时间回到2021年8月20日下午，在荣盛房地产发展股份有限公司（下称“荣盛发展”）2021年的半年度业绩会上，董事长耿健明针对当时出现的债务预期传闻，表示“过去没有、现在也不会有，将来也不会出现任何债务违约事件。”
但在坚持了一年半以后，荣盛发展还是债务违约了。
3月20日晚间，荣盛发展发布公告披露，其有两笔美元债违约并对此提出交换要约，总额约为24.3亿元。
与此同时，在此前出现违约的企业，如恒大、旭辉、融创等房企，则在近期纷纷发布债务重组信息，通过展期、债转股、出售资产、股权融资等方式来化解债务问题。
01
24.3亿债券无法偿还净亏损预计高达250亿
3月20日，荣盛发展发布公告表示，对旗下两笔美元债暂停偿还。这两笔债券涉及3月16日-17日到期的本金和利息共计约3.67亿美元（约24.3亿元）。该违约事件涉及票据本金约为7.3亿美元（约50.3亿元）。
荣盛发展表示，违约原因为受宏观经济增速放缓，房地产市场需求下降等综合因素的影响，公司新增融资受阻，资金流动性持续承压。
未来，荣盛发展将与票据持有人进行讨论，寻求重组计划。
据荣盛发展公布的业绩预告显示，其已经连续两年出现亏损，并且2022年的亏损还在逐步增大。
荣盛发展在2022年的销售急剧下降，从千亿房企直接变为了不到300亿。据克而瑞销售排行榜显示，荣盛发展2022年销售额为299.4亿元，排名第49。而在2021年，荣盛发展的销售额为1230.3亿元，排名第27。
2022年，荣盛发展净亏损为190亿-250亿元，同比增加了283.4%-405%。巨额的亏损也引来了深交所的问询。
荣盛发展表示，2022年受到疫情影响，严重影响施工进度，项目交付量大幅下降。并且，由于房地产行业信用违约事件频发，荣盛发展新增融资受阻。2021年以来采取降价促销等方式促进销售回款，导致毛利率大幅下降，进而对净利润造成了影响。
荣盛发展还对项目存货进行了70亿-100亿元的跌价准备。跌价最高的项目为佛山的住宅项目，跌价幅度达8.09亿。佛山、廊坊、杭州等前五个项目跌价总计24.77亿元。
同时，荣盛发展还对合作方的合作款计提了40亿-70亿元的损失。最高的项目计提损失为5亿元，位于北京，账龄已超过5年。
与此同时，荣盛发展也在通过定增股票的方式，募集资金。
3月7日，荣盛发展发布了定增募集说明书（申报稿）。其拟向特定对象发行约13亿股，募资不超过30亿元，预计每股约为2.3元。3月9日以来，荣盛发展股价接连下跌。今日荣盛发展收盘价为2.02元/股。
本次定增募集的资金将会用于成都、长沙、唐山等三个“保交楼”项目，并补充9亿元流动资金。
近年来，荣盛发展的资产负债率逐年走高，2019年-2021年以及2022年9月末的资产负债率分别为82.45%、82.07%、84.49%和 85.33%。募集到的资金也有助于降低资产负债率。
02
展期、债转股、卖资产化债三步走
3月以来，此前出现违约的多家房企，纷纷宣布有关债务重组的相关事宜。
恒大的方案以展期和债转股为主，融创与旭辉的方案在此基础上，还增加了出售资产和股权融资等方式。
3月20日，恒大发布公告表示，有关债券的呈请聆讯将会延至7月31日。有媒体报道，恒大即将与外国债券投资者达成债务重组协议。
今年1月，也曾有消息称，恒大向境外债权人提出两个债务重组方案，一是延期支付本金利息，最长12年内分期支付债务本金，并通过“以旧换新”方式展期，新债券票面利率最低至2%；二是债转股，可以转为恒大、恒大汽车和恒大物业的股份。
相比于恒大，旭辉、融创的化债方式增加了股权融资以及出售资产等方式。奥园地产则是刚刚与债权人达成了避免强制执行的协议。
3月10日，旭辉发布公告表示，已成立债券持有人小组，并将在3月底展开讨论。
旭辉表示初步方案包括不削减债务本金；可以转为旭辉的股票；减少用现金支付利息，可能会以实物支付利息；最高展期时间约7年等。
同时，旭辉也在通过股权募资、出售物业公司股份、以及出售资产的方式筹集资金。
3月2日，旭辉预计以14亿元的价格，出售位于上海虹桥商务区的恒基旭辉中心两栋办公楼。
2022年12月29日，旭辉完成股份发售，募集约9.46亿港元（约8.3亿元）。该笔资金除了向境外贷款银行支付约3.42亿港元的债务外，其余将用于偿还其他债券。2022年12月12日，旭辉表示将会出售所持所有的旭辉永升服务的股份。
3月7日，据媒体报道的融创境外债重组方案，包括债转股，以及发行新票据置换旧票据等方式。债权人可以用债券换取融创中国、融创服务的股份。新票据展期最短为2年，最长为9年。
融创10支总计160亿元的境内债，展期方案也已获得通过。融创以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE等资产作为偿付保障。
融创也在1月3日，将深圳融创冰雪文旅项目以35.8亿元价格，出售给珠海华发。出售所获得的资金，将用于偿还获得项目所借款项。
2月28日，奥园地产也发布公告表示，债权人同意暂时不采取强制执行行动，将与其落实暂缓偿还债务协议。
易居研究院研究总监严跃进表示，类似企业和债权人达成协议的方式和推进模式，都是值得学习和关注的。只有扎实解决债务问题，才能更好促进企业健康发展。今年1-2月份全国各地的房屋销售情况总体上处于复苏的态势，将使得房企后续的经营状况继续改善。经营状况改善是解决债务问题的最实质条件，相关债权人在解决此类问题方面也会增加信心。