编者按：
近年来，房地产整体行业发生巨变。在楼市政策的调控下，房子逐渐回归居住理性，人们追求的的居住品质也越来越高。另一方面，房企经历一轮“大洗牌”之后，发展逻辑也发生巨变。从“高周转”，不断扩大土储规模，产品开发以流量盘为主，转变为“稳增长”，“卷”产品力，向改善盘过渡。
为了让购房者在当下市场更为清晰地了解市场情况，更加真实地了解品牌房企的实力，第一房研究院以“房地产高质量发展之品牌房企解读”为主题开展品牌房企“实力”解读。
房地产高质量发展之品牌房企解读——招商蛇口
站在投资者的角度，若问央企在哪个领域竞争力最强，除去军工等民营资本较少的行业，第一是数据网安，第二是房地产。每当提到招商蛇口，人们就不由自主地给它贴上这几个标签——央企、地王制造机、PPC模式和133341发展战略。自2015年招商地产与招商局蛇口合并后，招商蛇口发展非常迅速，并且在2020年成功跻身行业前十，实现了早在2015年提出的五年之内进入行业前十的目标。本期将重点通过数据业绩解析、产品力解析以及布局来深入了解招商蛇口。
NO.1|壹
2023年经营效益关键词：稳健
一、营业总收入由扩张期转为稳增长期
根据招商蛇口2023年半年报显示，上半年招商蛇口实现营收514.42亿，同比下滑10.63%；纵观近6年招商蛇口营收情况，2018-2022年属于企业扩张期，企业营收快速增长，进入2023年，企业以稳增长为主。
二、归母净利润连续三年负增长，2023年上半年止跌
招商蛇口2023年半年报显示，招商蛇口连续3年归母净利润出现负增长。主要原因一方面是受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务毛利率阶段性下降。到2023年上半年归母净利润21.53亿，同比增长14.09%，实现筑底回升。在此变化下，招商蛇口的投资策略也逐渐清晰，对低能级城市保持谨慎，继续开拓高能级城市的投资机会。
三、开发业务营收贡献较大
招商蛇口目前主要营收为三大业务模块，地产开发、城市服务、资产运营。根据招商蛇口2023年半年报显示，招商蛇口地产开发业务营收占比81%、城市服务业务营收占比14%、资产运营业务营收占比5%，业绩的背后是招商蛇口业务模式深化调整的结果。
四、三道红线始终绿档，债券如期兑付
财务稳健是房企获得长远发展的核心保障。截止到6月底，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。“三道红线”始终处于绿档并持续优化。
从行业角度看，招商蛇口融资渠道通畅，根据AI楼市大数据监测显示，7月发行债券的典型房企中，招商蛇口债券融资额度最高，达50亿元，且平均融资利率最低，仅为2.97%。8月8日，招商蛇口发布2023年度第九期超短期融资券发行文件，发行首日为8月9日，发行金额为13亿元，发行期限180天，票面利率仅为2.2%，拟用于偿还到期债务融资工具。
自2022年以来，多数房企面临持续流动性压力。根据AI楼市大数据监测显示，2023年三季度仍为房企偿债高峰，单月到期余额近九百亿。今年7-8月，招商蛇口公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。这也为其后续经营和融资工作创造了有利前提。
五、前三季度销售业绩前五
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度销售业绩过千亿的的房企14家，其中超2千亿的有5家房企，均为实力较强的国央企。大多曾经高周转企业均淡出“千亿俱乐部”名单，国央企霸榜。其中招商蛇口1-9月全口径销售金额2268.2亿元，位列第五，较2022年全年排名前移2个位次。在行业低迷的背景下，招商蛇口业绩表现依然亮眼。
六、业绩得益于良好的土地储备城市布局
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度300城住宅用地供求均缩量三成，新政后重点城市土拍升温尚不明显。招商蛇口1-9月拿地面积130万方，位列第16；资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。在房地产行业整体下行压力的大背景下，招商蛇口积极把握重点城市核心区域的布局。
NO.2|贰
产品力关键词：差异化定位
产品力是企业口碑的生命线，也是决定企业能否深耕一座城市的第一要素。与时俱进，适应市场需求才能获得更好的口碑。招商根据不同客户群体，制定相应的产品系列。目前主要是：“依系”、“雍系”、“臻系”、“1872系”、“玺系”等5大产品系。
“依系”又名“成长系”，该产品系主要定位为品质刚需类产品。
“雍系”、“臻系”、“1872系”又名“成就系”，该产品系主要定位为基础改善型、升级改善型、综合改善型产品。
“玺系”又名“传承系”，主要定位为高端改善型产品。
NO.3|叁
招商在合肥
