“希望在未来商业地产市场部确定的发展过程中，我们能够相依而生长，辉映而璀璨，看见未来。”
本文为田维龙先生在2023观点商业年会“全体大会”上发表的演讲。
田维龙（大悦城控股商业管理中心总经理）：各位嘉宾、各位行业的精英们，大家下午好！我是大悦城商管的田维龙，很高兴受观点的邀请，今天做一些大悦城在发展过程中的思考介绍。
观点这次活动有一个主题叫“看见未来”，我想对于在疫情后商业行业的恢复应该说给我们大家都带来了信心，这是一个非常利好的事情，但是面对商业市场的变化，也有很多的不确定性和挑战。
如何看见未来，我想对每一个商业的从业人来说，对于企业战略的制定、产品的研发，包括未来的运营都肯定有更多的思考和探索。
所以今天结合我们对于未来市场的一些探索和思考，对大悦城的战略发展给大家做一些分享，我的分享主题是“周期演进、高质发展”。
由于时间关系，我简单从三个方面来讲，第一是市场和行业的情况，第二是大悦城的思考，第三是我们在发展过程中几个典型的项目，给大家简单地做一点分享。
首先行业的发展很重要的一个方面是疫情后整体的趋势还是向好的，结合刚才精彩的论坛和嘉宾的沙龙也讲到，大家对未来充满信心，我们也可以从上半年以及第三季度的数据看出，经济的韧性依旧，整体的发展是向好的，尤其是消费上升的增长率达到了8.2%。
国家高度重视消费行业的发展，核心在于美好生活的向往，也是消费复苏和消费者最大的底气和来源。
同时活跃的消费的政策也是商业重塑新的竞争力，四个方面，大家都非常了解，一个是双循环新的格局，尤其是内需的拉动以及大市场统一政策的导向，以及第一批次的国际消费中心的确立和第二批次国际消费中心城市积极的孕育，加上公募REITs、商业REITs的发布，我想这四个方面都是前景广阔和大有可为，也是我们对商业市场抱有信心的根本来源。
另一方面，经历了20多年商业地产高速发展，商业地产的供给端确实是存在一些泡沫，没有这个泡沫，我想今天轻资产的快速发展也没有这样的基础。
在这种情况下，同质化层出不穷，而且也提醒我们，所有的商业地产运营者应该清醒地认识到，从浮躁和泡沫的状态中要静下来，更要转变为尊重商业的逻辑，坚持长期主义，加强对于产品、服务等等方方面面的全生命周期闭环的综合能力的提高，这是我们亟待解决的问题。
相信我们在和品牌商、租户合作的过程中，也发生了一些很大的变化，从产品的研发端到设计端，到生产端、物流、行销，以及到最终的C端的消费，都发生了一些变化。
这些变化对于投资者来说更需要一个稳健的、安全的、可持续性的运营。对于消费者来说，更需要能够迎合、平视他们、与他们共情的运营商理解他们，为他们提供当下积极对应的价值和文化缔造的空间和场所。
事实证明，在当下的周期阶段，商业地产的投融管退全生命周期，应该要坚持高质量的长期主义发展，这是行业的大势所趋。先天好的项目未必最终走得远，而先天条件差的项目未必没有机会和发展潜力，证明好的运营商比好的项目更重要。
另外一个方面，城市美好场景的再造是消费者向新的最大机遇，结合疫情后的一些变化，我们不难发现，商业凸显出了三个很有特点的趋势，一个是以策展、市集、小而美、小而精为主的主题性商业；第二种是以城市形象的提升、以城市更新为主的商业，在于对整个城市形象的升级和消费场景的重造；另外一个是融合式的商业，结合城市交通、产业办公、生态资源和文旅度假为一体的融合式商业。
从企业的发展来看，不外乎内部和外部两个层面。外部存在大量的资产盘活与专业运营商缺乏之间的矛盾和供需的关系。内部，每个商业地产企业都会面临三个方面的问题，一个是降低杠杆与风险；第二个是要寻求第二曲线增长，寻找新的增长突破口；第三是要优化资产的结构，盘活以及转型资产的管理。
