只有把时间拉长，才能在不确定的世界里得到确定答案。
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网把时间和精力投入到产生长期价值的事情中，是面对变化最好的应对。
雨水充沛的季节，每个城市总是焕然勃发，尤是深圳蛇口。人们眼中，蛇口一直被看作是中国改革开放发展缩影，而招商蛇口则是推动梦想照进现实的试验田与排头兵，开创了一个又一个城市建设的新章。
放眼整个招商蛇口的历史进程，招商血脉深深融入蛇口精神。1979年1月31日，中国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区正式成立，打响了改革开放的“第一炮”。从“三来一补”劳动密集型工业园区，到现今“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”，招商蛇口一直以“敢为人先”的创新精神驱动产业园区升级换代。
已在招商局集团工作30余年的刘伟，历任招商局地产控股股份有限公司党委书记、副总经理；招商局集团人力资源部部长，现任招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理。
在此期间，他亲历了招商蛇口的发展与改革，也见证了旗下园区开发与运营板块的探索与创新。
一个雨后的上午，深圳蛇口南海意库，刘伟与我们面对面交流。
这里不仅是招商蛇口的总部大楼，更是蛇口基因的集中体现。由此，一场关于城市产业园区现在与未来的探讨徐徐展开。
“产业是长期主义，很难做，但要看到可持续发展价值”，刘伟坦言。对产业地产来说，与传统地产原有开发逻辑不同，产业更侧重于综合发展与持续运营。因此，这种长周期业态对房地产企业的战略定力、开发流程、财务模型等能力更为考验。
事实上，长期主义代表的不仅是企业发展的长远战略，更是一个百年企业所要践行的长久坚持。就像南海意库外墙上布满的绿色植物，充溢着勃勃生机与活力。
冷静思考
回溯房地产行业的发展历程，自1998年进入商品房时代以来，房地产市场发展迅速。一方面为经济建设和人居环境做出重要贡献，另一方面又因行业的特殊性和复杂性伴生了多种问题。
对此，各方都需要冷静而客观地思考，才能找到房地产行业良性发展的有效途径。
“我们所在的是最好的行业，也是最坏的行业。”在刘伟看来，房地产行业市场竞争充分，适者生存是优秀企业不断发展的标志。
同时，房地产行业也面临着巨大诱惑，企业要守住规矩，才能以商业的成功推动时代的进步，成为促进城市现代化进程的坚实力量。
招商蛇口也不例外。历经了150年风雨的招商局集团，就像一个经验丰富的领航者，指导着旗下企业冷静地思考自身发展。
2015年招商蛇口重组上市之后，五年时间，截至2020年公司实现总资产7372亿元，营业收入1296亿元，年度签约销售金额2776亿元，5年复合增长率达37%，出色地完成“十三五”战略规划。
在业务扩张的同时，招商蛇口更关注稳健经营，尤其是财务、管理机制的稳定。公司“三条红线”全部绿档，产业园区业务基本实现内部自平衡，已进入运营成熟期的项目持续保持整体盈利，此外香港房托基金和国内公募REITs的上市，也帮助公司实现了持有物业的价值兑现。
从管理机制视角，招商蛇口实行全国园区垂直化、专业化管理，着力提升存量园区的管理水平，强化内部各园区产业资源、信息要素互通，以控制风险为前提，择优拓展增量，通过中、轻资产拓展助力公司综合发展。
在“十四五”战略规划的开局之年，招商蛇口综合发展模式进一步细化为主辅赛道相结合的“1+4”业务。“1”即以住宅开发销售为核心的现金牛业务，也是招商蛇口未来5-10年利润收入的主要贡献来源；“4”分别是未来重点发展的成长型业务，以深耕轻资产模式的平台型业务；构建“美好生活承载者”愿景闭环的创新型业务，以及以酒店、公寓、写字楼为组成的机会型业务。在“4”基础上，招商蛇口将打造园区、集中商业、招商积余和邮轮产业等综合发展模式四类核心IP。
