2023年12月15日，上海土拍进入收官之战，本批次土拍中备受瞩目的宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块（以下简称“潘广路TOD项目”）最终被招商蛇口以总价45.9亿元成功夺得。
从最新曝光的规划来看，涉及三块用地累计建筑面积约38万方，将被打造成购物中心+住宅+酒店的综合体项目，这将是招商蛇口在上海打造的新一代TOD综合体。
近年来，招商蛇口在业绩稳增长的同时，综合发展模式持续发力，重点聚焦开发业务、城市服务、资产运营三类业务，推动企业开发规模、价值经营、创新竞争力齐头并进。
目前，“海上世界”和“招商花园城”已成为招商蛇口的“拳头”产品线。
在整体市场承压，商业地产企业普遍遭遇业绩增长瓶颈、深陷负增长困局背景下，招商蛇口通过整合综合开发优势、产业资源，已打造出诸多城市级的综合体地标项目。
2022年以来，招商蛇口匹配战略目标与转型方向，调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务。
开发业务方面，2019年至今招商蛇口全口径销售排名每年保持稳步提升，2020年从2019年第12位跃入中国房地产企业前10强，随后在2021年再次提升3位，排名第7，截至2023年前11月，招商蛇口全口径销售金额2708.6亿元，排中国房地产企业全口径销售第5。表现明显优于其他规模房企。
其中，招商蛇口上海公司以单城超600亿元的销售金额与其他城市销售拉开明显差距，提前锁定上海房企全口径排行榜第一。
资产运营方面，2022年至2023年，招商商管深耕持有业务，兼顾轻资产业务，业务规模年均增速近30%。在高瞻远瞩的战略指引和脚踏实地的精心耕耘下，招商蛇口资产运营营收占比从2022年的2.31%提升至2023年上半年的5.32%。
城市服务方面，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，经营业绩稳步提升。2023年上半年，招商积余实现营业收入69.8亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润4.2亿元，同比增长26.7%。
在房地产行业新形势新变局之下，招商蛇口中长期转型发展战略已经取得一定的成果。究其缘由，主要还是在全链条综合开发、城市升级产业资源整合等能力下招商蛇口具备诸多业内同行难以复制的优势属性，借此不仅可以在业务拓展方面稳步革新，更能成功在核心城市逐步扩张版图，打造出诸多城市级的综合体地标。
从2013年开业的深圳海上世界，到2022年亮相的厦门海上世界，再到上海招商璀璨城市，招商蛇口正在全国范围内快速落子。
通过梳理近年来招商蛇口“逢开必火”的综合体项目，我们得出了以下几点：
1、不着眼于复制城市综合体，打造“X+商业”地标
与以往“快速复制的商业地产模式”不同，招商蛇口在综合体打造上不着眼于复制城市地标，而是结合城市之所需，提供招商蛇口之所能，因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色项目。
如适配不同的商圈环境、客群，打造具有显著差异化的“X+商业”地标。具体到项目来看，2022年6月开业的苏州琴湖溪里花园城，作为城市首例滨湖文商旅综合体，打造了一座复合型“城市会客厅”，一扇具有琴湖特色的“最美文化窗口”。9月底，厦门海上世界盛大开业，开业当天，10大主力业态、超150家品牌同期迎客，首进主次力店面积占比高达60%，成功刷新厦门商业新封面。投入运营一年多以来，项目迅速崛起为城市商业新地标，在2023年中秋、国庆黄金周，更吸引了超过70万人次的市民、游客欢聚于此。
图：厦门海上世界
2023年9月，位于马銮湾新城核心的厦门海沧招商花园城开门迎客，开业前三日客流突破70万，在整个福建引发现象级关注。更值得注意的是，11月30日正式开业的上海招商曹路花园城，作为璀璨城市TOD+MALL的经典之作，地下无缝连接9号线顾唐路站，拥有高达98%招商率、95%开业率、区域首店比例超50%、首日客流10万+，可谓开业即顶流，这个总建面超15万平米的商业综合体，目前也成为今年浦东新开业的最大的现象级购物中心。
