编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。
在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。
带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。
故此，观点新媒体策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。
生长在文化多元且物质丰富年代的年轻人，已渐渐成为市场消费主力，并催生了新经济与新文化。
在此背景下，年轻一代对于文化价值与情绪价值的认同，亦使得商业运营者在追求商业价值时提供所需的情绪价值，场景、内容等等打造、发挥空间越来越宽广。
南国置业股份有限公司董事长李明轩指出，购物中心作为一个公共空间，为消费者提供的情绪价值是决定未来可持续发展的关键因素。
“现在的商业地产正由‘地产’驱动，逐步回归到了‘商业’本源驱动。”李明轩表示，核心竞争力的打造，不仅仅停留在内容端的提供，更多的是“情绪价值创造”，通过物理空间、场景空间的打造凸显“在地化、心理共鸣”。
作为中国电建集团、中国电建地产控股的唯一上市商业运营平台公司，做好对优质资产和项目的长期持有和长期高效运营，才是商业地产的真正方向和出路。
躯壳与灵魂
在经济前景增长放缓的宏观环境下，消费信心及消费习惯似乎有了新的变化，商业领域在这一轮焦虑中展现出自身的转变。
李明轩表示，在疫后复苏中，商业地产发挥着重要的作用，通过提供更多商品和服务，满足消费者的需求，从而刺激消费的增长。
从行业自身来看，商业地产应是一个跨时代的变化，整体正从“偏物业”思维转向“商业”思维的一个关键变化点。
李明轩认为，早期持有型物业实际是伴生性产物，符合高周转、去化快的地产开发思维。但现在项目的功能性、资产价值变现性不一样，这是由于底层逻辑发生了明显变化，更多是从资产管理角度出发，要求从规划到定位到设计，再到运营到后续退出，形成一个完整的链条。
他指出，传统房地开发是通过高杠杆、快周转的方式推动资产规模的高速扩张，在住宅销售无法维持高速增长的当下，普遍存在“第二曲线焦虑”。
首批消费基础设施REITs获受理，进而公募REITs市场扩容增类再迈一步，有助于商企由产销模式转向资产管理机制。
李明轩表示，消费基础设施REITs的初步放开，为资产盘活、资产管理提供了更多的包容性，极大地提升了商业地产资金的流动性和未来发展的可能性，资产盘活、资产管理将作为商业地产未来的主脉络和主核心。
实际上，南国置业在2020年已完成公司首单类REITs产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额约18亿元。
该单类REITs产品的底层资产为武汉市武昌区泛悦汇·昙华林项目，于2016年12月开业，总规模约13万平方米，商业面积约5万平方米，涵盖地上三层和地下两层商业，以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。
南国置业于2023年8月31日发布了“中信建投-电建南国昙华林资产支持计划份额及提供资产服务的公告”，即是对2022年该公司首单类REITs的续发。根据公告内容显示，经过三年该项目底层资产存在增值空间。李明轩说道：“我们从运营端和资产端都在做REITs相关的工作，后续会坚定在这个赛道向前走。”
而且在当前商业地产的分化越来越严重的情况下，优质的商管服务成为稀缺资源。
李明轩认为，商业地产的发展与区域经济发展，产业转型升级、城市基础设施和经济活力是密不可分的。
南国置业聚焦于城市更新和城市运营两个赛道，核心目的是资产价值的提升和资产盘活；与此同时，将进一步聚焦轻资产业务。
轻资产输出案例之一是武汉泛悦城。该项目亮点在于突破传统思维的“全时经济”，着重于“夜经济”业态，打造完全属于年轻人自己的潮玩天地，沉浸式将年轻白领的职场快节奏与欢乐家庭的慢生活双重消费场景进行有机结合，这体现出南国置业的“用户思维”。
中国电建·华中小龟山金融文化公园，可称之为南国置业在“城市更新”领域与盘活电建系统内“存量土地”的案例之一。这个项目早期是电建系统内的自有的工业厂房，从收益端来看是属于低效资产，但通过有效的前期规划和定位及后期的专业化运营，现成为整个华中区域的一个名片。
