近日，我爱我家（000560.SZ）在2022年年度业绩说明会上表示，今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。
值得注意的是，继魔方生活在4月28日向港交所更新上市招股书，自如再一次被传拟赴港IPO之后，这已经是今年第三家计划上市的公寓品牌。
但相寓的IPO计划能成功吗？即便IPO成功，相寓能救我爱我家吗？
归母净利润连续3年下滑，同比跌幅达284%
据年报披露，2022年，我爱我家营业收入116.7亿元，较上年119.6亿元，下降2.4%；净利润亏损3.3亿元，较上年盈利1.3亿元，下滑353.4%；归母净利润亏损3.1亿元，较上年盈利1.7亿元，下滑284.4%。
从业绩来看，我爱我家2022年营收同比2021年依旧保持在百亿规模，但净利润却直接由盈转亏。值得注意的是，自2019年开始我爱我家归母净利润就一路下滑，从8.3亿元直接到2022年亏损3.1亿元。
图表1：2019年-2022年公司营收等指标一览
数据来源：Wind，睿和智库整理
在我爱我家发布的2022年业绩预告中，将亏损归咎于面临疫情反复、市场下行、消费信心不振及企业计提资产减值准备等诸多因素影响。
对于“相寓”业务，我爱我家将其定位为公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤。
从营收来看，确实如此。2022年我爱我家总营收116.73亿元，其中被称为“资产管理”的相寓营收56.47亿，同比增长75.27%，在总营收中占比48.37%，已替代经纪业务跃居集团营收首位。而经纪业务和新房业务占比分别下滑至30.25%、10.88%。
某种程度上，我爱我家已经从一个房地产经纪服务企业，转型成为了一个长租公寓运营商。
图表2：我爱我家营业收入构成
图片来源：公司年报
相寓，我爱我家唯一录得亏损的板块
但相寓真的能救我爱我家吗？
从年报数据来看，虽然被戴上了“经营增长引擎与防波堤”的高帽，相寓的毛利率却并不乐观。
截至2022年底，相寓包括分散式和集中式公寓，在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等15个城市，规模达到25.4万套，相比2021年增长0.4%。平均出房天数9.4天，环比增长20.5%；出租率94.1%，环比降低1.3个百分点。
虽然公寓确实在2022年为我爱我家带来56.47亿元的收入，但伴随而来的还有高达59.85亿元的成本，毛利率为-5.99%。值得注意的是，这也是我爱我家四大业务板块里，唯一录得亏损的板块。
图表3：占我爱我家营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、销售模式情况（单位：元）
图片来源：公司年报
在2021年，我爱我家年报中分成互联网渠道业务、传统渠道业务、商品销售、商业租赁及服务四大板块，当时资产管理板块没有单独写进财报表格里，没有具体数据。但是可以看到，资产管理板块虽然在2022年已经录得亏损，但2022年毛利率比2021年同期还上涨了1.06%。也就是说，相寓业务处于长期亏损状态，其增收不增利，也是造成我爱我家亏损的直接原因之一。
长租公寓的“骨头”并不好啃。我爱我家的管理层却依旧保持乐观，并表示“公司预计相寓资产管理业务未来几年均会保持持续稳健的增长。”
但耐人寻味的是，从规模增长来看，相比2021年底的25.3万套，2022年相寓仅增加了1000套房源，也就是一个大型租赁社区的体量，扩张速度明显下滑。只能说，嘴上喊着乐观，身体却很诚实。
大股东“吐血”减持，58同城撤离我爱我家
对比来看，资本则理性了更多，大股东已经选择“吐血”减持。
58集团是在2018年入股我爱我家的，彼时其共斥资10.7亿元，获得我爱我家8.28%的股权，成为了我爱我家的第二大股东。
4月5日，我爱我家公告称，58集团通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持公司股份不超过6454.07万股，减持比例不高于2.74%。
如果按照我爱我家4月7日收盘价3.53元/股计算，58集团本次减持最多将套现2.28亿元。与2018年入股时受让价7.12元/股相比，亏损幅度达50.42%，直接减半，被业内评价为“吐血”减持。
值得注意的是，这已经不是58集团的第一次减持。
2020年8月7日，我爱我家公告，58集团拟在未来6个月内减持不超7750万股，约占总股本的3.29%。
2022年1月6日，我爱我家再次公告，58集团拟减持不超7749万股。按最高比例减持完成后，其持股比例将从8.28%降至4.99%。
不过，前两次减持计划期限届满，但未有减持动作。直至2022年12月20日，58集团终于对我爱我家进行了一次动真格的减持。当天，我爱我家发布公告，指出58集团已分别于2022年9月27日、30日通过大宗交易的方式，正式减持我爱我家1300万股，占总股本的0.55%。减持后，58集团合计持股1.82亿股，占总股本比例7.73%。
从两宗交易的减持均价来看，也均远低于7.12元/股的入股受让价。
图表4：58集团减持我爱我家股份情况
图片来源：Wind，公司公告
高位入股、低位套现，对于58集团来讲无疑是亏本的买卖。对于选在这个节点减持的原因，我爱我家解释称，“因集团资产整合需要”。
但究其根本，还是因为58集团对我爱我家的未来业务发展及盈利能力，并不持乐观态度。毕竟，近几年我爱我家股价一直呈现震荡下跌的趋势，最低价一度达到2.24元，5月18日最新收盘价为2.86元。
图表5：2021年5月至今我爱我家股价走势图
对于58集团而言，其所持的我爱我家股权价值亦是“腰斩”，且分红收益方面，2018-2022年，58集团获得的我爱我家分红仅约3000万元。血亏基本已成定局，还不如尽早套现离场，以防越陷越深。
结语：
值得注意的是，伴随市场复苏，2023年一季度，我爱我家营收31.5亿元，实现归母净利润5176.3万元，实现扭亏为盈。接下来，持续深化运营，抓住高质量的发展机会，提高更稳定的盈利能力，才是重中之重。面对近几年归母净利润的持续下滑甚至亏损，我爱我家选择在这个时候将相寓独立分拆上市，也是希望通过相寓在资本市场上寻求新的机会和资金注入，以期更好地缓解公司困境。但目前来看，相寓的IPO之路或并不好走。