2023年3月17日，招商积余（SZ001914）披露了公司2022年全年业绩报告。作为A股物业管理龙头企业，招商积余的年报披露时间依然保持了高时效。
据其2022年年度报告披露，招商积余2022年营业收入达到130.24亿元，同比增长22.97%，归母净利润为5.94亿元，同比增长15.72%；还原政策性减免房产租金0.86亿元影响后，归母净利润较上年同期增长31.58%；管理规模达3.11亿平方米，同比增长10.82%,在管项目达1884个。2022年招商积余在100亿大基数上，践行稳健、有质发展的策略，实现年度业绩目标。
数据来源：企业年报、克而瑞物管华南区域整理
招商积余作为央企背景的上市企业，自2019年重组更名上市以来，在建设“中国领先的物业资产管理运营商”战略目标下，发展物业管理及资产管理两项核心业务，业绩表现一直保持稳定增长。2022年，招商积余在积极的市场化拓展和大股东支持下，物业管理业务不断扩大，并坚持品质服务运营，受到业界广泛赞誉，荣获“中国物业企业综合实力百强TOP4”“2022物业服务力百强TOP4”等荣誉。
规模化发展
管理面积突破3亿平方米
持续扩张，管理面积突破3亿平方米。截至2022年12月31日，招商积余在管项目达到1884个，覆盖了全国127个城市。管理面积达到3.11亿平方米，同比增长10.82%，2020—2022年复合增速达27.73%。
招商积余的市场化拓展能力不断强化，持续巩固行业领先地位。从管理规模来源上看，截至2022年底，招商积余管理面积中第三方拓展面积达2.05亿平方米，占比达65.80%。报告期内实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方新签年度合同额达27.77亿元（千万级以上项目占比超过50%）。
招商积余的发展也离不开控股股东招商蛇口稳健的项目资源。年报数据披露，2022年招商蛇口签约销售面积1193.65万平方米。截至 2022 年末，来自招商蛇口的物业管理面积为 10,653万㎡，占比 34%；新签年度合同额为 5.37 亿元，占比 16%。
在增量空间上，招商积余仍然有极大的待挖掘空间。面对行业市场的风云变化，物业企业的独立性发展成为资本市场与企业的关注点，但是在保持优秀的市场竞争力情况下，有持续稳定的支持依然是企业的核心竞争力之一。招商积余的实际控制人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，未来如果招商积余能够有效发挥与集团内部良好的业务协同，必将带来新的增量空间，为规模化道路提供支持。
平台增值能力显现
营收结构进一步优化
2022年招商积余保持“12347”战略定力，谋求全业态、全路径、多引擎提速发展。从其营收结构上看，主要包括物业管理业务、资产管理业务及其他业务。据企业年报披露，2022年招商积余物业管理业务收入达125.04亿元，占总营收的96.01%，物业管理业务保持稳健扩张。
从营收结构来看，物业管理一直是招商积余的主要收入来源，主要包括基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务三部分。其中，基础物业作为招商积余商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供多元增值业务的底基。基础物业管理业务是为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，2022年招商积余基础物业管理业务收入突破100亿，在物业管理营收中占比达80.43%。
平台增值业务持续快速发展，平台增值服务作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。云平台到家汇商城大力拓展企业集采业务，发力社区增值服务，2022 年实现营业收入5.76 亿元，同比增长 117%，平台销售额突破12 亿元，同比增长 52%，在外部客户拓展、做大社区服务、直播带货上取得明显成效。
专业增值服务也保持稳进，凭借“沃土”资源优势，以专业公司为“林”，在综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等领域，实现业务快速发展。2022年，招商积余积极推动专业公司与城市公司条块结合，报告期内，专业增值服务实现营业收入18.70 亿元，市场影响力显著提升。
营收结构进一步优化，保持多业态综合服务能力，并且城市服务取得较大进展，基础物管营收增速达139%。从基础物业管理的营收来源来看，招商积余物业管理业务覆盖项目类型丰富，除住宅领域外，还包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态等非住宅领域。报告期内，招商积余基础物业管理的非住宅业态领先优势持续巩固，合计营收占基础物业管理收入的69%，其中公共业态项目包括医院、场馆、交通、颐养、公园等。从各业态营收增速上看，同比增速较快的主要是城市空间及其他和园区，增速分别达139.29%及90.65%，呈倍数增长。