李明轩表示，在存量时代这种竞争规则加速重构下，未来“去地产化”，向城市运营方向转型，由重建设向重运营转变，打造现金流、寻找盈利点，以资产的“有机再利用”，努力成为“产、城、人、文”的链接器，对商业地产是大有可为的。
商业的边界
时代的巨轮已然在转向，过去商业领域更多关注功能价值、产品价值，李明轩在采访中多次提到“情绪价值”。
“与其说是购物中心改变人们的生活方式，不如说是消费需求的复杂性与购物中心的包容性相互融合促进，影响人们生活方式的选择和幸福感的提升。”李明轩说道。
以前，购物中心是根据客群年龄段、男女比、收入水平、消费喜好等大维度横向对比，但现在每个现象级消费热点的背后，几乎都是小众消费喜好的破圈风靡，大圈层追求情绪价值的过程中不断向小圈层看齐，从大众变成“小众”，从众性消费的范围更加广阔，圈层已经相互交圈，多定义并存。
李明轩指出，现在的商业逻辑更加注重在消费需求，特别是新消费主力群体的个性化和圈层化需求，这种圈层的个性化圈层化需求，与泛商业的趋势并不是割裂的，是相互的渗透与融合。
而从消费需求来看，消费者当前对健康、营养、情绪体验方面越来越重视，这为提供健康、绿色、环保理念的品牌和项目提供了发展机会。
李明轩表示，消费者升级了对购物体验的需求，更加关注于“人”本身，这是物质价值到情绪价值到身份价值的转换，业态的供应组合方式就会发生变化。
原有的商业模式固定了购物中心每个楼层的业态配比，例如一楼是零售、二楼三楼是服装、顶层是电影院、餐饮等，但未来可能不再是同质化，而是根据需求端的满足来发展。
这个需求端需要满足两个方向，也就是消费需求和资产价值需求。
消费需求方面，“Z世代”更能接受产品背后的价值观和社会认同感，不再是仅满足于基本的生理需求，而是有了向娱乐、社交、精神等更高一层的需求。
资产价值需求方面，客群更加细分的趋势下以专业化运营和服务为核心，提升产品力，打造资管退出能力。
他指出，核心竞争力的打造，不仅仅停留在内容端的提供，更多的是“情绪价值创造”，通过物理空间、场景空间的打造凸显“在地化、心理共鸣”。
通过场景打造各种各样的“远方和诗意”，场景打造的是氛围感，氛围感提升就有了情绪价值，所以场景打造的本质是创造情绪价值。
其中，在一些具有空间场地的购物中心，南国置业正在酝酿定期音乐节、萌宠活动等等，这种粘性在某种程度上已剥离了物理空间对消费者提供内容的场所，而是提供更丰富的情感价值、兴趣价值。
李明轩认为，这一点将来一定是购物中心要关注的，而且南国置业目前也在持续进行相关的工作安排。
随着行业步入存量时代，商管服务已不再是单一的物理空间管理，而是需要关注城市的特有文化与商业氛围，贴合消费者对产品内容、消费体验和服务感受的投入与提升。
李明轩表示，对于商业运营而言，服务是吸引和留住客户的关键，而科技则作为支撑服务力提升的关键一环。
“数字化、数智化这两个概念落在商业里，是强化人与人服务的一个功能与工具。购物中心实际上是一个公共的情感平台，更重要的是服务与被服务的关联性和粘性。而数字化、数智化是协助和提升服务能力、服务标准。”他说道。
比如，南国置业通过数字化技术，可对客户进行精准画像，了解他们的需求和偏好，从而提供更加个性化的服务；同时，通过智能化技术，可以实现自动化服务。
维持购物中心与消费者的粘性方面，通过科技不仅可以收集客户的喜好，并打造出丰富的场景，而且创造与提供情绪价值，满足消费者的社交需求等等。
以下为观点新媒体对南国置业股份有限公司董事长李明轩先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：在近几年的冲击和调整之后，您认为消费信心和消费结构有哪些需要关注的变化？目前似乎出现了消费分层的现象，公司如何去应对其中的不确定因素？
李明轩：受经济形势和就业市场的不确定性影响，消费信心受到一定程度的打击，消费者更倾向于储蓄而非消费。但消费结构逐步升级的趋势没有发展变化，消费者对品质、品牌和服务方面的要求逐步提高。
所以，当前出现一个新的趋势，叫“反向消费”。消费者们摒弃了过去单纯以消费支出增加来提高消费品质的路径，他们愿意为想要的品牌和商品支付成本，但拒绝支付溢价