刘伟认为，在新时代、新征程开启的过程中，中国的国际地位发生显著变化，以实业发展、产业升级、科技创新以及新型城镇化进程为代表的各方面都已进入到新阶段。
相应地，房地产市场需求也发生了明显变化，产业地产开发与运营迎来重要发展机遇。他提及，整个行业同样应该冷静下来思考环境的变化，考虑企业的均衡发展，实现有质量的规模增长。
“未来要以产业为本、平台为器、运营为王。”刘伟认为。
园区成长
招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，致力于成为“美好生活的承载者”，其特有的“前港-中区-后城”综合发展模式正在不断升级。
经过港口建设、工业区发展、产业升级、城市配套建设四个阶段的实践和发展，“前港-中区-后城”综合发展模式成为产城发展的成熟解决方案：港口建设为先，产业园区开发随后，配套城市建设跟进，形成港、区、城联动。
如今，“前港”已拓展成为“信息港、物流港、数字港”等内涵，从而通过港、区、城有机融合、协同发展，形成产城融合生态圈，成为实现城镇化一体发展的有效路径。
截至目前，招商蛇口已在全国重点区域布局25个产业园区、规划面积475万平方米，管理和支持的产业新城8个，合作面积468平方公里。其中，包括以网谷、意库、智慧城为代表的3大产品体系，以及在长江经济带、长三角城市群、粤港澳大湾区、海南自贸区等落地重、中资产园区。
位于东北老工业基地的辽宁大连太平湾便是其一。2020年，招商局集团旗下三大公司参与打造大连太平湾港区产业新城项目，其中招商蛇口进行专业支持，拟将其定位为东北亚自由贸易枢纽、协同创新发展先导区，包括在营商环境、市场化机制等方面进行推动塑造。
不难发现，这个辽宁沿海经济带港口的产业新城项目期望将“蛇口基因”传承和发扬。
“园区的产品属性定位在每个城市的成长，这个成长一定是结合每个城市的产业特色和需求，在复制的基础上进行延伸。”
刘伟解释称，每个城市的产业需求是不同的，因此产业园区产品无法实行标准化“复制”，而是要因地制宜落实一城一策、一园一策。
实际上，“前港-中区-后城”的精髓在于综合发展模式。招商蛇口以集团内部现有的产业及金融资源为依托，向当地政府获得了包括土地资源、税收政策等方面的支持，方便园区的开发与运营。进而引导产业入驻、投资、集聚，通过合理的规划实现城市和园区的综合开发运营。
上述项目也不例外。资料显示，招商蛇口参与组建的“招商局太平湾开发有限公司”，全面负责对区域在产园业务、城市与产业服务、土地开发、公共服务配套等进行统一规划、开发、建设和运营。
据刘伟介绍，大连太平湾项目实际上承载了招商蛇口助力振兴东北老工业基地的殷切期盼。
历史的积淀和时代的机遇，让蛇口有着不可复制的发展轨迹。但带有优秀基因的“蛇口精神”却可以延伸至每一个期待落地的城市。
纵观整个产业地产的发展，招商蛇口可以被视为中国最早的产业新城开发运营者，因此也承担起产业地产行业引领者与探路人的角色，从而践行更多的社会责任。
长期主义
招商蛇口在2019年业绩会上曾表示，从整个产业园区的规律来看，“T+30”模式将孕育出新增长点，也是城市未来需求空间的体现。
“产业是城市及园区发展的核心，应该坚持长期主义，营造具有成长潜力的可持续生态。”刘伟强调，产业园区业务属长周期回报，需要做好长期准备，但同时社会效益也很显著。
国金证券报告分析，产业园业务开发前期主要是基础设施投入，此后，除了注重核心产业本身，还要关注金融、研发、营销、广告、娱乐、生活等外围服务业发展。因此，整个产业园的全周期开发需要大量资金投入，且投资周期较长。
其中，招商蛇口在金融生态链的完善已获得成功试验。6月21日，蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，共募集资金20.79亿元。彼时有分析指出，该项目开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制的新路径。
