大悦城：战略方向坚持“双轮双核”，努力难阻销售下滑

　　引言

　　2023年上半年，大悦城控股在经济和市场环境的压力下砥砺前行，但仍难阻销售业绩下滑，销售的货源主要来自库存而非新增的土地投资。战略方向上，公司坚持“双轮双核”，同时收入结构也在悄悄发生变化。财务方面，公司处于债务偿还周期，销售回款产生的现金流主要用于债务偿还，抑制了新增投资。偿债能力方面，公司短期偿债能力增强而杠杆未有明显压降。

　　

　　努力难阻销售下滑，货源主要依赖库存

　　2023年上半年，大悦城控股在经济和市场环境的压力下，以实现结构、效益、安全相统一的发展为目标砥砺前行。

　　为应对上半年的销售压力，公司快速制定相应应对策略和阶段性销售方案，提升开发效率和销售能力。营销方面，公司打通线上渠道，紧抓市场热点，进行新媒体营销创新，推出了“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播。产品打造方面，围绕产品力和服务力提升，公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动，提升产品品质。但一系列的努力仍旧难以扭转销售的下滑，上半年，公司实现全口径合同销售金额256亿元，较2022年同期下降10%。销售的货源主要来自库存而非新增的土地投资，上半年，公司实现合同销售面积123万平方米，而新增土储方面，公司仅在南京、西安分别购入1宗地块，总计容面积12万平方米。

　　土地储备方面，公司七成以上土储位于京津冀、长三角、珠三角、成渝、华中五大都市圈，其占比分别为14.58%、19.35%、9.55%、19.8%、10.53%。

　　

　　战略方向坚持“双轮双核”，收入结构悄悄发生变化

　　战略上公司坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“双轮双核”的发展模式。其中“双轮”升级为开发+经营，巩固开发业务、提升经营能力，“双核”为产品+服务，提升产品力、服务力，更好满足市场需求。

　　同时，公司的收入结构也在悄悄的发生变化，进入房地产后开发时代，“减速、减量”、寻找新的细分赛道成为公司业务转型的特征。反映到收入结构上，上半年，公司实现营业收入143.11亿元，其中销售型业务收入104.89亿元，占总收入的73.56%，占比较2022年同期下降7.91pcts，持有型业务收入（购物中心、写字楼与产业地产）27.01亿元，占总收入的18.94%，占比较2022年同期上升5.55pcts，酒店经营收入5.36亿元，占总收入的3.76%，占比较2022年同期上升1.87pcts。

　　盈利能力方面，受市场疲软影响，公司销售业务盈利能力有所下降，上半年录得毛利润率16.2%，较2022年同期下降15.43pcts，同时公司期内录得存货减值损失0.88亿元，占利润总额的-6.53%。随着消费市场恢复，上半年公司持有型业务盈利能力有所提升，录得毛利润率62.9%，较2022年同期上升12.99pcts。

　　

　　销售回款促经营性现金流增加，债务偿还对投资产生抑制

　　财务方面，公司处于债务偿还周期，销售回款产生的现金流主要用于债务偿还，抑制了新增投资。

　　2023年上半年，公司销售回款同比增加及增值税等税费支出同比减少，录得经营活动现金流量净额61.18亿元，同时由于偿还债务134.49亿元，并新增借款118.55亿元，净还债15.94亿元，最终录得筹资活动产生的现金净流出149.8亿元，较重的偿债负担抑制了公司的投资行为，上半年，公司投资活动现金流出仅16.5亿元，最终投资活动资金净回笼1.58亿元。

　　偿债能力方面，公司短期偿债能力增强而杠杆未有明显压降。2023年6月末，但现金短债比有所上升，为2.44倍，较2022年末上升0.13倍。净负债率和剔除预收账款的资产负债率分别为101.04%、72.11%，分别较2022年末上升17.06pcts和下降2.02pcts。

　　这可能与公司调整负债账期，且货币资金减少有关，6月末，公司货币资金为280.54亿元，较2022年末减少23.2%（84.76亿元），公司短期借款为9.02亿元，较2022年末减少76.33%（29.09亿元），长期借款为505.24亿元，较2022年末增加6.54%（31.03亿元）。通过账期调整，短期有息债务快速下降，且其下降速度较货币资金的更快，使得现金短债比有所上升，同时货币资金的减少还使得净负债率上升。