2026年1月29日，深交所上市公司荣盛房地产发展股份有限公司（股票代码：002146，下称“荣盛发展”）发布《关于债务重组的公告》，宣布公司及多家子公司拟与第三方机构实施总额25.24亿元的债务重组，核心交易对手方为中国中信金融资产管理股份有限公司河北省分公司（下称“中信金融河北分公司”）。
这一方案的出台，标志着这家曾被誉为“河北地产王”的头部房企，在历经四年流动性危机后，终于迎来关键纾困进展，也成为中信系运用不良资产处置经验化解房企债务风险的典型案例。
三重交易结构破解25亿债务困局
根据荣盛发展公告及新浪财经披露的交易文件，此次债务重组通过“债权收购—债务豁免—以物抵债”的三重结构推进，涉及12家关联主体及13项核心资产。
具体来看，重组标的分为两大板块：
其一为9.74亿元本金及对应利息、罚息的债务豁免，涉及香河万利通实业有限公司、廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司等6家子公司的存续债务，由中信金融河北分公司受让债权后转让给第三方机构实现豁免；
其二为13.10亿元的以物抵债安排，针对盛宏地产、超安园林两家关联企业的债务，荣盛发展及沧州荣盛、唐山荣盛等5家子公司以“债务加入”身份，提供价值10.74亿元的剩余资产及河北荣商名下2.36亿元资产完成抵偿。
值得注意的是，此次重组的核心资产定价达26.17亿元，涵盖住宅用地、商业综合体及工业厂房等多元业态，分布于河北、安徽、重庆等多个核心区域。中信金融河北分公司在交易中扮演“资产整合者”角色，先以2.395亿元收购济南铁盛投资合伙企业持有的3.67亿元债权，再与原有9.74亿元债权整合为12.14亿元债权包转让给第三方，形成“收购—整合—重组—处置”的闭环运作模式。
公告特别提及，荣盛发展将继续为未偿还债务提供抵质押担保，且部分资产约定回购条款，既保障了债权人权益，也为企业保留了资产增值后的回收空间。
从建筑工程师到地产巨头的起落
荣盛发展的债务困境，与实控人耿建明的创业历程及企业战略选择紧密相关。
公开资料显示，耿建明出生于1962年，早年任职于廊坊市安装工程公司，凭借建筑工程师的专业背景积累行业资源。1996年，耿建明创办荣盛发展前身廊坊市荣盛房地产开发有限公司，抓住京津冀城镇化浪潮，以“中端住宅+产业配套”模式快速扩张，2007年推动公司在深交所上市，成为河北省首家IPO上市的房企。
上市后的十年间，荣盛发展进入高速增长期，形成以房地产开发为主业，覆盖康旅、产业园、物业等业务的全产业链布局。截至2021年三季度末，公司总资产突破2903亿元，总负债达2316亿元，当年签约销售额1345.58亿元，位列克而瑞房企销售榜第27位，耿建明家族也凭借股权增值跻身富豪榜前列。股权结构显示，耿建明通过荣盛控股股份有限公司持有荣盛发展35.65%股权，其弟耿建富担任公司副董事长，家族控股特征显著。
然而，过度依赖高杠杆扩张和区域集中化战略，为后续危机埋下隐患。数据显示，2016年后荣盛发展资产负债率持续攀升，2021年三季度末达79.78%，短期有息负债高达345.97亿元，而受限资产规模达653.56亿元，占当时净资产的1.1倍，资产流动性严重不足。耿建明团队虽在2021年通过调整债务结构使“三道红线”转绿，但并未根本解决现金流问题，控股股东股权质押率一度高达58.31%，耿建明个人股权质押率更是达到100%，资金链紧绷迹象明显。
从业绩变脸到债务逾期的四年困局
荣盛发展的流动性危机始于2021年的业绩“变脸”。2022年4月，公司公告修正2021年业绩预告，将原本预计的1亿-1.5亿元净利润调整为亏损45亿-60亿元，核心原因是环京区域楼市调控加剧，项目销售不及预期，需补充计提大额存货跌价准备。