就蛇口网谷而言，通过对原有蛇口工业区内的旧厂房进行更新改造、引入战略新兴产业，成为深圳核心产业园区，目前总产值已达到400亿。同时，也是“蛇口产园REIT”对应的两处基础设施项目——万融大厦、万海大厦产业园物业所在地。
经过十多年发展，这块仅22.8万平方米土地上，除此前成长出华为、平安、招商银行、中集等知名企业外，还汇集了苹果、IBM等外资企业。目前，园区入驻企业近420家，培育孵化了17家上市公司及新三板企业，成为高科技和文化创意等新兴产业高地。
“我们更了解自己园区的产业，也争取用自己的产业基金进行投资引导。”对于产业园的发展模式，刘伟提到，招商蛇口正在原来产业基础上继续升级，在培育优秀企业的同时“不断完善生态链”，可以给园区企业更多的支持。
不仅蛇口网谷如此，招商蛇口布局至全国的产业园区亦然。招商蛇口全方位关注企业成长需求，提供营销推广、资源对接、创新创业、产业孵化、产业基金等产业服务，为入驻企业提供从孵化到加速的全生命周期服务。
实际上，除了园区物业收益外，尽管产业投资孵化周期长，但是投资收益丰厚。
未来，招商蛇口仍将以“敢为人先”蛇口精神，紧抓时代的新机遇，不断探索如何真正承担起产业园区宜居宜业的时代理想。
只有把时间拉长，才能在不确定的世界里得到确定答案，招商蛇口亦如此。
以下为观点地产新媒体对招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生的采访实录：
观点地产新媒体：您如何看待今年房地产行业的压力和变化？
刘伟：整个行业都有压力，对房地产企业都有影响，但冷静去看待的话，是可以理解的。
习总书记讲“房子是用来住的”这个导向开始，对房地产行业的发展就要重新思考，不是做成一个金融产品，更多是解决人们基本生活的需求。因此看来，房地产还是有很大空间，但是过去发展速度带来的问题有些是要检讨的。
建党一百周年以来，我们取得了很大成就。但和发达国家比，我们还是一个发展中国家，或者说叫新型经济体，而且区域发展不平衡。
面对行业环境变化，需要我们冷静下来思考和应对。三条红线、集中供地、金融限制等，都是不希望房地产市场过热导致资源分配畸形，因此我认为国家的调控是正常的。
招商局集团有很好的传统，比较强调质量、规模、效益均衡发展，讲求均衡理论。实际上，每家企业规模背后的负债率控制确实不一样，招商局集团内部控制指标比行业平均有息负债率低一些，因为集团实业的负债率要求更低，而且会纳入考核，因此我们的负债率在房地产行业是相对比较低的水平。
招商局集团150年的历史中经历过金融危机，像一个经验丰富的领航者，指导着我们应对各种行业变化。我们的压力也很大，比如资金各方面的压力，还是需要靠自己的运营质量提升。
我们所在的行业是最好的行业，也是最坏的行业。“最好”是因为这个行业是充分竞争的，如果在这个行业能活下来，说明大家对企业的市场化接受度比较高，如果能够不断发展，说明确实有能力。
“不好”则在于前些年地产行业的恶性竞争、投资过热、规矩意识淡化等。像招商蛇口这种守规矩的企业，虽然有时候也很难，但是我们非常坚守自己的理念和文化。
招商局集团的企业使命是“以商业成功推动时代进步”，这是大前提。要为这个时代要做贡献，就需要企业主动承担社会责任。
招商局集团承担了多个国家级贫困县的脱贫攻坚工作，包括在李时珍故乡、国家级贫困县蕲春做园区，还有在贵州威宁发展教育和产业，都是承担了一部分社会责任。
观点地产新媒体：今年是“十四五”规划开局之年，您认为未来产业地产有哪些机会？
刘伟：今后五年，对我们国家来讲在建党一百周年以后，宣告又向新目标迈进了，基本上蓝图、方向都已经明确。
“十四五”规划下，首先是大环境变了，我们叫做新时代、新征程。很显著的变化是中国在国际上的地位变化，中国的体量很大，对世界的影响也很大，世界格局已经发生变化。
