房地产的“供给侧改革”差不多了，行业是不会垮掉的，那么煎熬之后，剩者中便一定会出王者。谁会是王者？大家可以做做功课，找找被严重低估、基本面没受大影响的打不死的小强。同时大家还要模拟推演下未来房地产行业发展的主声浪会是什么？
房地产这样体量的赛道，如果在底部找到未来之王，不久的将来收益一定非常可观。我们今天以深物业A为例，仅作举例，盘盘他的财务基本面。
欢迎大家文末留言说出您心中的未来地产之王，罗盘君会把这家公司的财务基本面盘给您看。说不定，未来之王就在我们的评论区。
图表：深物业A资金信号图
数据截至：2022年6月28日，来源：市值罗盘APP
接下来我们对深物业A2021年报进行关键财务特征分析。
1、利润结构健康
利润的数值很重要，利润的结构同样重要。通过对利润的结构进行分析，可以对公司利润的稳定性与可持续性有初步的判断，并找到对利润影响较大的活动进行重点分析。
利润结构重点观察两个问题，支撑公司营业利润的活动主要是什么，经营活动、投资活动、政府补助还是其他；公司是否存在大额的损失，大额的损失发生在什么方面。
深物业A2021年营业利润13.11亿元，经营活动产生的核心利润占主导地位。发生减值，减值水平对营业利润影响较小。其中，商业债权发生大额减值。此外，2021年发生营业外收入941.14万元，较去年有所减少。发生营业外支出654.79万元，较去年有所增加。
2、成长性较高，增长质量较高
成长性代表着企业的发展前景，是投资中需要关注的重要内容，通过投资具有高成长性的企业，获得高额的投资回报。
成长性主要关注两部分内容：成长性水平，即业绩增速的数值表现；成长性质量，通过对增长的动力进行分析，对其未来成长的稳定性与可持续性进行评价。
深物业A经营业务表现出较高的成长性，且增长质量较高。主要靠"房地产开发"支撑销售和盈利。
2021年营业总收入44.92亿元，其中营业收入44.92亿元，较2020年增加3.88亿元，销售收入增长；2021年毛利润30.01亿元，较2020年增加2.83亿元，毛利润增长；2021年核心利润13.06亿元，较2020年增加2.96亿元，核心利润快速增长。
在销售规模扩大和产品竞争力增加的共同作用下，产品盈利的增长，与此同时，费用增长可控，最终实现经营活动的盈利增长。
3、税金及附加率的降低带来了经营活动盈利能力的改善
盈利能力反映公司获得利润的能力，盈利能力越高，单位收入转化为利润的效率越高，其水平的高低与公司的产品竞争力和管理效率等有关。
盈利能力的分析首先关注盈利能力的水平和变动情况，针对盈利能力发生较大变动的公司，则需进一步分析盈利能力变动的原因，找到导致盈利能力变动的主要项目，进行重点分析。
深物业A2021年毛利率66.81%，与2020年相比，毛利率上升0.60个百分点，增幅0.90%，产品竞争力基本稳定；核心利润率29.07%，核心利润率水平高。与2020年相比，核心利润率上升4.47个百分点，增幅18.15%，经营活动盈利能力改善。核心利润率改善主要源于税金及附加率的降低。
4、股东回报水平提高
在众多的财务指标中，巴菲特最推崇的便是ROE，反映单位股东投入的回报情况，作为一个全能型财务指标，反映公司盈利能力、营运能力和偿债能力的综合表现。
针对ROE的分析重点关注两个问题，一是ROE的水平及变动情况，二是ROE的变动原因，后续可重点关注出现问题的某项能力。
2021年深物业A净资产收益率23.74%，股东回报水平较高，相较于2020年股东回报水平提高；归母净资产收益率24.45%，对母公司股东回报水平较高，相较于2020年对母公司股东回报水平基本稳定。
2021年深物业A总资产报酬率7.37%，相较于2020年资产质量基本稳定；总资产周转率0.34，资产周转效率较低，相较于2020年资产周转效率基本稳定。
5、资产配置聚焦业务
资产负债表的左边表示钱的去向。通过对资产结构进行分析，了解公司的钱都用到了什么地方；通过对各项资产质量进行分析，了解公司各项资产产生价值的能力。
2021年12月31日资产总额145.82亿元，其中集团账上货币资金21.72亿元。从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。与2020年12月31日相比，公司资产增加23.75亿元，资产规模有所增长。主要是由于经营资产的增长。与2020年12月31日相比，经营资产占比明显增长，货币资金占比明显降低，公司在资产配置上表现出向经营资产倾斜的趋势。
2021年经营资产报酬率14.45%，较2020年，经营资产报酬率基本稳定；经营资产周转率0.50次，较2020年有所恶化。
6、集团的资本引入均衡利用经营负债、利润积累、金融负债
资产负债表的右边表示钱的来源，通过对资本结构进行分析，了解是谁以什么样的形式为公司提供资源，并据此推测公司未来扩张的潜在动力。
从合并报表的负债及所有者权益结构来看，集团的资本引入均衡利用经营负债、利润积累、金融负债。其中，经营负债是资产增长的主要推动力。
7、经营活动本身不具有造血能力
公司可以亏损，却不可资金链断裂，现金流的健康情况日益受到投资者的关注。
针对现金流量表现的分析重点集中在：现金流结构、经营活动造血能力、投资活动规模与去向、筹资活动来源与未来扩张潜力。
深物业A2021年经营活动现金净流出18.13亿元，投资活动净流出0.70亿元，筹资活动净流出4.85亿元，本年度共实现23.69亿元的现金净流出。
2021年经营活动现金缺口18.13亿元，2020年现金净流入3.85亿元，经营活动开始出现缺口。
2021年核心利润13.06亿元，经营活动却出现资金缺口，核心利润的变现能力差。2020年核心利润变现率34.00%，变现能力减弱，其中对下游客户的议价能力提高、对供应商议价能力变弱。
经营活动本身不具有造血能力，更无法为折旧摊销、利息和股利支付提供现金支持。
2021年经营活动和投资活动现金缺口共18.83亿元。与2020年相比，开始出现资金缺口。
2021年投资活动流出0.70亿元，其中0.23亿元用于产能等建设，429.22万元用于具有一定战略意义的对外投资，0.43亿元用于理财等其他股权投资。
2021年筹资活动现金流入14.00万元，其中股权流入14.00万元，债权净流出0.31亿元，公司扩大股权，并开始进行历史债务的偿还。
2021年12月31日金融负债率24.75%，金融负债水平较高。较2020年12月31日降低4.95个百分点，金融负债水平降低。2021年贷款年化成本2.08%，较2020年降低4.20个百分点，贷款成本降低。公司自身不具备造血能力，却仍要进行利息的支付，付息压力极大。
图：深物业A估值曲线，来源：市值罗盘APP
以近三年市盈率为评价指标看，深物业A估值曲线处在合理区间。未来走势如何，除了对基本面的分析与资金面的观察外，还受市场情绪等多种因素左右。