这一业绩爆雷引发连锁反应：深交所下发关注函，副总裁及证券事务代表相继离职，商票持续逾期，控股股东多次被列为被执行人，穆迪连续下调公司信用评级。
此后四年间，荣盛发展的债务压力持续发酵。截至2025年三季度末，公司资产总额1432.53亿元，负债总额1283.27亿元，资产负债率升至89.58%，较2021年同期上升9.8个百分点；流动负债达1130.01亿元，而货币资金仅能覆盖部分短期债务，经营性现金流净额连续多年处于低位。期间，公司虽通过美元债交换要约、引入中国信达等机构合作等方式缓解压力，但未能阻止债务违约范围扩大，截至2026年初，累计逾期债务规模已超百亿元，多个项目陷入停工困境。
行业环境的变化成为危机加剧的重要推手。2021年以来，房地产行业融资“三道红线”、集中供地等政策叠加，叠加新冠疫情对销售端的冲击，环京、长三角等荣盛发展重点布局区域的楼市成交量价齐跌，项目去化周期拉长，资金回笼速度放缓。数据显示，公司销售毛利率从2018年的31.46%持续下滑至2021年前三季度的24.86%，盈利能力的弱化进一步削弱了债务偿还能力。
中信系驰援纾困
此次荣盛发展债务重组的落地，离不开中信金融资产的专业运作。作为国内不良资产处置领域的“国家队”，中信金融资产近年来在房企纾困中表现活跃，此前成功盘活南宁五象航洋城等停滞项目，形成“司法重整+产融协同”的成熟模式。根据其2025年半年报，公司上半年实现营业收入402.21亿元，同比增长21.1%；归属于母公司股东的净利润61.68亿元，同比增长15.7%，其中不良资产经营分部收入305.98亿元，占总收入比重达98.3%，成为核心盈利来源。
中信金融资产的纾困逻辑体现在“精准定价+模式创新”两大方面。在资产定价上，其通过整合荣盛发展分散的债权，避免了单一债权人处置导致的资产折价损失，13项抵债资产作价26.17亿元，较市场评估价溢价约5%，既保障了债权人利益，也减少了荣盛发展的资产缩水压力。
在模式创新上，“先债务加入、后以物抵债”的安排，使荣盛发展关联方通过债务加入成为共同债务人，增强了偿债主体的信用背书；而委托荣盛发展继续运营抵债资产的约定，实现了“风险共担+价值修复”的长期绑定，既利用了企业的本地运营优势，也为资产后续增值预留了空间。
从行业视角看，此次重组为房企债务化解提供了可复制的经验。中信金融资产2025年上半年新增收购中小金融机构不良债权475.28亿元，同比增长331.37%，显示出金融资产管理公司在系统性风险化解中的关键作用。其通过发行“云帆1期”等资产支持专项计划，将融资成本降至1.74%，较2024年下半年下降20个基点，低成本资金的获取为不良资产收购提供了支撑。这种“金融机构+房企+政府”的三方联动模式，既化解了企业的短期债务压力，又避免了项目烂尾带来的社会风险，实现了经济效益与社会效益的统一。
债务重组后的重生考验
对于荣盛发展而言，此次25.24亿元债务重组的落地只是纾困的第一步。
公告显示，公司仍有超千亿元债务待偿，资产负债率仍处于高位，后续需通过加快项目去化、优化资产结构、拓宽融资渠道等方式改善财务状况。市场关注的焦点在于，此次重组能否带动更多债权人参与债务重整，形成规模化纾困效应。
《泛地产投融圈》认为，荣盛发展的核心优势在于其布局的一二线城市周边及强三四线城市的土地储备，随着行业政策边际放松及市场信心恢复，这些资产仍有较大增值空间。若能借助中信金融资产的资源优势，推动更多存量资产盘活，公司有望逐步走出流动性困境。但同时，其仍面临项目复工、供应链款项支付、购房者信心恢复等多重挑战，债务重组后的整合效果尚需时间检验。
本文核心信息均来自权威信源：荣盛发展2026年1月29日债务重组公告、中信金融资产2025年半年报，结合新浪财经披露的交易文件、克而瑞房企销售数据、深交所公开问询函及公司历年财务报告。