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中交地产(000736)内幕信息消息披露
 
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中报点评32 | 中交地产:销售回款率115%,债务结构有所优化

http://www.chaguwang.cn  2023-09-13  中交地产内幕信息

来源 :克而瑞地产研究2023-09-13

  核心观点

  【业绩较去年同期增长,回款率115%保持较高水准】2023上半年中交地产实现销售金额214.6亿元,销售面积100.3万平方米,分别同比上升4.7%和下降3.6%,销售金额同比与TOP50强房企的约6.5%的增幅比相对较小。从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2023上半年集团实现整体销售额388.6亿元,同比增长52.2%,其排名上升到第22名,行业排名持续提升。此外,中交地产积极推动销售回款,增强现金安全性,2023上半年实现销售回款246.4亿元,回款率115%,保持较高水准。

  【土储足够5年开发,七成位于二线城市】截止2023上半年末,中交地产共拥有115个项目,项目总建筑面积为3112万平方米,权益比为59%。总土储中,在建及待建面积 1,504 万平方米,较2022年末下降8.8%,按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业未来5年以上的发展所需。在建及待建总土储的分布方面,70.6%位于二线城市,中西部占比达到48.0%。

  【合约负债覆盖营收倍数近2倍,保证未来营收稳定】2023上半年中交地产实现营业收入87.6亿元,同比下降29.6%,其中地产销售收入86.8亿元,同比下降30.0%,占营收比例下降0.6个百分点至99.0%,其他业务稳健增长,其中房产租赁收入0.42亿元,同比增长107%,代建项目管理费收入794万元,同比增长41.8%。特别值得注意的是,合约负债为337.0亿元,预计覆盖2023年的营收规模倍数为1.92,维持在较为合理的范围内,保证未来营收结转稳定。

  【债务结构有所优化,仍需关注短期流动性安全】截止至2023上半年末,中交地产共持有现金154.77亿元,较期初上升47.7%,包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计418.3亿元,较期初上升0.6%。其中,短债总额162.55亿元,较期初下降12.7%,现金短债比降至0.95,较期初的下降0.39,长短债比为1.66,较2022年底上升0.39,整体债务结构有所优化。净负债率147.0%,剔除预收账款资产负债率82.4%,分别较期初下降19.6个百分点和0.2个百分点。值得注意的是,面对当前的企业的偿债压力以及市场机会,中交地产获得母公司支持。2022年12月和2023年2月,合计获得中交房地产集团的145亿元的借款额度。

  01 销售

  业绩较去年同期增长

  回款率115%保持较高水准

  销售业绩增幅略小于同规模企业,销售回款率115%。2023上半年中交地产实现销售金额214.6亿元,销售面积100.3万平方米,分别同比上升4.7%和下降3.6%,销售金额同比与TOP50强房企的约6.5%的增幅相对较小。销售权益为71.7%,同比下降8.3个百分点。地产积极推动销售回款,增强现金安全性,2023上半年实现销售回款246.4亿元,回款率115%,保持较高水准。

  从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2023上半年集团实现整体销售额388.6亿元,同比增长52.2%,其排名上升到第22名,行业排名持续提升。

  

  02 投资

  土储足够5年开发

  七成位于二线城市

  土地储备充足,足够企业5年以上的发展所需。截止2023上半年末,中交地产共拥有115个项目,项目总建筑面积为3112万平方米,权益比为59%。总土储中,期末累计已竣工面积 1610 万平方米,在建及待建面积 1504 万平方米,在建及待建面积较2022年末下降8.8%,按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业未来5年以上的发展所需。

  

  在建及待建总土储的分布方面,70.6%位于二线城市,中西部占比达到48.0%,值得注意的是,中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市,长三角和珠三角的三四线城市占比达到12.9%,中西部土储98.2%位于二线城市,土地储备质量相对较高。

  

  03 营收

  合约负债覆盖营收倍数近2倍

  保证未来营收稳定

  营收同比下降29.6%%,代建管理费同比增长超四成。2023上半年中交地产实现营业收入87.6亿元,同比下降29.6%,其中地产销售收入86.8亿元,同比下降30.0%,占营收比例下降0.6个百分点至99.0%,其他业务稳健增长,其中房产租赁收入0.42亿元,同比增长107%,代建项目管理费收入794万元,同比增长41.8%。特别值得注意的是,合约负债为337.0亿元,预计覆盖2023年的营收规模倍数为1.92,维持在较为合理的范围内,保证未来营收结转稳定。

  毛利率降至8.1%,净利润首次亏损。2023上半年中交地产实现整体毛利润约7.14亿元,同比下降53.9%,整体毛利率约为8.1%,同比下降4.3个百分点。净利润亏损4.43亿元,其中归母净利润亏损5.69亿元,而2022年同期归母净利润为0.84亿元。利润亏损,主要由于一方面限价项目结转拉低企业的盈利空间;另一方面,在市场下行下资产减值损失计提达到3.03亿元,而去年同期仅为20万元。未来中交仍需加强项目权益及并表水平,提升公司股东的收益水平。

  

  04 偿债

  债务结构有所优化

  仍需关注短期流动性安全

  债务结构有所优化,仍需加大资金回流。截止至2023上半年末,中交地产共持有现金154.77亿元,较期初上升47.7%,包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计418.3亿元,较期初上升0.6%。其中,短债总额162.55亿元,较期初下降12.7%,现金短债比较期初下降0.39至0.95,但仍难以满足“三道红线”要求,短期仍有一定的偿债压力。长短债比为1.66,较2022年底上升0.39,整体债务结构有所优化。杠杆率水平方面,截止至2023上半年末,中交地产净负债率147.0%,剔除预收账款资产负债率82.4%,分别较期初下降19.6个百分点和0.2个百分点,但仍不满足“三道红线”要求,处于红档。

  面对当前的企业的偿债压力以及市场机会,中交地产获得母公司支持。截止2023上半年末,累计获得控股股东方借款174.87亿元,融资成本区间0.00-8.00%。得益于获得母公司持续的资金支持,中交地产于2022年12月和2023年2月合计获得中交房地产集团的145亿元借款额度;同时在7月将62.18亿元的控股股东借款实现展期;并再次获得7.52亿元的借款。值得注意的是,虽来自母公司的借款及支持较为稳定,但企业仍需关注的杠杆水平及流动性安全,积极通过提升项目去化保证资金回流,提升公司的安全性。

  

  

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