掌管了招商蛇口八年，许永军在退休之龄与继任者蒋铁峰正式完成了交棒。朱文凯则接替蒋铁峰成为新一任总经理。
许永军卸任之际，招商蛇口披露了最新销售业绩：前8月，集团累计实现签约销售金额2060.66亿元，同比增加23.72%；对应销售面积为840.67万平方米，同比增加27.80%。也提前完成了“2023年跻身行业五强”的目标。
这被业界视为许永军送给招商蛇口和蒋铁峰“最好的礼物”。
随着蒋铁峰的走马上任，招商蛇口也开启续写新的篇章。那些未完的任务和挑战，蒋铁峰将如何应对，又将如何带领这艘巨轮驶向远方？
许永军功成身退
2015年，招商局集团实施无先例重组，将招商地产与蛇口工业区进行整合并上市，许永军也从招商局物流平调到招商蛇口任总经理。
许永军上任后的第一件事，便是推动招商蛇口“去地产化”。
重组后的招商蛇口，主营业务由一变成三，在地产业务开发基础上，新增园区开发运营、邮轮产业建设与运营。更对应提出新的发展战略——“前港、中区、后城”。
许永军的解释是，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。
而后，招商蛇口发展不断提速，两年后即2017年，招商蛇口正式冲进“千亿”俱乐部。当年实现销售额1128亿元，营收754.55亿元，归母净利润126.56亿元。
2019年，招商蛇口原董事长孙承铭退休，许永军接棒成为招商蛇口第二届董事会董事长，并提出2000亿元销售目标。
招商蛇口亦不负众望，2019年销售额达2205亿元，营业收入977亿元，归母净利润160.33亿元。
也是在这一年，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，将1458亿元土地资产注入前海自贸投资。
自2020年开始，中国房地产行业进入深度盘整期，招商蛇口也重新审视并调整自身的发展战略，提出要加快推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
2021年，招商蛇口完成国内第一批基础设施公募REITs项目蛇口产园REIT上市，并在今年完成扩募。
2022年，招商蛇口将原三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。
进入2023年，招商蛇口提出行业地位提升到头部五强的新目标。仅上半年，招商蛇口凭借1664.36亿元的销售额排名行业前五，并继续锚定3300亿的全年销售目标。
与此同时，招商蛇口保持着稳健的财务水平。截至上半年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。
这亦为招商蛇口进一步拓展提供了充足的“弹药”。借助“三支箭”政策，招商蛇口顺利完成收购南油集团及招商前海实业股份。
可以说，许永军用了八年持续加固了招商蛇口的舰体，并为这艘巨轮指明了前进的方向。
接下来，这艘巨轮要如何平稳高速地驶向目标，则交由蒋铁峰、朱文凯二人了。
蒋铁峰的重担和压力
如今，距离2023年结束只剩不到四个月时间，蒋铁峰眼下最为迫切的任务，应该是完成3300亿的全年销售目标了。
按照前八月2060.66亿元的销售额推算，招商蛇口仅完成目标的六成左右，要在余下的时间里完成千亿销售，难度实属不小。
楼市持续低迷，招商蛇口8月销售亦有所降速，当月签约销售金额195.04亿元，同比减少18.18%，签约销售面积77.23万平方米，同比减少9.56%。这为目标的达成又徒添了几分不确定性。
尽管进入9月，政策层面频频释放利好，但楼市要实现真正复苏还需要一段时间，短期内对企业销售提振作用有限。
显然，单纯靠开发业务去达成目标并不实际，招商蛇口需要另辟蹊径，资本运营和城市业务这一“第二曲线”，正在发挥作用。
2023年上半年，开发业务实现营收416.28亿元，占营收比重为80.92%；城市服务实现营收70.75亿元，占比为13.75%；资产运营实现营收27.39亿元，占比为5.32%。
从数据上来看，开发业务仍是招商蛇口的主要业绩贡献来源，但该数值已较2022年末有所调整。
在2022年末，招商蛇口开发业务占比高达91%，资本运营和城市业务的共同收入占比仅为9%；而到了今年中期，城市服务收入占比提升了7%，资本运营收入占比提升了3%，第二曲线的收入占比已增至两成。
分析认为，房地产行业已进入下半场，在行业不断出清、市场空白待填补的格局下，招商蛇口的“第二曲线”有望加速发力。
与此同时，许永军时期未完的招商蛇口“去地产化”任务，也将由蒋铁峰继续完成。
作为许永军曾经的好搭档，相信蒋铁峰应该很快找到行之有效的实行方案。
2019年，许永军履新董事长，蒋铁峰也正式走马上任招商蛇口总经理。这位“老人”一直被视为招商的中坚力量。在招商多年，蒋铁峰历任招商局地产南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理、招商蛇口副总经理。
其过往“政绩”也非常出色。在领导华东区域期间，该区域连续多年都是招商蛇口销售贡献第一区域。仅2018年，公司整体销售1705.84亿元，而华东区域销售额就超700亿元，占比达41%。
任职招商蛇口总经理期间，蒋铁峰与许永军等人合力，推动招商蛇口的销售规模进一步突破。2021年，招商蛇口销售金额突破三千亿大关，达到3268.34亿元，同比增加17.73%，站稳行业前十。
如今大权独立在握，眼前又是新的挑战，蒋铁峰掌舵的招商蛇口将交出怎样的成绩单？不妨拭目以待。