来源 :新浪财经2022-03-24
3月23-24日，申万宏源举办了以“三十年峥嵘迈入新经济”为主题的2022资本市场春季策略会，深入探讨当下热点话题，共话时代机遇。会议组织召开了宏观经济、固定收益、资产配置与全球供应链重构、数字化、金融创新与企业融资、稳增长与创新消费等多个专题论坛。
在宏观经济分论坛上，申万宏源研究宏观首席分析师秦泰就工业化、城镇化与房地产研究等方向发表了相关观点。
秦泰表示，房地产需求有两大根本特征，其一是属地固定，其二是居民收入稳定增长。
那什么样的地区能够持续吸引人口流入并固定在本地工作，同时还能提供稳定增长的收入前景？秦泰提出，工业生产需劳动力与固定的生产资料相结合，同时唯有制造业高级化能够以技术进步带动内生性的收入增长。也就是说，只有持续升级的工业化过程，才能吸纳人口向本地持续稳定流入，以此为基础叠加衍生性的第三产业需求和供给增加，才能够获得中长期维度下城镇化不断推进的根本动力，从而创造持续稳定增长的房地产需求。
工业化、城镇化与房地产长期需求之间的根本逻辑，符合我国“双循环”新发展格局转型战略路径，也符合全球经济发展史多次证明的道理：只有制造业高级化才是一个经济体持续赶超的唯一路径，非贸易部门本身不具有工资定价的锚，难以脱离工业体系独立存在。近二十年来国内各区域间工业化、城镇化进程此消彼长，很大程度上与其房地产需求的巨大差异相契合。
秦泰表示，从全国工业产能布局的三轮变迁来看，地产需求也呈现同步变化：
1994-2003年：改革开放后东部沿海地区工业快速布局、承接外需，工业产能向东部集中，东部占比持续提升。
2004年-2012年：外需拉动工业产能辐射式向成本更低的中西部地区布局，虽2008年全球金融危机一度挫伤全球需求，但出口增速中枢真正的趋势性下移在2012年之后。在此之前，中西部地区工业增加值占比与地产销售占比同步提升。
2013年至今：外需拉动模式逐步弱化，加之中西部地区经济一度过度依赖基建，工业产能升级和地产需求再次向东部集中。
在2004-2012年期间，中西部地区工业化后发优势带动一轮连片式城镇化，多数地区房地产良性循环。伴随工业产能从东部到中西部地区的辐射式布局，中西部地区第二产业就业连续高增，稳定的人口净流入相应带动较为均衡的城镇化发展，中西部城镇化速度持续加快、东部地区有所放缓。
在此背景下，中西部地区地产刚需释放加速，在货币政策被动宽松期，尤其是2004年后外汇占款快速增加、基础货币被动投放加速的背景下，中西部地区地产销售增长更快。而这一阶段的货币宽松与外需拉动的工业化升级之间形成良性互动，流动性投放在地域之间是相对均衡的，全国范围内房价普遍上涨，东部与中西部地区房价差距并未明显拉大，中西部地区房价涨幅反而更大，居民杠杆率也未大幅飙升。旺盛的地产需求也相应增厚中西部地区财政实力。可以说，在普遍的工业化升级和连片式城镇化进程中，多数区域的房地产市场初步形成良性循环，没有显著的分化背离，宏观金融杠杆风险亦整体可控。
2013年至今，非平衡的城镇化与地产市场分化和宏观风险积累。伴随工业产能再度向东部聚集，第二产业就业也再度向东部集中。2010年以来城镇化水平大幅提升，但强者愈强——人口向城镇化率已经较高的东部地区集中流动，东部地区人地矛盾更加突出。在此背景下，货币政策的主动宽松只能直接刺激东部地区的住房需求，但受土地供给掣肘，货币宽松最终更大程度上导致了东部地区畸高的房价收入比，地产泡沫形成，东部与中西部东北地区之间、一二线与三四线城市之间房地产市场分化开始形成并愈演愈烈，冷热不均的跷跷板效应大幅削弱了当前货币总量宽松对房地产市场的整体稳定作用，并提升了总量宽松操作的长期宏观金融风险成本。与此同时，非平衡的城镇化进程中，土地财政收入不具备持续性，背后亦是人地矛盾的深层次问题。
秦泰认为，长期来看，当前的地产需求疲弱之困，症结在于工业化、城镇化进程的倾斜。稳地产政策目标的长期化，呼唤“双循环”新发展格局下的要素市场化、一体化改革所撬动的更加均衡的国内大循环制造业高级化过程，以此带动连片式城镇化，稳定更广泛地区的人口净流入和地产需求。当前的税收和土地出让金制度一定程度上限制了制造业企业全国范围高效布局的可能性，财税体制深层次改革或将成为深沉但更触及地产困局核心的长期政策方向。