我爱我家正从二手房中介向长租公寓运营商迈进。
近日，我爱我家（000560.SZ）召开2022年年度业绩说明会表示，今年会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。
在我爱我家的四大业务板块中，公司住房租赁业务即相寓的营收占比大幅增加，在总营收的比重过半。2022年，我爱我家实现营业收入116.73亿元，其中，租金交易额实现营收56.47亿元，同比增长75.27%，占比也达到48.37%。
我爱我家对租赁市场前景十分看好，管理层表示，目前，国内住房租赁市场规模已近2万亿，预计未来5—10年，租赁市场仍将继续保持稳健增长的态势，国内住房租赁市场整体规模在2030年或将突破3万亿。
业务回暖下，2023年一季度，我爱我家营收31.49亿元，净利润5176.30万元，实现扭亏为盈。
业务回暖扭亏为盈
我爱我家是一家居住服务平台运营商，主营业务包括房地产经纪服务（二手房、新房、租赁、海外）、住宅资产管理、商业地产运营及居住衍生业务等。
根据我爱我家披露的年报数据，我爱我家业务主要聚焦在国内一二线核心城市，截至2022年末，国内运营门店总量3583家，员工约3.5万人。
2021年，我爱我家陷入增收不增利的困境。2021年总营收119.63亿元，同比增长24.9%；净利润1.66亿元，同比下降近半，扣非净利润为1.22亿元，同比下降61.87%。
2022年我爱我家调整布局战略，完成加盟业务的收缩，并聚焦核心城市核心市场开展业务。公司覆盖城市从年初的33个城市下降至15个城市，在运营中的加盟门店及特许门店总数量为1215家，较年初减少744家。
我爱我家在业绩会上提到，2022年受经济下行压力影响，存量房市场需求不足，市场成交量较2021年下降非常明显；公司2022年存量房GTV为1860亿，同比2021年（2861亿）下降约35%。但在2023年一季度，公司存量房业务出现好转，GTV达到约700亿，同比2022年一季度上涨66%。
此外，新房业务2022年GTV为439.7亿，同比2021年下降33.5%，新房GTV的下降与市场环境息息相关；随着政府房地产调控措施的逐步放松，公司预计，2023年整个行业和公司的新房交易GTV会迎来较为显著的回升。
各项业务回暖下，我爱我家业绩开始回升，2022年，我爱我家实现营业收入116.7亿元，较2021年环比微降2%，表现出了较强的危机应对能力。但归属于上市公司股东的净利润亏损超3亿元，同比下降约250%。
到2023年一季度，我爱我家实现营收31.49亿元，净利润5176.30万元，扭亏为盈。
我爱我家认为，从2023年第一季度盈利情况持续好转来看，金融信贷“三支箭”齐发、房地产“因城施策”降利率、降首付等利好政策，很大程度上提振了市场信心，促进了交易量的回升。我爱我家预计年内有望延续第一季度的盈利态势，稳中向好，提质发展。
启动相寓分拆上市
经纪业务是我爱我家营收的主力。2018年至2020年三年，公司经纪业务的营收占比均超过 50%。2021年，尽管经纪业务占比下滑，整体发展态势受市场环境影响较明显，但总占比仍超过40%。
2022年，我爱我家的资产管理业务（即相寓，为租赁业务）明显发力，业务应收占比约48%，成为营业收入最多的业务。
根据财报数据，近年来已成为我爱我家稳健经营“压舱石”的相寓，在2022年取得可喜成绩——全年租金交易额163.3亿元，实现营收56.47亿元，收入同比增长75.27%。
报告期末，相寓在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等15个城市，规模达到25.4万套，相比2021年增长0.4%。
我爱我家在2022年财报中表示，“相寓”业务是公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤。
去年6月份，我爱我家公告关停合肥、烟台、长沙城市的加盟业务，涉及350家加盟店。精简收缩业务的同时，我爱我家在推动品质发展和数字化升级战略基础上，通过聚焦经营的核心重点以及提升数字化能力，推动经营提质增效，进一步强化抗风险能力和核心竞争力。
目前，“相寓”业务确立了“数字运营、智能服务管理”的经营方针，积极推动专业品质和运营效率的持续精进，提升业务的数智化水平。
从行业来看，长租公寓行业已经过一轮洗牌。2019年国内“长租公寓第一股”的青客公寓成功登陆纳斯达克，后来旗下公司遭遇破产清算，陷入了创始人离职、资金流动困难的泥潭。
2020年1月，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，445天后，被纽交所强制摘牌；2021年4月6日，蛋壳公寓从纽交所摘牌，且摘牌后仍需面临巨额执行款。
受疫情等因素影响，长租公寓行业空置率过高、资金链紧张等问题逐渐凸显，成都巢客遇家、连合之家、杭州海玛等多个长租公寓接连失联，疑似卷走房租跑路。
近年，在住房租赁监管趋严，行业连锁化、品牌化的趋势下，品牌连锁长租公寓有望快速发展。CBRE《中国长租公寓投资报告》预计,2030年中国集中式长租公寓需求规模有望超过1200万套，或成为未来10年中国最具成长性的商业地产投资类别之一。