一、招商项目布局：2017年1月首进合肥，深耕合肥6年，28子。
二、前三季度合肥销售排名第二
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度合肥TOP20房企累计销售932.4亿元，销售面积422.7㎡。国央企占12席，民营企业占8席，其中，安徽本土房企占8席。招商蛇口以销售金额117.06亿元，销售面积53.33万㎡，销售套数4372套的成为位列销售榜第二位。业绩主要贡献项目是璟园、招商保利臻悦以及招商奥体中心。近几年招商在合肥活跃度，无论是住宅板块，还是多元业态的规划建设，以品质社区、商务办公、产业园区、体育综合体等全维度覆盖。今年再布局蜀山和高新，在合肥不断深耕。
三、前三季度合肥拿地布局2个臻系产品
根据AI楼市大数据监测显示，招商蛇口2023年前三季度在合肥累计布局2个住宅项目。分别为招商天青臻境（蜀山区SS202304号）和招商四季臻邸（包河区BH202306号）。
1、招商天青臻境
招商天青臻境项目是招商合肥第4座臻系产品，今年5月30日由招商摇号竞得该地块，单价1510万元/亩，总价123304.9万元，住宅楼面价14156.25元/㎡，溢价率14.83%。位于樊洼路与规划创业大道交口东北角，面积约92.5亩，其中居住80.89亩、幼儿园11.61亩。项目规划4栋小高层，13栋低密度多层，容积率低至1.6，共计594户。其中小高层建面约129㎡，低密度多层建面约147-169㎡。
2、招商四季臻邸
招商天青臻境项目同样是招商的臻系产品，今年5月30日，杭州椿实置业有限公司摇号竞得该地块，成交单价2000万元/亩，总价219310万元，住宅楼面价13043.48元/㎡，溢价率14.94%。项目位于历口路与郎溪路交口西北角，占地119.63亩，规划居住、幼儿园项目拟建22栋住宅，其中包含10栋低密度多层（7-11F），5栋小高（17F）和7栋大高层（21-25F），共1330户。
四、已交付项目点评
目前招商在合肥有多个楼盘完成交付，其中滨湖新区的项目以“雍”字系为主，系列品质较高，其中招商雍和府交付口碑较佳。
1、招商雍和府
招商雍和府由15栋高层、12栋洋房组成，分南北苑；打造新中式高端社区，拥有高达40%的绿化率；亭台楼阁融入徽派山水画元素，错落的园林景观使小区绿意盎然；实行人车分流的同时，车位配比高达1:1.2，车位充足；外立面采用干挂石材+真石漆，雍容大气；公共区域装修亮眼，自带小区商业综合体——招商花漫里，生活购物便捷。美中不足的是少量住宅负一层出现渗水情况，这也是合肥潮湿气候导致的底层通病。根据AI楼市大数据监测显示，目前招商雍和府的二手房挂价3.5-4.2万元/㎡，与周边同时期入市的龙湖紫云赋和旭辉江山印价格基本持平，比小区东边的滨湖润园市场挂价高出1万元/㎡，相比购房时的2.4-2.9万元/㎡，价格实现了大幅上涨。
2、招商雍华府
同处于滨湖区的“雍”字系项目招商雍华府，业主口碑则稍显不足。小区由8栋高层与11栋洋房组成；同样是新中式建筑风格，40%的绿化率，中庭绿化优美，层次感分明，但南侧洋房的绿化为基本由大片草皮拼接而成，感观稍显不足；交付时与业主协商，将地面的停车位去除，使小区实现人车分流；公区底层装修与消防通道装修水平有一定差距。综合而言，雍华府实现了品质感，但又没有完全实现。根据AI楼市大数据监测显示，目前招商雍华府二手房挂价3.7-4.4万元/㎡，相比周边的碧桂园中堂、金茂悦等小区，价格高2000-5000元/㎡，招商的品牌价值还是为小区带来了一定溢价。
3、招商公园1872
项目位于新站烈山路板块西部，学林公园旁，坐拥千亩公园，环境在烈山路板块里面是有较大优势的。是招商在合肥的首个“1872系”产品，项目总规划26栋（1877户），项目业态主要以高层+洋房的组合。小区绿化率40%，车位配比1.17:1，车位配比较高。综合来看，作为合肥首个“1872系列”产品，落地效果未达到预期；未实现“人车分流”，公区装修较为简单。根据AI楼市大数据监测显示，目前招商公园1872项目二手房成交价在1.5-1.6万元/㎡，相比周边碧桂园正荣悦玺、绿地栢仕公园等小区价格高500-1000元/㎡。由此看来，央企招商还是有一定的品牌溢价能力。
NO.4|肆
结语
1、地产行业格局重构背景之下，稳健是招商蛇口现阶段发展的关键词。无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口居于行业“五强”已是不争的事实。
2、招商蛇口的投资策略也逐渐清晰，对低能级城市保持谨慎，继续开拓高能级城市的投资机会。2023年在合肥连续布局两个“臻系”高端系列产品来适应“卷”产品力时代。
3、从扩大土储规模、产品布局以走量的小户型为主，逐步转变成保现金流，布局优质核心区域，以品质、改善为主，合肥房企拿地思路变了。未来合肥将全面进入品质时代，市场两极分化也会更加显著。