地产寒冬之下，资金对于房企来说变得越来越重要。
日前，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确：
支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
这应该给了不少房企解决资金燃眉之急的新希望。
而事实上，此前就有央企旗下的地产公司率先获得了支持。比如，大悦城。
早在今年2月中旬，大悦城控股与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。
100亿的融资额度，对眼下任何一家房企来说，都堪称是雪中送炭。
但是，翻开大悦城的2021年业绩报告，这家身披央企光环的房企，事实上过得并不“悦”。
01
根据大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城）延迟了近半个月才发布的2021年度业绩报告，过去一年，大悦城的诸多核心指标都出现了下滑。
先说上涨的。
2021年，大悦城完成签约金额727亿元，较2020年增长5%；实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%。
其中，归属股东净利润1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。这算得上是最为亮眼的业绩了。
而其他主要指标，则多出现了不同程度下滑。
比如，毛利率27.44%，同比下降4个百分点。虽然说整个行业的毛利率都在下降，但具有央企背景的大悦城，并没有表现得更好，这还是不能不让人觉得有些遗憾。
此外，在新房销售放缓及价格下行压力下，大悦城计提存货跌价准备19.56亿元，这使得净利润同比下降31.65%，仅有7.67亿元。
说得通俗点，为了加快去化回笼资金，大悦城在2021年也不得不采取了以价换量的促销方式。而降价促销，在一二三线城市都存在，涉及青岛、天津、江门、重庆、北京等地的多个项目。
这一方面表明，在降价促销这个事上，央企和民企站到了同一战壕，大悦城的市场号召力或并没有因为其身份得到更多的加持。
另一方面，它也确实反映出，大悦城的去化压力和资金压力。
但是，将2021年的净利润下滑完全归咎于降价促销，似乎有点以偏概全。
要知道，这已经是大悦城净利润连续第三年下滑。此前的2020年，其净利润11.23亿元，同比下滑更是达到了惊人的66.7%。
2019年，大悦城的净利润尚有33.8亿元，而2021年连两年前的四分之一都不到了。
所以说，别看大悦城的营收依然保持正增长，但实际的盈利能力这几年却是在不断下滑。
口含“金钥匙”的大悦城也未能逃脱“增收不增利”魔咒，这多少有点让人意外。
02
除了利润下滑，大悦城的另外两个财务指标，也表现得不太像央企的实力。
一是，截至2021期末，大悦城货币资金余额248.86亿元，较2020年末减少了20%以上。
现金短债比1.44；净负债率90.06%；扣除预收账款后的资产负债率70.31%——踩中一道红线。
要知道，尽管过去一年很多民营房企都很难，但还是有不少房企赶在“大限”到来前加速“转绿”。这个大背景下，身为央企的大悦城却至今未能率先晋级“绿档”之列，这怎么看都有点扎眼。
可以对比的是，中海、保利等央企均已经实现“三道红线”全部达标。
二是，截至2021年底，大悦城经营活动产生的现金流净额为-84.6亿，而其2020年末则尚有98.1亿的现金流，下滑幅度近两倍。如此大变，已经可以用“急剧恶化”来形容了。
对此，大悦城解释称，主要是新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距。
从数据看，2021年，大悦城共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，土地款总额316亿元，平均溢价率为16%，与2020年相比，提高了接近6个百分点。
这样的拿地节奏，以及溢价率，相对于它的销售体量和整个行业的走势来看，的确堪称是逆势扩张了。
其底气或许还是来自于融资成本上的优势。2021年大悦城年新增借款平均成本4.63%，平均融资成本下降至4.91%，这在整个行业中都属于相对较低的水平，确实令不少民企羡慕。
但是，在盈利能力持续走低，市场行情整体下行之下，依旧不惜高成本扩张，其带来的市场风险无疑在上升。
03
尤其要注意的是，相比其他开发商，大悦城作为集大型购物中心、甲级写字楼、高档住宅等为一体的城市综合体开发商，其主打产品相对于一般的住宅，在行业下行和疫情冲击的叠加影响下，所受到的影响要更大。
2021年，大悦城新开业苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个购物中心。
截至2021年底，大悦城共开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目。
但是，受疫情影响，这些购物中心的运营状况，却不甚理想。
据“独角Mall”的统计，剔除受疫情影响严重的2020年，2021年西单大悦城、上海静安大悦城、烟台大悦城和杭州大悦城在租金收入和出租率两项指标上均未恢复至2019年水准；沈阳大悦城的租金收入虽然已经比2019年更高，但出租率下降。
来源：独角Mal
而2022年，疫情的影响似乎更严重了。尤其是考虑到大悦城重仓的长三角区域在今年一二季度受疫情影响最为明显，今年大悦城购物中心的运营效益同样不容乐观。
或许是考虑到了这一点，这次大家发现，连续两年未完成销售目标的大悦城，在2022年索性放弃了心心念念的千亿目标，将销售目标定在了800亿元。
要知道，在2019年完成重组更名之后，大悦城就高调喊出了3年内实现千亿销售额的目标。此次主动下调目标或许是更务实了，但这也直接说明，大悦城不得不放慢了脚步。
根据预计，2022年大悦城将新开工项目19个。但实际上，一些项目的开业时间已经明显延后了。
比如，官网显示，成都第二座大悦城——天府大悦城，预计开业时间是2022年。
但在去年却传出消息，预计2021年年中封顶，2023年底正式开业。现在来看，如果能够按照这样的时间顺利开业，或许都算不错了。
综合多方面的情势，尽管背靠央企，尽管业务主要布局在一二线城市，但大悦城要顺利穿越地产行业的下行周期，依然充满变数。