招商蛇口半年报数据显示，截至2023年上半年，招商蛇口36个集中商业项目平均出租率达95%，多个项目满租。
图：招商曹路花园城
又如适配不同区域特质，打造符合企业需求的商务集群。东虹桥中心是虹桥国际中央商务区长宁片区的首个商办综合型项目。不仅坐享“交通”优势，同时，由于虹桥国际中央商务区和长宁区“大商务”政策优势的叠加，东虹桥中心也能够充分享受到“临空经济”、“总部经济”和“数字经济”的红利。森兰·美奂是上海唯一集紧邻地铁、湖景办公、5A甲级写字楼三大优势于一身的商务办公领地，与东虹桥中心“总部商务”不同，不仅拥有独立办公室，还有开放公共位、智能隔间，丰富功能区可以满足初创企业优质办公环境需求。
图：东虹桥中心
正是因为招商蛇口秉持“业务聚焦、有进有退、主辅有别和轻重并举”的发展策略，不同区域不同项目规划，产品与项目的侧重点各不相同，在助力城市丰盛发展，丰富市民美好生活的同时也弥补了区域的短板提供了更丰富的选择，才使其成功打造出了多个“逢开必火”的综合体项目。
2、百年招商，多产业的协同发展与城市携手共生
好的规划和设计需要切实可行的落地和执行，招商蛇口作为百年央企招商局集团旗下的城市综合开发运营板块旗舰企业，在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。
事实上，城市综合体的核心价值在于，为区域空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。
在该模式下，招商蛇口一方面通过其40余年持续积累的优质资源，推动城市综合体的发展，另一方面，在这一过程中，招商蛇口又进一步积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系。
这就使得招商蛇口在整体城市开发运营的过程中，不仅获得了应有的商业利益，还为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来，招商蛇口已从宜居宜业建设者进阶到美好生活承载者，在其自身综合开发优势及产业资源的多元联动下，赋能城市、携手共生。
从招商蛇口近年来的战略规划来看，招商蛇口在上海的重点布局和升级之路从未停止，尤其自2021年提出“重返上海心”战略以来，招商蛇口在上海攻城略地的步伐明显加快。12月15日最新竞得的潘广路TOD项目便是招商蛇口继上海海上世界后再一次重仓北上海。
从项目规划来看，整个地块中商业占比53%，约17.48万㎡，住宅占比47%，约15.49万㎡，如此大体量的综合体落的落地，毫无疑问将成为激活顾村乃至整个北上海的活力按钮。
图：潘广路TOD项目区位
潘广路TOD项目汇聚了诸多重量级看点，比如全新升级的花园城商业，这也是招商蛇口在上海落地的第四座花园城。本次将延续“X+商业”的模式，对潘广路项目进行属地化的创新打造，以丰盛、多元、复合的生活形态成为区域生活的原点，建成后也将成为北上海重要的商业中心和城市生活中心，不仅助力宝山未来的生活蝶变，也进一步彰显招商蛇口在综合体赛道上的实力。
可以预见招商蛇口正以其多元业务领域的厚积薄发，为宝山打造一座前所未有的全新升级版地标作品。潘广路TOD项目也将被塑造成北上海的一张“名片”。
随着上海版图的不断扩张，招商蛇口的多元化产品也在逐一呈现，招商蛇口在上海正通过一座又一座地标级作品，助力不同板块蝶变升级。
对于招商蛇口而言，在招商蛇口的中长期转型规划中，通过提升资产运营在收入及利润中的占比，能够更好地形成稳健均衡的业务结构。
在聚焦培育第二成长曲线的过程中，招商蛇口又通过持续挖掘开发业务及资产运营业务的客户资源优势，打造城市服务生态圈，巩固差异化竞争力。
随着房地产行业进入新的发展模式，2023年至今，政策面陆续出台多项利好举措，经营和财务状况越稳健的房企，越能优先从利好政策中受益，招商蛇口围绕开发业务、资产运营、城市服务三大类业务，轻重结合，租购并举，目前无论经营还是财务表现均属于行业优秀水平，未来也将会有更长足的发展。