观点网完成对赌协议的招商积余还没松一口气，毛利率低于行业均值难题又摆在面前。
8月26日，招商局积余产业运营服务股份有限公司如约交上了今年上半年的“成绩单”。期内，该公司实现营收56.46亿元，同比增长18.16%；归母净利润实现3.31亿元，同比增幅33.49%；扣非净利润实现2.62亿元，较去年同期增长16.74%。
观点新媒体观察到，本次招商积余归母利润增幅大于营收增幅，扣非净利润却与营收增幅相近的原因之一是，今年1月将直接及间接持有的中航城投资、昆山中航及赣州九方100%股权出售给招商蛇口的下属企业，产生的约3370.17万元列入非经常性损益中。
招商积余在报告中指出，归母净利润的较大增幅，一方面是公司的物业管理业务、商业运营管理业务利润同比增加，另一方面是由于遗留房地产开发业务同比亏损减少。
截至报告期末，招商积余总资产为 169.33亿元，归属于上市公司股东的净资产为 88.86亿元，资产负债率为 48.00%。
上半年，其通过收并购和招投标市场上，快速获取项目及规模成长的同时，一并提升的人效和管理成本，也导致了毛利润下滑，招商难“积余”的毛利率承压难题，依旧难以解决。
物管板块稳健向前
得益于集团的“沃土云林”商业模式，招商积余继续深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应，物管板块稳中有进，积极拓展第三方项目。
今年上半年，招商积余实现基础物业管理营收44.03亿元，同比增长22.77%，平台增值业务实现营业收入 2亿元，较上年同期增长 136.20%；专业增值业务实现营业收入 8.32亿元，较上年同期增长 8.90%
由此可见，招商积余96.29%的收入仍来自物业管理。其中，基础物业管理为营收核心业务，占物管业务收入的80.99%，随着上半年在物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其核心营收业务有较快的增速。
上半年，招商积余较去年末新增项目86个，累计在管项目1803个，在管面积约3.01亿平方米，较去年末增长7%；年度合同额15.95亿元，较去年同期增长17%。其中，深圳、广东（不含深圳）、江苏、山东、四川5个营业收入靠前的区域管理面积合计为1.76亿平方米，占比58%。
第三方项目拓展增速明显，上半年，招商积余新增第三方非住宅项目57个，在管面积较去年末增长10%，至1.82亿平方米；新签年度合同额13.57亿元，较去年同期增长23%。主要拓展方式是来自于市场投标、总对总以及合资合作。
近三年及今年上半年，招商积余物管项目来自控股股东的比例分别为32.88%、35.04%、36.22%、36.43%，在项目对控股股东依赖程度上保持3成至4成左右的比例，呈现缓慢增长的趋势。报告期内，新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万平方米，累计面积则是9952.56万平方米。
商业运营方面，截至 2022 年 6 月末，招商积余在管商业项目 47 个（含筹备项目），管理面积 233.1 万平方米，其中管理公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 39 个，第三方品牌输出项目 5 个。报告期内，其持有物业出租总体出租率为 98%。
上半年，由于受疫情影响，购物中心经营、酒店出租经营等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金，招商积余资产管理业务较去年同期下滑 20.25%，至2.15亿元。2022 年上半年减免租金 4530 万元，全年预计减免租金约 8629 万元。
在其他业务中也较上年同期下降 108.68%，亏损624万元，主要因为报告期内房地产尾盘收入减少以及成都中航国际广场已销售的两套商铺退回所致。
“规模为王”仍是物管圈唯一准则。上半年，招商积余将项目扩展重心放在非住宅领域，背靠母公司保持着稳定的项目输出及占比的同时，积极拓展第三方项目，在城市服务、医院、住宅、高校等重点细分市场中均有项目拓展。总体呈现物管业务稳定增长，资管业务受疫情及相关调整略有亏损的态势。
毛利率依旧难题待解
今年上半年，招商积余的物管毛利率下滑至10.98%，较去年同期的10.7%略有回升，业绩及规模不断上升的招商积余陷入了“增规模增收不增利”的魔咒。
上半年招商积余保持不错的增速，营收虽然上涨，但是其毛利率持续保持行业低位。自2019年重组后，招商积余的整体毛利表现分别为19年的18.26%，20年的13.63%，21年的13.76%以及今年上半年的12.73%，下滑趋势虽然在去年得到短暂缓解，但在上半年再次出现下滑。
从具体营收板块上看，上半年，占招商积余总收入9成的物管收入的毛利率为10.98%，其中，住宅板块、非住宅板块、平台增值服务以及专业增值服务的毛利率分别为8.55%、12.10%、5.23%、14.08%，物业管理业务整体毛利水平为11.24%。
以招商积余目前的毛利水平，无论是整体毛利还是核心营收业务毛利均远低于行业平均毛利25%左右的水平。招商积余的低毛利问题，很大程度上是来自与其在管项目以非住宅业态中的办公、园区、公共物业等为主。
上半年，招商积余物管业务的非住宅细分业态上，办公、园区、公共、政府及学校业态占非住业务营业收入比重分别为36.86%、13.09%、13.33%、12.91%、9.62，累计占比85.81%。这类公建板块项目竞争较大的同时，叠加上招商积余追求规模的基础上，势必会压缩了项目的定价及自身利润空间。
在今年6月，招商积余对新中物业67%股权的收购事件上看，此次收购的被新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务的企业。由此可见招商积余的重心聚焦在与其有着业务类型相近的标的，不断抢占在其优势领域的市场份额。
再者，增值服务一直是其他主流上市物企的营收及利润支撑，而招商积余却以公建板块项目为主，相关增值服务开展困难。2022年上半年，其平台及专业增值服务也仅占物管业务收入的19.01%，也是低于行业平均水平。
而以招商积余为代表的国央企物管平台在人事福利的投入较大，人工成本较高，叠加近期较快扩展的第三方项目及国央企较为稳定的发展基调，也导致了招商积余陷入"增规增收不增利"的困局。
今年1-6月，招商积余管理费用同比增长30.73%，至2.06亿元，究其原因就是收并购业务产生的中介费增加及经营规模扩大导致的费用增加。与收并购及项目拓展同时而来的筹资活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额分别较去年增加189.49%、177.14%。
对于自身毛利率较低的问题，在今年年初的2021年度业绩会上，招商积余董事长聂黎明也指出，将在2022年“一业态一模板”为抓手，通过精细化管控，推进人效提升。在成本端持续推进一体化集采、低效资产清理、新技术降低成本。收入端将推进酌量项目管理费提价，发展增值服务等综合措施，逐步提升效能。
上半年，招商积余也落实推进低效资产清理以及资产“瘦身”持续打造轻资产，今年1月将中航城投资、昆山中航及赣州九方的部分资产处置，累计回款3370.17万元。
现阶段，招商积余虽然面临着后疫情时代下，人力成本上升及规模扩展导致的毛利承压，但随着招商积余资产结构的重组、低效资产清理以及人效和管理上的不断优化，其毛利及盈利空间也势必将迎来逐步回调。