上一次招商积余出手，还是在去年12月，连续两度出手：
2021年12月24日，公告5362万元收购上海在管面积222万㎡的上航物业100%股权，4天后公告2.3亿收购广州本地、在管面积60万㎡的南航物业95%股权。
那是从2019年重组后的首度出手，瞄准的是航空领域。而后，其官微又发布航空领域的中标消息：北京公司接连斩获中国民航机场建设集团设计科研综合楼项目和南航北京分公司后沙峪基地项目。
当时公司官微是这么说的：“当前，招商积余积极打造行业领先、独具特色的航空业态全产业链布局格局，业务遍布深圳、广州、济南、成都等多个城市，服务覆盖民航总局以及中国航发、中航成飞、洪都航空等大客户体系的研发、生产保障，南方航空、东方航空等相关作业机场的运维、调度保障，以及广州白云机场、北京大兴机场、济南遥墙机场等重要航空枢纽项目。
……进一步巩固了招商积余在航空物业领域的领先地位，并对持续深耕业态提供了更广阔的空间，有利于促进公司业绩实现稳健增长，稳固A股物业龙头地位。”
而这次，收购目标是在西南联合产权交易所挂牌的新中物业，5.26亿拿下对方67%股权。
很多人想问，这个交易值不值。
也有人直接说看不懂招商积余这次收购，因为感觉有点贵。
要讨论这个问题，我们可能需要看看交易双方。一边评估标的质量，一边评估买家需求。
01、559万平方米，20倍PE
新中物业241个项目，在管面积559万㎡。
资产总额约6.11亿元，净资产约2.19亿元，营业收入约4.1亿元，净利润约0.4亿元。
单纯从规模来说，公司规模不大，单价相对高了。
如果计算收购PE，差不多在20倍左右。
之前我们算过很多次收购PE，去年的几家重点标的，收购PE一般在10~15之间。
今年华润万象生活收购中南服务，PE接近13倍；收购禹洲物业，PE大约是13.93倍。
前几天金科服务想收购佳源服务，PE也是差不多13倍。
这么一对比，PE高了，收购贵了。
02、招商积余需要什么？
几个月前，招商积余出手航空物业，其实是有铺垫的。在此之前，航空物业应该一直算得上是招商积余的主打项目。跟民航总局、中国航发、中航成飞、洪都航空都有合作，在航空物业服务方面，有一些属于招商积余的核心竞争力。
这次收购的新中物业，也是一家够专一的物业公司，服务对象主要是银行类金融机构。
但如果回溯招商积余近半年至一年左右的动作，也能发现，增肌金融机构物业，也不是什么新冒出来的灵感。
几个月前的第一次出手时，也锁定增资了一家为金融机构提供物业管理服务的企业——深圳汇勤物业。后者隶属于招商银行金尊集团，服务对象主要是招商银行，算是一桩关联交易。
实际上，在这几次出手之前，过往我们更多看到的是，招商积余通过外拓去获取项目。比如中标北京环球财金中心、合肥市公共卫生管理中心、合肥华米全球创新中心项目、中国联通安徽省分公司项目、上海市公安局金山分局，甚至陈海照还曾拜会阿里巴巴集团行政总监宋海涛、采购总监郭宁，交流未来合作的事情。
但不能忽略的一个重要问题是，所有外拓的项目，都需要团队与人去接手。
招商积余缺人，是从2019年那次重组之后，留下的一个“暗疾”。
2019年，招商局集团、航空工业集团整合招商物业与中航物业，复牌“招商积余”百年品牌，打造央企物业管理旗舰企业。
轻描淡写一句话，则隐藏着招商物业和中航物业的一些小的碎片。随着重组，很多高管从公司离职，也有了后面新大正的定向招揽计划，给高薪给股权激励，招揽了很多从招商物业和中航物业离开的高管、中层及骨干人员，包括了刘文波、高文田等人，都入新大正彀中。
重组后招商积余业绩被拖累，经历股价腰斩、毛利率连年下滑等，除了财务报表里的重资产问题，未必没有人才流失“尾盘”的影响。
2020年6月，招商积余发布了组织架构调整的议案，公司总部设立九个职能部门和两大事业群，其中，九个职能部门主要为中后台，将招商积余、招商物业、中航物业三总部职能的整合。
“关于改革以及融合、融效的工作，一刻也没有停止”，这次组织架构调整后，一直到2021年1月，才公开选聘公司最高执行人。
去年1月份，招商局集团在官微发布了一则《公开招聘招商积余总经理》。
招聘要求里写得很清楚，总经理需为1968年1月1日之后出生，身体健康，教育要求为大学专科及以上学历，15年以上企业工作经历，具有较高的政治素养和政策水平，守法、廉洁，正直、诚信，政治面貌为中共党员。
20多天之后，总经理招到了，是来自招商局的一位高管，曾任招商局物流集团总经理助理兼任招商美冷（香港）控股有限公司总经理（CEO），招商局漳州开发区有限公司总经理助理兼任福建省海韵冷链仓储有限公司董事长。
非物业人，跨界空降。
陈海照来了之后，也花费了很长时间融入、整合，剔除那些招商系和中航系的零星片段。
去年初的业绩会上，回应轻重资产分离计划时说，公司已成立专项工作小组，多维度对资产进行盘点、梳理，以及轻重分离的研究。
但到了半年报时，依然有投资性房地产资产值为68.88亿元，占总资产42.1%，比2020年末仅略微减少0.19%。招商积余而这部分投资性房地产并未带来资产升值，2021上半年公允价值变动损益为负，亏损约80万元。
一直到今年1月26日，才终于公告说拆了三颗雷：将持有的三家下属企业100%股权转让给控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司下属企业，转让价合计人民币7.78亿元。
而后4月14日公告，子公司持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退还给天津经济技术开发区规自局。
而到了这时候，陈海照才开始频繁公开露面、发表观点。
显然，一些拖后腿的事解决了，今年的重点，应该是业绩KPI。
但完成KPI，物企需要两个武器：
规模、人。
物业公司普遍缺人，这是常态。
就像碧桂园服务疯狂收并购，在挑选合作伙伴时，人才团队总要是一个重要维度。“主要基于对方公司本身的项目，比如公司平均管理单价、人才团队。”
所以，你觉得招商积余这笔买卖，贵了吗？