多种拓展方式并行
聚焦优质发展
招商积余加快市场化发展，坚持“传统市场竞争+总对总+合资合作”的综合发展模式。在激烈的市场环境竞争下，招商积余的亮眼成绩得益于其专业的市场化拓展、运营、管理团队，和已经建立的较为成熟的市场化激励机制，使其能够充分发挥市场化拓展能力，切实落实创新型市场化发展路径。持续发力城市服务、高校、IFM、医院等优势赛道，新签年度合同额取得大幅突破，并成功拓展了深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学－香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等优质项目。
“总对总”业务上，保持对大客户的重点关注和突破。报告期内，招商积余进一步扩大了“总对总”业务在大客户系统中的市场份额，其新签年度合同额同比增长46%，并成功拓展美团职场项目、阿里华东 IDC 数据中心等项目，与阿里巴巴、华为、美团、小米、博世等企业建立了深度战略合作，成为市场化业务的重要渠道。
在合资合作上也硕果累累。2022年新成立合资公司 5 家，新签年度合同额同比增长49%，与深汕合作区、济南文旅集团、六盘水城投等地方资源平台达成合资合作，补强公司在城市服务、公建等领域的资源，为稳定可持续发展扩充了资源基础。
关注优质标的，加强收并购企业的融合发展。报告期内，完成了上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业的财务并表，收并购助力提升公司航空、金融细分业态的规模实力，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。
对收并购项目的有效管理是投后管理的重难点问题，招商积余通过精细化投后管理，常态化落实做细提质增效工作，进一步提升管理质量效益。报告期内，招商积余还确立了对四家企业的融合计划，并启动权责梳理，体系导入等相关工作，目前，对四家并购企业体系导入完成率均超90%，基本实现平稳过渡、经营提升。在深化融合融效的基础上，招商积余在实现对并购企业的体系化管理后，持续加强协同拓展力度，或能最大可能发挥并购企业的资源优势，有效推动其规模扩张。
156亿元新目标
在2022年年度报告中，我们看到了招商积余的稳健性、积极性及创新性，同时也看到了招商积余对未来发展的清晰规划，2023 年公司力争实现营业收入156 亿元。
招商积余坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，努力实现高质量发展。
坚持轻型化发展，积极推进轻重分离方案落地，降低重资产比例，提高轻资产效益。发挥“云”平台增值服务效益，以“有形的商品+无形的服务+良好的创新+城市的协同”模式为核心发展思路，致力发展为物业私域流量领先的轻资产平台运营商。
坚持规模化发展，基础物业方面，围绕着“强区域、强业态、强路径”，持续扩大市场发展优势。加大总对总业务，做大“蛋糕”；开源合资合作客户，抢抓收并购机遇，打造业务竞争壁垒。增值业务方面，加速条块结合，促进专业公司规模快速扩张。
坚持科技化发展，科技赋能进一步提升人均质效，依托智慧化管理、人性化运营，提高服务效率，构建公司的核心竞争力。深化数字化运营，聚焦客户服务体验、整体运营效率提升，以数据驱动经营决策，推进业务管理模式创新，持续探索科技赋能场景推广应用。
坚持市场化发展，通过“新体系、新机制、新生态”，构筑全新“市场化”发展内核。以数字化平台为基础，升级市场运营体系，实现市场效率变革。建立差异化市场正负激励体系，深化“全员营销”机制落地。从客户管理转向客户营销，建立与客户间的良性新生态。
小结
2022年物业管理行业发展进入新周期，从“规模为王”转为“有质量规模增长”，行业发展呈现出品质化、市场化、科技化、精细化、增值化等发展趋势。2022年招商积余业绩稳健增长，不仅营业收入实现130亿元预期目标，而且业务结构逐步优化，市场外拓持续发力，非住宅优势赛道表现突出，航空、金融领域的领先地位持续巩固，增值业务不断为客户创造更多价值。在“12347”的战略指引下，企业深入实施“沃土云林”商业模式，实现了品质化平台化跨越式发展，年内实现首批轻重资产分离方案落地，加快轻资产转型步伐，迈入“高质量发展”新阶段。物业管理行业作为一个新兴行业，未来依然有很多市场的不确定性，市场竞争进一步加剧，企业将会面临众多压力与挑战，但是从招商积余近几年的市场表现及其战略定力上，我们对其保持信心。