商业地产存量时代，怎样的商业体更受市场及消费者关注？
或许从近2年大众点评上海热门购物中心上榜项目可以找到部分答案，一类是如衡山路8号、鸿寿坊等位于传统市区的特色非标小型商业，一类是如天空万科广场、曹路招商花园城等位于外环外有效填补区域市场空白的大型商业综合体。后者凭借大而全模式在蓝海市场成功出圈。
此外，在商业愈发内卷的当下，大型TOD商业综合体则成为竞争的另一重要赛道，尤其是巨型TOD项目的良好表现，引发诸多头部商业地产商争相进入。
继去年12月15日成功竞得上海宝山潘广路TOD项目之后，不到1个月，招商蛇口再次出击，以总价52.5亿元成功竞得上海松江泗泾TOD项目，18.5万方的商业建筑面积，将成为松江区域首个连接轨交站的大型购物中心。招商蛇口规划打造全新一代招商花园城，以"青质潮流生活新样本"的前沿市场定位，开启"美好向新X+时代"。
招商蛇口上海市场再加码
招商花园城首进松江"宝藏之地"
近期热播的电视剧《繁花》，这部以上世纪九十年代初的上海为背景，拉开了上海在时代剧变下的日与夜，让"魔都"的黄河路、外滩27号、沪联商厦等成为热门打卡景点，唤醒了不少上海人的回忆。
作为中国商业的必争之地，上海商业有着层出不穷的惊喜，吸引着诸多商业地产商与品牌商争相进驻，商业业态持续迭代。
百年招商，源起上海。作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口致力成为美好生活承载者。入沪超20载的他，陪伴城市发展、深度参与建设，从住宅到商办、长租，持续布局综合发展赛道，为城市美好生活助力。
仅近2年内，招商蛇口就先后成功开出东虹桥中心、曹路招商花园城2个商业项目，并且成功拿下宝山区最大的TOD商业及住宅综合体项目，加上此次获取的松江首个TOD项目（泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块），上海市场将正式迎来第5座招商花园城。值得一提的是，这也是招商花园城产品线首次进驻上海西区，另外4座招商花园城项目则分别位于宝山、浦东新区。
此次出让泗泾地块堪称松江"压箱底"好地块，称其为松江的"宝藏之地"也不为过。项目本身拥有优越的条件，涉及居住、商业、文体、交通等方面，将为板块的商业发展带来全新补白：
泗泾TOD项目位于9号线泗泾站地铁上盖，东至洞泾港，南至泗陈公路，西至外婆泾路，北至恒泽路，共计由3幅地块组成，包含住宅、商业、文体等多种业态；
目前泗泾地铁站仅有南侧的三湘商业广场（内有大润发等商业）、保利悦活荟等，业态功能较为单一，仅能满足日常基本生活需求，商业消费外溢严重；
周边有上师大附属松江实验学校、泗泾小学、泗泾第十幼儿园等，教育资源较为优质；附近还有泗泾公园、松江区泗泾医院，休闲医疗配套完善……
另根据地块出让规定，16-02地块需设置商业综合体，文化设施建筑面积不小于17905㎡，公交场站占地面积不少于12000㎡，有轨电车存车线占地面积不少于4000㎡。
随着泗泾招商花园城的到来，将直接改变泗泾方圆5公里范围内无大型商业综合体的格局。
定位"轻质潮流生活新样本"
重塑松江片区商业格局
松江，是上海历史文化的发祥地，有着"上海之根"的美誉，它不仅见证了上海的崛起，更是上海的发展之本。
尽管松江东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦区接壤，但在现代商业发展方面，尤其是大型商业项目数量，还留有较大的市场空白机会。
以松江、金山、崇明、奉贤、嘉定、青浦6个区域的人均拥有大型购物中心（10万平方米以上）比为例，常住人口仅次于嘉定的松江，虽已有3座大型购物中心（平均66.2万人口/座），该数据仅低于金山82.4万人口/座，远高于嘉定、青浦、奉贤、崇明区域。
招商蛇口此次获取的泗泾TOD商业综合体位于千年古镇--泗泾镇，属于大虹桥辐射区，项目周边配套完善：
客群方面，除了已经入住的多个社区，周边还有招商九号公馆、融创、建发、中铁建、华发等多个在建住宅项目，人口基数充足；
交通方面，通过9号线联接七宝、徐家汇、世纪大道等核心商圈，距离松江大学城11KM，邻近佘山风景区；
教育、医疗方面，片区内学区配套齐全，覆盖从幼儿园到高中教育；医疗资源完善，有泗泾医院、泗泾照护中心；
商业方面，仅有三湘商业广场、泗泾夜市，以及一些小体量的社区配套商业；
规划方面，《泗泾镇2035规划》提出，镇区逐步通过居住配套、公共服务、基础设施、商业资源等各类要素的优化配置，着力打造宜居环境，加速人气集聚和功能拓展。其中东侧规划智能产业集聚区与工业区，泗泾作为发展轴核心区域，将打造成为地区级中心。
泗泾招商花园城作为片区规划中最核心、也是唯一一个大型商业综合体，5km内无同类竞品项目，且5km范围内居住及办公人口超50万，其优势不言而喻。
据此，泗泾招商花园城作为区域内首个大型商业综合体，顺应区域TOD综合发展规划以及接续泗泾文脉探索，将以构建泗泾美好生活新范本为目标，旨在引领区域消费市场的迭新，重塑松江片区商业格局。
基于对周边消费客群和现有商业项目调研，泗泾招商花园城定位打造"青质潮流生活新样本"，将主力客群锁定新中产小太阳家庭及年轻客群，顺应当下年轻潮流的轻质社交体验，形成"文商同圈"的生态模式创新，以融合式的形态输出商业+文化+社群文化的场域价值，实现区域品质生活的再升级。将在业态布局上创新打造"新风潮"（运动潮牌、国际快时尚、设计师品牌）、"新乐潮"（新兴娱乐、沉浸体验）、"新夜潮"（泗泾夜市、酒馆清吧）、"新文潮"（文创空间）四大主题。同时在场景空间上也将规划城市客厅、宠物社交、户外运动等多元主题聚集地。
提速冲击"双百计划"
践行"X+商业"差异化战略
践行"美好生活承载者"的使命，招商蛇口综合发展的模式愈加清晰，自2021年正式提出持有物业双百战略（争取到2025年实现拥有100个购物中心，持有物业营收达到100亿元）以来，招商蛇口在持有物业赛道动作频频，不断更新与"城市共生"的发展路径。
刚结束的2023年，是招商商管筹开项目最多的一年，包括厦门海沧招商花园城、上海曹路招商花园城、湛江招商花园城、深圳会展湾花园里等地标商业项目成功亮相，并且保持超90%的高开业率；在此之外，招商蛇口还在持续寻找新的商业投资机会，扩大持有型物业版图，2023年底成功获取上海宝山潘广路TOD项目。
新年伊始，招商蛇口坚定综合发展模式，再次拿下上海松江泗泾TOD项目，以大型商业综合体改写区域商业格局。与此同时，2024年招商商管将有上海海上世界、成都天府招商花园城、长沙观沙岭招商花园城、南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城等10多个商业项目入市，在营商业版图持续扩张。
目前，招商商管已辐射布局深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32座城市，持有管理商业项目超70个，总体量近700万方；开发运营写字楼项目超30个，总体量超200万方。此外，截至2023年底，轻资产合作项目达11个。
招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，以"X+商业"为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力。招商蛇口将通过持续打造具有差异化的商业新样本，筑造更多有温度的商业空间，串联城市美好生活圈。