在楼市成交持续低迷的情况下，招商蛇口（001979.SZ）的销售额实现了逆势增长。
8月28日，招商蛇口发布2023年中报。2023年上半年，公司累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%，全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。
在“三道红线”保持在绿档的基础上，公司新增 138亿元公司债注册和公开市场融资 74.9亿元，综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。今年7-8月，招商蛇口公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。
暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容。应对房地产市场供需关系发生的重大变化，招商蛇口在资产负债结构及土储资源布局上已经做足了准备。
半年报披露前后，多家券商、投行更新对招商蛇口的公司研报，其中国金证券、国泰君安维持公司的“买入”评级，平安证券、中国银河、民生证券维持“推荐”评级。同时，凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级。
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业绩逆势增长资产负债结构持续稳健
来自第三方机构的统计数据显示，7月共有16家典型房企成功发行债券融资，较6月增加6家。其中，融资总额排名靠前的房企分别为金融街、招商蛇口、万科、华润置地，发行面额分别为75.8亿元、50亿元、40亿元和30亿元，平均票面利率分别为3.38%、2.97%、3.09%、3.2%，其中招商蛇口的平均票面利率最低。
低成本融资的基础是招商蛇口持续位于安全线之内的财务指标。截至2023年6月，公司三道红线保持在绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.86%，净负债率47.01%，现金短债比1.09。同期，综合融资成本3.65%，较2022年全年下降24BP。
期内，招商蛇口的融资成本持续下降，加快高息债务置换，降本成效显著。上半年新增 138亿元公司债注册和公开市场融资 74.9亿元，综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。7-8月，公司的公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。
在现金流安全及财务稳健的基础上，招商蛇口在新房市场竞争力凸显，实现了逆势业绩增长。2023年中报显示，公司累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%；归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
在营收结构上，招商蛇口运营业务实现收入31.2亿元，同比增长22.5%。其中，在管商业项目36个，总经营建面约201万方，其中6个项目的平均出租率为100%；在营写字楼项目29个，实现收入5.89亿元，其中80%布局在一线城市。
02
扩充土储聚焦核心高能级城市
2023年上半年，30大中城市今年上半年房地产销售较2019年同期下滑19.8%，其中一线城市较2019年同期增长6.2%，而二、三线城市分别下降16%、42%，高能级城市市场显著复苏。
销售与净利润取得逆势增长，与招商蛇口“强心30城”和“深耕6+10城”的核心城市聚焦策略密不可分。2023年上半年，公司新增25幅土地，总建筑面积约为238万平方米。
其中核心6城（上深杭等）加码257亿，重点10城投入（重庆、苏州等）74亿，择时14城（天津、常州等）补仓77亿，分别占比63%、18%、19%。
国泰君安研究所认为，拿地权益比大幅提升，将扭转招商蛇口少数股东损益占比过高局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%，少数股东权益占比也创新高达64%，但截至2023年上半年公司拿地权益比已经从60%提升至83%，到未来少数股东损益占比应呈下降趋势。
“核心 6+10城”的投资金额占比达 98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市，其中，公司在北京获取3宗项目，地价投入达88亿，为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础。据第三方研究机构中指研究院发布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。
特别是“第三支箭（股权融资）”政策支持窗口期内，招商蛇口的定向增发计划获批，募集资金及投资事项完成后，公司对于招商前海实业的权益比例将提升约13.65%。
向新发展模式转型，招商蛇口积极盘活存量资产，其中蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目，在上市两周年之际完成首次扩募，实现投资收益约 8亿元，同时也带动少数股东损益占比下降，提升了上市公司的净资产回报率。
03
市场筑底高信评央国企优势凸显
国家统计局数据显示，2023上半年全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。分析人士认为，整体上看，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下市场活跃度提升，随着前期积压需求基本释放完毕，购房者置业情绪下滑，市场回暖态势放缓。
同时，政策端利好也在加大释放。继7月明确“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”后，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
决策与监管层密集发声，有望带动房地产市场预期和信心的修复，以招商蛇口为代表的高信用评级央国企开发商竞争优势凸显，有望率先受益于楼市成交的企稳回升。
面向可持续发展的未来，中金公司认为越来越多的投资者将ESG指标纳入对房地产企业的投资分析中，也使ESG为房地产行业带来了新的潜在融资机会。
招商蛇口在公司ESG建设方面也走在行业前列。2023年上半年，公司的超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米；装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%；新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。
国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级。
据悉，招商蛇口积极践行国家“双碳”战略，以2020年为基准年，根据国际通用的IPAT模型，结合时间序列法对公司的碳排放趋势进行了预测，对多情景低碳规划进行综合分析研究，将于8月30日晚间发布中国TOP10地产公司首个碳达峰碳中和白皮书。