2021年下半年以来，荣盛发展商票持续逾期，其控股股东已多次被列为被执行人，且随着业绩持续亏损，公司面临较大的短期偿付压力和流动性风险。
01
展期、重组
11月3日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，有关RISSUN 9.5 03/16/23、RISSUN 9.5 09/17/24的同意征求已于2022年11月2日伦敦时间下午4时届满，两只票据均在经延长到期日前获得必要同意。
公告称，自发布同意征求公告以来，荣盛发展一直在与部分大额票据持有人积极进行讨论。考虑到日益严峻的市场环境，公司与前述持有人同意以建设性、协商一致的方式探讨公司离岸债务的潜在重组。
荣盛发展预计，如果重组计划得以实施，上述票据将以长期可持续性为目标进行重组，并与公司的预期现金流状况相符。
为进一步保护持有人的权利，荣盛发展将努力确保重组计划对所有持有人一视同仁。此外，为达成迅速、协商一致、可持续性的债务重组，公司计划为持有人委任法律和财务顾问协助讨论债务重组事宜。
据公开资料，上述两只美元债未偿余额分别为1.99亿美元和5.3亿美元，分别将于2023年3月16日和2024年9月17日到期。
此前，荣盛发展对这两笔美元票据持有人就利息展期6个月支付发出同意征求，寻求对票据下条款豁免，以改善公司的流动资金及现金流动管理。
值得注意的是，荣盛发展仅存的这两只美元债是其年初交换要约而来的。
今年1月，荣盛发展两笔到期美元债的交换要约方案获得合资格持有人支持，替换为分两只新债券，为其拉长了偿债周期实现以时间换空间。
此前，由于短期融资风险较大，穆迪连续下调荣盛发展的企业家族评级。
《小债看市》统计，在境内债方面，荣盛发展还存续4只债券，存续规模35.09亿元，其中将有10亿债券于一年内到期。
今年7月，荣盛发展两期中期票据“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002”展期议案获得通过。
存续债券
目前，荣盛发展主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望“负面”。
自2021年下半年以来，荣盛发展商票持续逾期，其控股股东已多次被列为被执行人，且随着业绩持续亏损，公司面临较大的短期偿付压力和流动性风险。
02
财务恶化
据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。
2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
荣盛发展官网
从股权结构看，荣盛发展的控股股东为荣盛控股股份有限公司，直接持股25.58%，并通过荣盛建设工程有限公司间接持股，公司实际控制人为耿建明。
股权结构图
2021年，荣盛发展累计实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成1300亿元年度销售目标。
中指研究院房企销售业绩统计数据显示，2022年1-10月荣盛发展实现销售额355亿元，同比减少65.7%，下滑程度大于行业平均水平。
据克而瑞数据，2022年前10个月荣盛发展以284.3亿操盘金额位居房企第43位；以271.4万平方米操盘面积居第30位，排名较2021年大幅下滑。
克而瑞数据
2022年上半年，荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，土地总价款0.64亿元，权益比例48.6%，权益对价0.31亿元。
截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，目前的土储总量可以满足企业未来3年左右的发展需求。
近年来，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，存在降价促销项目，其经营状况并不理想，营业收入、毛利润及毛利率同比均大幅下降。
2021年，荣盛发展实现营收472.44亿元，同比下滑33.94%；实现归母净利润-49.55亿元；今年前三季度再次亏损29.93亿元。
归母净利润
随着业绩持续亏损，荣盛发展的盈利能力持续恶化。2022年前三季度，荣盛发展销售毛利率为9.69%，销售净利率为-11.83%。
截至2022年三季末，荣盛发展总资产为2748.07亿元，总负债2344.8亿元，净资产403.27亿元，资产负债率85.3%。
近年来，荣盛发展的财务杠杆水平高企，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。
财务杠杆水平
从“三道红线”看，荣盛发展现金短债比0.5，净负债率为76.3%，剔除预收账款后资产负债率为75.4%，踩中两道红线归为“橙档”。
《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的90%，债务结构不合理。
截至2022年三季末，荣盛发展流动负债有2115.03亿元，主要为其他应付款，其中一年内到期的短期债务有247.93亿元。
值得注意的是，荣盛发展还有应付票据、交易性金融负债，其短期有息负债总规模更高。
相较于短债规模，荣盛发展流动性紧张，其账上货币资金有108.7亿元，除去受限资金后不足以覆盖短债，存在较大短期偿债风险。
在备用资金方面，截至2021年末，荣盛发展银行授信有943.16亿元，未使用授信额度有639.22亿元，表面看其财务弹性较好。
银行授信情况
在负债方面，荣盛发展还有229.77非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计191.69亿元。
整体来看，荣盛发展刚性债务有450.09亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为19%。
有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2021年和2022年前三季度其财务费用分别为18.91亿和14.11亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。
从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。
盈利和经营性现金流恶化压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。
在股权质押方面，荣盛发展控股股东荣盛控股及其一致行动人合计质押及设定信托数量16.19亿股，占所持股份的60.25%。
可以看出，荣盛发展主要股东质押公司股份的比例较高，若股价下行则可能面临被平仓风险。
值得注意的是，2021年以来荣盛发展的外部融资环境恶化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流净流出242.86亿元，今年前三季度再次净流出135.21亿元。
筹资性现金流
在资产质量方面，截至2022年三季末，荣盛发展其他应收款项高达310.41亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。
另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2022年中该指标为595.6亿，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。
总得来看，荣盛发展业绩连续巨亏，盈利能力大幅恶化，对债务和利息保障下降；流动性紧张，短期偿债压力较大；外部融资环境恶化，再融资压力较大。
03
“河北王”
早年，耿建明在部队当了三年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。
1996年，在外人看来仕途一帆风顺的耿建明，却毅然抛下金饭碗辞职下海，他怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。
凭借过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。
当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。
1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目“方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。
荣盛首个住宅项目“方州花园”
南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。
2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。
在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。
2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
耿建明在荣盛上市时敲钟（右）
2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。
随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。
2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。
2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。
不过，荣盛发展的全国化道路走得并不顺畅，2021年其在杭州的项目开盘前就被质疑“销售神隐”、“变相全款”等。
随着环京楼市降温，行业融资环境收紧，华夏幸福首先暴雷，不少人担心在环京拿地最多的荣盛会步其后尘，自从2021年下半年开始公司流动性压力显现。