在这种内部的三个方面的需求下，我们面临着两个方面的转变，一个是要从传统的开发运营商向资产管理商身份的转变。另外一个方面，从产品和服务的角度，要从产品和体验向综合服务平台的转变，这是我们面对市场以及行业的需求的变化，对我们企业自身来说，面临内部和外部需求的转变。
对大悦城来说，16年的发展历程，我们也在思考未来怎么做，从战略层面就是聚焦和精准两个重点。
聚焦是轻和重，轻是未来大悦城重点要发展的方向，因为16年的发展，大悦城坚持在品牌沉淀的过程中，突出两个最大的特点，第一是要让大悦城成为一个真正的长期坚持文化价值驱动的企业，第二是持续坚持16年一直不变的潮流文化的特点，这就是大悦城品牌价值所在，也是我们持续要坚持的。
在这个坚持的过程中，希望在未来的商业发展过程中，能够把我们的品牌价值和经营的潮流文化价值传递给更多的市场和更多的城市、更多的消费者。
精准是在城市布局和城市深耕中更精准，在这个过程中会进行资源的分配和战略品牌的倾斜，这是整体战略上大的思路。
在“十四五”期间，我们制定了目标，发展节奏要稳健，比行业内其它企业要慢一些，发展目标是70个项目，现在有50个，也就是未来两年每年再发展10个，销售规模到2025年达到1000亿，希望消费者和商户的满意度达到行业的TOP3。管理面积690万方，新进入和即将新开的项目，在北京的基础上还会进入厦门、南昌、三亚、深圳、南京和济南，有6个项目的销售希望进入全国销售TOP50。
在16年的发展过程中，大悦城坚持了自己的经营理念和品牌理念以及企业的愿景。经营理念就来自于论语“近者悦、远者来”，品牌理念是“潮流生活文化的引领者”，企业愿景是“成为城市美好生活的服务商”。
在发展过程中我们梳理了城市目标、产品选址要求和合作方，以及产品的区位选择。现有的50个项目里面，轻资产只有10个，未来的70个项目里面，轻资产数量也只有20到30个左右，希望能够在稳健的基础上，对资产负责任，对城市负责任，对业主负责任。
在城市拓展上还是聚焦一二线，在合作方的选择上，我们通过16年的发展，结合未来的战略需求，还是以地方平台公司、央国企、大型基金公司为主。现有的10个轻资产项目只有2个是和地方的龙头合作，其他的8个都是和央企、地方平台公司以及基金公司合作。
产品和区位的选择上，大悦城的体量是15万平米以上，大悦汇的体量是5到10万方，城市的区位选择还是希望聚焦核心商圈A类地段和B类地段，这我们梳理的城市和产品的情况。
产品线通过16年的发展，我们梳理了两个标准的产品线就是大悦城和大悦汇。大悦城在未来的战略发展过程，我们的战略就是做标准产品线，不会涉足一些非标产品。
战略是什么？我们认为战略就是做自己所擅长的，大悦城擅长的就是标准产品线，所以现在就是以大悦城和大悦汇为主，战略在取舍过程中就是做稳健的发展，不追求规模。
在这个过程中，我们希望把自己16年沉淀的能力，能够为业主和城市带来包括全生命周期的资产管理，商业的数智化、科学的运营能力，以及文化的构建力和品牌的连接力。
大悦城的商业描述，大家肯定也不陌生，也是中国第一个把Mall以年龄来定位的产品。16年的发展，我们从来没有发生过变化，就是以18到35岁为主，而且16年一直在坚持。
这个过程中，也有很多的波折和非议，但是我们一直坚持下来。我们的核心客群就是18到35岁城市新生和年轻客群，品牌的本质就是潮流文化，品牌内涵也是从未转变过，年轻、时尚、潮流、品位，这就是我们坚持和恪守的大悦城商业的基本描述。
大悦汇核心客群有些变化，因为品牌本质是做生活、做服务、做配套，是以25到45岁的城市新中产和家庭客群为主，品牌的本质是生活文化。品牌内涵是希望提供休憩、社交、生活品位，构建一个为消费者更便捷、更有生活丰富度、多元化和包容的生活场景。
