近日，深圳 大悦城 一则重大资产抵质押公告的披露，让这座新开业不到半年的购物中心，再次成为市场焦点。
据公告， 大悦城 及其下属公司因业务经营需要，拟向 中国银行 申请最高不超过50亿元的固定资产银团贷款，期限180个月，而抵质押的资产为深圳宝安 大悦城 商业中心物业及该物业经营收入应收账款。
截至2025年9月30日，抵押物业账面价值61.43亿元。以此计算，抵押率高达81%。
那么，深圳宝安 大悦城 究竟为何能赢得资本的偏爱？
资本底色
资本的青睐从不凭空而来。对 大悦城 而言，深圳宝安 大悦城 意义非凡——它既是集团布局“北上广深”的最后一块商业拼图，更是耗时18年打磨的“心血之作”。
市场也用数据印证了这份价值，回溯7月12日开业当天，上午9点半的深圳 大悦城 门口已聚集大量周边市民，更有不少年轻人不远千里专程打卡。
据官方数据，开业首日客流突破42万人次，不含Apple及汽车品牌的销售额近2000万元，同时近100家品牌斩获全国销售冠军、近50家品牌登顶深圳销冠。
作为“拥抱年轻人”的商场代表，深圳 大悦城 在招商上也是卯足了劲，不仅开业招商率达到了99%，场内近400家品牌，超50%均为首店/定制店。得益于品牌的独特，宝安政府官网数据显示，开业首月，商场出租率稳定在98%以上，周末客流峰值保持在15万人次左右。
当然，这份热度并非昙花一现。12月初的周六，商业客下午闲逛时，深圳 大悦城 场内客流依旧可观，尤其是LG层户外星光道，不少身着精致服饰的年轻女性正排队打卡圣诞限定的“雪中宫廷红墙”场景。
事实上，在周边商业体都在抢流量的当下，深圳 大悦城 仍能维持开业时门庭若市的景象，实属不易，尤其在竞争格局堪比“修罗场”的宝安区。
戴德梁行数据显示，第三季度，深圳新增约28万平方米新供应，季末全市优质购物中心存量进一步上升至775.7万平方米，预测2025年第四季度至2026年末，深圳预计将有53.4万平方米的优质购物中心入市。
而宝安区的商业体量位于深圳首位。据不完全统计，深圳宝安区3万平方米以上的大型商业综合体已达35家，商业体量更是攀升至超360万平方米。
不过，这也反映出了在当下非核心商业项目融资遇冷时，“核心区位+强运营”的资产或正成为房企“现金流救生圈”。
然而，市场的关注点同样放在了这笔50亿巨款的规划用途上， 大悦城 打算怎么花？
巨款的规划
目前， 大悦城 在公告中并未详细阐述的资金用途，仅提及用于业务经营。
值得一提的是，就在上个月， 大悦城 同样以旗下另一座购物中心资产及未来收入作为质押，贷款融资33亿元。
11月13日， 大悦城 控股公告称，北京西单 大悦城 以其购物中心、酒店、写字楼等不动产及未来运营收入作为质押，拟向 招商银行 申请不超过33亿元借款， 中粮置业 则以所持西单 大悦城 100%股权提供担保。
截至2025年9月30日，北京西单 大悦城 成本法账面价值19.28亿元，而 中粮置业 所持西单 大悦城 100%股权账面价值13.28亿元，合计价值32.56亿元。
西单 大悦城 在北京位于第一梯队的中游，上游是国贸商城、SKP等高奢购物中心。据财报，2025年上半年，西单 大悦城 贡献租金收入近2.85亿元，出租率高达95%，2024年净利润更是达到3.96亿元。
事实上，通过抵押成熟项目获取低成本资金,也能替代部分如信托贷款等高成本融资，进一步降低财务费用。目前，国有大行的商业物业抵押贷款年化利率低至3.0%-3.45%。
对于这两笔“巨款”，市场推测一部分将用于存量项目场景与品牌的焕新、新项目如成都青羊 大悦城 的前期投入，另一方面或将用于补充公司经营流动资金。
今年11月， 大悦城 地产从港股退市中的其中一个目的就是为了减少资本消耗，目前母公司 大悦城 控股正面临阶段性资金回笼压力。
据 大悦城 控股财报数据，现金流方面，前三季度经营活动净现金流17.38亿元，同比大幅降低47.01%；投资活动现金流净额和筹资活动现金流净额分别为-5.54亿元、-59.97亿元。
同时，2025年前三季度净亏损5.33亿元，2021年以来累计亏损超70亿元，且收入75%依赖波动较大的物业开发业务。
因此，在面对现金流紧张和扩张需求的矛盾之下， 大悦城 控股早前便已通过多种融资方式解决资金难题。
例如资产证券化，2024年9月发行的成都 大悦城 商业REIT，已实现现金回流16.6亿元。截至2025年12月12日，该REIT收盘价较发行价涨幅达42%。
此外，在11月13日公告同一天， 大悦城 控股旗下 佑城有限公司 同样以自身100%股权作为质押担保，拟向 招商银行 借款42亿元，而该100%股权截至今年9月底账面值118.88亿元。