房地产行业政策持续调整，新发展模式对企业运营能力提出更高要求，大悦城在合规经营、资产盘活、风险管控等方面面临更大挑战。
4月24日，大悦城控股发布2025年年度业绩公告，在行业深度调整的大环境下，公司虽推进多维度战略重塑，但核心经营指标仍显乏力，盈利、现金流、债务及开发业务等多个层面暴露出发展短板，转型之路面临多重现实阻碍。
营收规模收缩，持续亏损态势未改
2025年，大悦城经营业绩呈现“增收不增利”的反向特征，营收规模显著下滑，亏损状态尚未扭转。报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，降幅达13.69%。从收入结构来看，占比超七成的商品房销售及一级土地开发业务收入同比下滑18.01%至232.74亿元，成为营收下滑的核心诱因。
尽管综合毛利率同比上升10.04个百分点至31.80%，毛利额增至98.23亿元，但仍未能扭转亏损局面。2025年公司归母净利润为-23.50亿元，虽同比减亏6.27亿元，但连续多年亏损的态势并未得到根本性改善。扣非归母净利润为-24.72亿元，盈利基本面仍显薄弱。
分区域来看，公司业务发展呈现严重分化，北方大区和华南大区收入分别增长71.26%和55.78%，而华东大区收入大幅下降80.17%，区域发展失衡问题突出，进一步加剧了整体经营压力。
现金流大幅缩水，资金周转压力加剧
现金流是企业经营的生命线，而大悦城2025年现金流状况持续恶化，经营回款能力显著弱化。报告期内，公司经营活动净现金流仅为30.23亿元，同比大幅下降54.32%，近乎腰斩。
从现金流构成来看，经营活动现金流入同比减少29.33%至276.52亿元，核心原因是房地产市场低迷导致销售回款大幅减少。虽然现金流出同比减少24.24%至246.29亿元，系工程建设、土地及税费支出缩减，但流入降幅远大于流出降幅，最终导致经营现金流净额大幅下滑。
与此同时，公司投资活动现金流由正转负，股权处置收入锐减，资金回笼渠道收窄。截至2025年末，公司总资产1570.16亿元，归属上市公司股东的净资产仅102.81亿元，资产规模与净资产的差距进一步拉大，资金安全边际持续收窄。
债务规模高企，偿债压力与融资依赖并存
在资金承压背景下，大悦城债务结构虽有优化，但整体债务规模仍处高位，偿债压力不容小觑。截至2025年末，公司总债务达634.08亿元，其中短期债务147.84亿元，短期债务占比23.32%，短期偿债压力集中。
资产负债率持续攀升，近三年分别为76.73%、76.73%、77.27%，呈稳步增长态势，财务杠杆处于高位区间。流动比率为1.5，速动比率仅为0.6，短期变现能力偏弱，短期偿债安全边际不足。更值得关注的是，经营活动净现金流与流动负债比值连续三年下降，分别为0.11、0.08、0.05，现金流对短期债务的覆盖能力持续减弱。
融资层面，公司对外部融资依赖度较高，2025年顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，虽综合融资成本降至3.54%，但高额债务带来的财务费用依然高企，全年利息费用达22.38亿元，进一步侵蚀利润空间。此外，公司获批12个“白名单”项目、14个经营性物业贷款项目，融资渠道受限问题凸显，后续融资可持续性存疑。
开发业务遇冷，产品力转化与去化难题凸显
2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，行业调整持续深化，大悦城开发业务面临严峻挑战。全年销售型业务全口径签约额仅160亿元，签约面积95万平方米，在核心城市布局的项目去化速度放缓，存量项目价值释放受阻。
为突破困境，大悦城投入近千万元研发经费，历时两年推出“中粮好房子”产品体系，但产品力提升尚未有效转化为市场业绩。尽管部分标杆项目成为区域红盘，但整体销售规模仍处低位，存量项目去化压力持续加大。2025年公司计提存货跌价准备超24亿元，反映出部分项目资产价值缩水风险，进一步拖累整体盈利表现。
土地投资方面，公司全年仅获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，土地款总额38.45亿元，投资节奏显著放缓。期末土地储备可售货值约969亿元，但主要集中于核心都市圈，受区域市场分化影响，部分城市项目去化前景不明，土储变现能力存疑。
持有型业务增长乏力，新增长点培育不足
被视为“压舱石”的持有型业务，2025年增长动能不足，利润贡献有限。购物中心业务虽实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%，但出租率仅维持在94%，在营项目37个，建筑面积388万平方米，扩张速度放缓。新开南昌大悦城、深圳大悦城虽开业当日出租率超94%，但后续运营稳定性有待观察。
写字楼与产业地产方面，整体平均出租率分别为90.3%和91%，虽保持稳定，但增长空间有限。物业管理服务业务虽在管面积增长12.5%至2863万平方米，但合同管理面积增速仅6.1%，扩张质量不高，且行业竞争加剧导致盈利空间受限。
值得注意的是，持有型业务收入虽实现正增长，但利润贡献尚不足以覆盖开发业务的亏损，难以成为业绩核心支撑。商业REIT虽打通资产闭环，但底层资产数量较少，对整体资金盘活作用有限。
转型路径模糊，未来发展不确定性加剧
展望2026年，大悦城提出“1123”战略体系，明确商业为压舱石、开发为基本盘、持有型业态为稳定器、轻资产业务为新增长极，但战略落地面临多重阻碍。
商业板块虽为核心优势，但行业竞争日趋激烈，年轻力主题活动、IP营销等差异化策略易被复制，长期竞争力构建难度加大。开发业务受制于行业调整，短期难以摆脱低迷态势，产品力提升与市场去化的矛盾仍将持续。轻资产业务虽被寄予厚望，但目前规模较小，短期内难以成为新的业绩增长极。
此外，房地产行业政策持续调整，新发展模式对企业运营能力提出更高要求，大悦城在合规经营、资产盘活、风险管控等方面面临更大挑战。宏观经济波动、区域市场分化、居民购房预期偏弱等外部因素，进一步加剧了公司未来发展的不确定性。