所以我们的指导思想、发展方式也发生了变化，包括防范金融泡沫、房地产泡沫。反过来看，就是要强调实业和创新，影响会非常大。
我们在进步的同时要保持冷静，这个行业回归正常，但不代表没有潜力，潜力很大但要均衡发展。比如GDP第一的广东，周边很多地方欠发达，因此新型城镇化、城市要升级是永恒的话题。
我现在坚信，任何东西发展是无止境的。实际上从商业角度来讲，中国是一个最有诱惑的市场，老百姓收入到了一定阶段，消费在增长，包括出现一些国潮、新能源汽车等都是新的商业机会。
中国的市场很大，老百姓对美好生活的向往，需要社会不断创新升级产品来满足。
观点地产新媒体：面对行业变化，招商蛇口是否有新的发展思路？
刘伟：最近我们把思路理清楚了，并且决定在一定时期内执行这种战略。
过去全国都一样，很关注开发，所以对持有物业关注度是不够的，现在有所改变。
核心还是产业，确实要培育好，把产业生态、产业服务做好。就园区来讲，应当是产业为本、平台为器、运营为王。
现在统筹全国的园区运营，包括从架构、机制、人员、专业能力的塑造，各类园区的分类考核，建立一种科学的细分体系。我们现在关注“小钱”，注重精细化运营。
另外，要控制投资结构比例，对现有园区要做精存量，严控增量。严控不等于不增加，而是要择优拓展，但是重点要做精存量。
因为我们存量已经很大了，我们在海内外有8个产业新城，合作面积468平方公里。目前实际运营的园区数量也不少，有25个产业园区，如果全部面积加起来，规划面积也有475万平方米。我们首先要盘活这些存量，除此之外要走出去，利用品牌和能力做一些轻资产运营项目。
观点地产新媒体：招商蛇口在推动园区产品进行全国推广、因地制宜的过程中有什么心得？
刘伟：我们在全国有多个网谷，也有多个意库，但不是简单复制的。产品在一个地方的成长，都充分结合每个城市的产业需求。
我们对每一个产业园区、每一个产业新城都是按照“一园一策”、“一城一策”的方法工具进行运营管理。
另一方面，产业是长期主义，做一个产城新城需要具备30年的耐心，不能用快周转的思路做产业新城。所以我们主张，长中短周期的产品要有合理的布局。
观点地产新媒体：如何看待园区业务的行业竞争？
刘伟：透过不同的角度看，每家企业各有特点，在政府支持下肩负着促进区域产业发展的责任。行业应该是要相互学习、取长补短。
在管理实践中，我们不断向同行学习，经常考察进行互动交流，针对有特色的企业专门研究、对标。
过去招商局集团跟一些竞争企业合作，实际上反而还产生一些很好的发展机会。
观点地产新媒体：蛇口产园REIT上市是不是意义很大？
刘伟：REITs我们在香港早有尝试，有商业也有园区。蛇口产园REIT成为国内基础设施公募REITs首批项目之一，试点产融创新，意义重大，将进一步拓宽融资渠道，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，为产业的创新发展提供有力支撑。
与一般房地产不一样，园区属于基础设施，是长周期项目，投入很大，但是社会效益也很显著。
公司坚持做产业，坚持在原来产业基础上继续升级。这次REITs上市是好的尝试，也是好的回报。可持续发展需要产业，产业是核心。
目前蛇口网谷产值达到400亿，培育了十几家上市公司，还辐射了很多项目。从这边走出很多知名企业，包括华为、中兴、金蝶等，招商局自己的企业从蛇口培育出来的更多，包括招商银行、招商港口和早年的平安保险。招商局的产业园是个风水宝地，很多上市公司包括5G技术企业，在这里发展都很不错。
REITs所募集资金专款专用于产业园区发展，加上我们园区还有好几个基金，可以对园区里的优质企业进行支持和投资。
因为我们更了解自己园区的企业，所以就争取用产业基金去投。最近在园区里面用自己的基金投了几个项目。
所投产业更看重未来的增长潜力，营造一个比较好的生态，不断完善生态链。未来我们会根据需要，获取更多产业发展机会。