我们在这两个产品线下对产品进行了分级分类的管理，A类的大悦城核心就是聚焦国际精品、社交体验、高化和潮奢。B类大悦城聚焦的是潮流零售、品质参与以及服务配套和休闲娱乐。
大悦汇主要聚焦的是特色餐饮、家庭生活、儿童体验和娱乐服务，也就是说我们对产品有了标准之后又进行了分级管理，坚持的就是这两个标准产品的路线。
轻资产是我们的重点发展战略，底气和核心在哪儿？一方面是企业的价值、文化和使命，就是做一个要负责一个；第二是大悦城长期十几年沉淀下来的管理体系以及运营能力；第三是团队，这三个方面是大悦城在未来轻资产发展过程中稳健而持续性推进的一个根本。
我们对未来的发展也有一些标准的管理体系，也就是未来的收费模式，商业模式，以及和业主之间的一套成熟管理之间的界面。
这里面包括四个菜单：第一个是设计咨询的服务包，这个指的是前介体、商业的设计、咨询；第二个是商业咨询服务包，指的是商业的策划、定位；第三个是招商、代理服务；第四个是筹开之后的运营，这四个产品包构成了我们对资产管理全生命周期的过程。
轻资产的战略一定是未来所有商业最终的归宿，为什么这么讲？REITs放开之后，你就是一个运营商，就是一个资产管理者，就是为基金公司、公募的市场做资产管理，实际就是一个轻资产公司。这四个方面，作为大悦城在发展过程中的一个结构性的东西。
选了三个有代表性的案例，因为大悦城一般做的都是体量比较大的。
第一个是天津和平大悦城，只有5.5万方，也是在一个老商业街区，商业竞争非常激烈，楼层很高，5.5万方，经营面积达到了7层，车位很少，只有300个车位，还和写字楼、长租公寓共用。
这个项目非常有特色，确实是做了一个小而精、小而美、聚焦潮流的购物中心，我们做了资产的改造，做了规划、设计。值得一提的是业主方是新加坡的JAC，我们合作的非常愉快，也是把以前的百货公司类的存量资产做了改造。
我相信在一个一线城市里面，5万方、楼层到7层的商业项目是比较难做的，这也是我们持之以恒，团队持续性去打造的非常有特色的一个管理性的项目。
第二个是长沙大悦城。长沙本身就是一个网红城市，这是北京国资委下面北辰集团的一个烂尾项目，我们2019年接手，历经了两年的疫情，2021年年底开的，体量相对比较大，有14万方，有7层。
最大的问题是A、B两个区，而且在一个断头路旁边，周围交通是非常尴尬的地方，这样一个存量资产，我们进行了资产改造，进行了重新定位、包装，相信大家在抖音上都能刷到，现在应该是在全国和长沙购物中心热力榜排名前列的，深受当地年轻人喜欢的网红打卡项目。
最后一个案例是前不久开的广州大悦汇，这是属于广州黄埔区地方平台公司的烂尾项目，历经了两个运营商，体量很只有5.5万方，一共6层，车位也很少，我们做了全中国第一个大悦汇，做得很务实、很接地气，开业当天基本上是99%的出租率，现在业绩非常好。从7月16号到10月30号，销售额已经将近2亿，且只有100个品牌。
这里我要解释一下，大悦城在全国所有对外的数据发布，我们是不包括汽车、手机、活动展卖，全是算店铺的销售，而且这个销售是非常真实的。
以上是我们三个案例，给大家做一个分享。
面对市场的变化和未来的不确定性，要做好一个商业运营商，联合、共融、共创、共生、共赢的概念大家都在提，如何做很关键。我们也希望在大悦城未来的发展中，能和业主、政府、品牌商、股东、平台消费者共建一个大悦城生态圈，真正使我们做到荣辱与共、协同发展。
最后用我喜欢的一句话总结，树木因相依而生长，星辰因辉映而璀璨。希望在未来商业地产市场部确定的发展过程中，我们能够相依而生长，辉映而璀璨，看见未来。