8月20日，有“河北王”之称的荣盛发展，交出一份喜忧参半的半年度业绩报告。
在主要财务指标方面，上半年荣盛发展实现营收342亿元，同比增? 30.85%。归属上市股东的净利润25.3亿元，同比下滑14.02%。报告期内，荣盛发展经营现金流净额14.47亿，较去年同期的-39亿元，有大幅改善。
尽管利润率下滑是行业公认事实，但只论营收，荣盛发展依旧跑输大盘。统计显示，上半年全国商品房销售额约为9.29万亿元，同比增速高达38.9%。
经营层面，报告期内,公司合同金额599.22亿元,同比增?24.26%,完成年度签约计划的46.09%。
在三条红线方面，荣盛发展净负债率66.50%，剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，现金短债比为1.16。距离三线全绿，还差最后一步。
除此之外，一向低调沉稳的荣盛发展，上半年动作频频。上海运营技术与设计中心的成立，杭州24亿巨资拿地，都凸显了荣盛发展的全国化野心。
但在用户心中，荣盛发展依旧摘不掉“河北王”、“环京王”的帽子。
01 环京房企，全国化路漫漫
总部置于廊坊，业务聚焦河北，仍是荣盛发展最大的现状。
从财报来看，截至2021年6月30日，荣盛发展土地储备3741.25万平方米(总建面)，其中河北一省出储便超全部土储规模的38%。
按照各省土储货值排名，河北依然独占鳌头，一省土储货值占比达35%。其后点土储占比较高省份，依次是山东占比约9%，江苏占比约8%，广东约占5%，辽宁约占5%，浙江约占4%。
简单计算，仅河北、山东、辽宁三省土储货值便超50%。更有甚者，荣盛发展在廊坊一市的土储规模便达16.71%/土储货值 15.96%，两大指标均超越河北之外的任意省份。
如此，“河北王”、“环京王”的帽子便戴稳了。进入2021年，荣盛发展新增28宗土地中，购地金额 123.40 亿元,其中权益购地金额80.18 亿元。
在这80亿权益购地金额中，浙江杭州一宗地块便耗去荣盛发展24 亿元。紧随杭州，安徽拿地14.7亿，江苏13.5亿元，河北14宗地块合计拿地约13亿元，广东(广州)拿地9亿元。
直观来看，在上半年拿地中，浙江、安徽、江苏等“长三角地区”成为荣盛发展的重仓区。
但拆分起来，长三角的拿地成色又没这么足。首先，在江苏13.5亿元拿地中，大头在徐州(7.7亿元)，而徐州非真正意义上的长三角区域。其次，在安徽14.7亿元拿地中，省会合肥不在名单之列，反而是芜湖拿地金额最高，金寨县拿地最多。再者，从拿地平均成本来看，尽管有杭州、广州等高价地块拉升，上半年荣盛平均拿地成本约为0.87万/平(按照总拿地面积142万平方米，总拿地额123亿元计算)。
因此从绝对意义上来说，上半年荣盛发展对真正的?三?区域依旧是点式布局，集中在杭州、常州、芜湖三城，而大部分拿地区域仍然集中在低线城市。
行业分析人士王勇指出，上半年荣盛进军长三角显而易?，但主要还是基于江浙地区土储规模相对不足的缘故。毕竟拿地后，江苏、浙江土储货值分别只占荣盛全部土储货值的8%、4%左右，上海更是为0。
从这个视?看，荣盛发展似乎还是那个河北王，全国化之路依旧是漫漫长日。
但荣盛发展的全国化之路还在提速。
近日，荣盛发展将运营技术中心、产品研发中心设置在了上海，这也意味着荣盛发展部分中台职能正走出帝都圈。
02 地产独大，利润承压
除整体布局聚焦河北之外，荣盛发展还因业务结构相对单一，被行业广为诟病。
分业务线来看，上半年荣盛发展地产板块签约金额567.67亿元,占整体签约金额的94.73%。其他产品板块方面，康旅板块签约金额 30.77亿元，设计公司完成产值4.11亿元，两者占比较小。在外界较为期待的产业园板块，荣盛发展并未公布具体营收。
在独立上市的物业板块，依照最新预告，荣万家上半年净利较去年同期1.04亿元，同比增?不少于110%。对比去年营收估算，物业板块上半年营收或超10亿元。
整体来看，开发性房地产业务在整个荣盛业务版图中，占据绝对优势地位。
这与荣盛发展一直标榜的“一主三柱”产业格局差距较大。“在荣盛所谓的康旅、产业新城、物业三大支柱中，目前只有独立上市发物业板块能独当一面，康旅、产业新城体量较小”。一位行业人士补充说道，“开发性房地产独大的另一后果，是利润承压，比如商业地产的利润率就比开发性房地产高很多。”
从行业来看，由于开发性房地产利润萎缩，不少房企都加大了对商业地产对投入，万科、?湖皆在此列。但问题在于，商业地产培育期较?，回报期也长，多数房企不会冒然进入。
聚焦荣盛发展，上半年其房地产业务毛利率为23.29%，较去年同期下降9.09个百分点。
但对荣盛发展来说，已经顾不了这么多。在8月20日荣盛发展上半年业绩说明会上，董事长耿建明对外发声：现阶段公司将重点放在两方面。第一，放弃规模，去库存，抢抓回款。第二，降负债，管理好流动性，荣盛发展“不会出现任何违约”。
王勇指出，耿建明着重强调违约，与6月份网上沸沸扬扬的商票逾期有关。此后尽管荣盛发展对此事辟谣，但外界似乎并不完全买账。加之7月初，荣盛发展一笔5亿美元(明年4月到期)、票息8%的美元债创下上市以来最大跌幅。
所有这些，都引来了市场对荣盛发展的流动性的质疑。
端看荣盛发展债务，截至6月底，荣盛发展总负债2353.23亿元，有息负债679亿元。下半年荣盛发展到期债务119.1亿元，目前货币资金291.67亿元。
【写在最后】
整体来看，上半年荣盛发展在追求“小而美”。
根据克而瑞数据，2020年荣盛操盘金额1250亿元，位于行业22位。2021年上半年这一操盘金额为561亿元，退至行业35位。此外，报告期内荣盛发展完成年度签约计划的 46.09%，不足5成。
拿地方面，按照中指研究院数据，2020年荣盛拿地金额267亿，位于行业第38位。今年上半年，荣盛拿地97亿，位于行业43位。
规模收缩之外，要做到“美”还很难，尤其是利润率的下滑。在中报业绩会上，荣盛发展副总裁秦德生对毛利率作了详细的披露，“上半年，长三角项目平均毛利润大概8%~15%，京津冀毛利润要高很多，约为15~30%。”
从利润角度来看，荣盛发展呆在环京似乎是最明智的。这让人怀疑，荣盛进军长三角，图谋全国化的策略，到底是谋利还是图名？