这也是近年来以奥莱为代表的折扣零售爆火的原因。
受收入水平的影响，消费分层的现象一直存在。商业地产面对消费分层的现象，可以从供给侧结构性改革中寻找方向。
始终保持供给结构对需求变化的适应性和灵活性，商业管理团队要重点回答“我的客户是谁”“他们有什么特点”“他们有哪些消费需求和期待”等问题，从而围绕精准定位、消费洞察、消费需求细分、提升服务质量等方面下功夫。
观点新媒体：目前市场的普遍看法是，商业地产市场已经从增量进入存量时代，在此背景下，南国置业有哪些应对策略？武汉区域会有怎样的发展趋势？
李明轩：在过去十年，服务于住宅销售的“以售养租”模式推动着商业地产的高速增长。典型的开发商通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入。该模式以更低的价格获取土地资源，同时依托于标准化的建筑设计和运营招商能力得以规模化扩张。
但是随着中国城市化进程放缓，以及土地红利、人口红利的消退，商业地产由增量向存量市场发展是必然趋势。
在此大背景下，南国商管团队已充分认识到“资产管理”的重要性。
在项目操盘过程中，按照资产管理的逻辑，聚焦商业运营能力和项目盈利能力的提升，积极探索REITs等资产证券化类的金融工具，形成投向精准、融资多元、运营高效、退出顺畅的良性发展格局。同时，根据集团公司、地产公司战略发展与资源优势，打造南国置业主营业务与核心竞争能力。
在“十四五”期间，南国置业将进一步聚焦商业运营基础上，积极开展现有业务结构的调整与优化，聚焦集团公司“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，成为落实集团公司“投建营”战略“营”字环节的实施载体，整合打造为集团公司内综合型专业化的运营上市公司，利用好资本市场平台，实现上市公司高质量发展。
观点新媒体：未来，南国置业除了商业板块还会有哪些新赛道布局？
李明轩：从“城市运营”角度来看，商业仅仅是其中的一个，更多的是为了满足存量时代下的资产盘活和资产价值提升，包含了商办、物业、产业等等内容。在这种情形下，仅依靠商业板块的发展是远远不够的，需要有不同的产品线去满足和支撑城市更新和城市运营。
作为中国电建旗下目前唯一的商业地产上市公司平台，南国置业也结合自身战略规划，积极调整资产结构和业务结构，致力于将自身打造成为聚焦商业、物业、产业及城市运营等领域的综合型专业化运营上市公司。
目前除在商业地产板块，已经形成了“泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装”的泛悦系四大标准产品线外，也一直在新赛道上积极开展布局；在“城市运营”板块，业务已涵盖了产业园、酒店、写字楼、文化产业及长租公寓5大业态。
城市运营业务方面，围绕“地产服务、集团协同，外部合作”三大方向，及“国际贸易、新业务拓展”两项创新，切实践行以城市运营为重要拓展方向的战略目标。
在“轻资产服务”上积极协同中国电建地产产业赛道发展，提供专业、主动的服务，成为地产公司城市运营业务的主要承载平台。
在“集团协同”上，聚焦集团成员企业城市运营、老旧资产改造、存量资产盘活的需求，以商业运营为核心，向城市运营维度综合扩张，成为集团成员企业运营类资产的保值增值平台。
在“外部平台合作”上，作为全国唯一的城市基础设施建设背景中央企业控股的上市公司平台，发挥独特市场优势，以及专业运营公司的“融投管退”全链条能力，积极外拓城市优质资产运营服务机会，提升综合管理规模及品牌影响力。
在“创新协同”上，开拓国际贸易、大宗商品、供应链金融、新IP拓展等业务。
比如在长租公寓业务板块，今年4月中国电建地产·悦生活公寓就于成都正式亮相，打响南国置业在产业赛道的第一枪。它是南国置业依托中国电建地产公司面向新时代租住生活形态及消费需求推出的集中式长租公寓品牌，我们希望通过所拥有的庞大商户资源链接业主需求，从而满足人民对美好生活的向往。
新业务拓展方面，南国置业围绕青年社交和消费需求，持续探索新业务方向，积极研究及拓展满足居民基础性消费及大健康赛道，在咖啡及茶饮赛道积极布局，已拥有健康椰子水品牌“椰大拿”，咖啡品牌“IRIS”，积极通过孵化品牌、拓展创新业态，赋能集团商业产业运营，服务未来社区。
在国际贸易方面，以河北雄安泷韶商贸有限公司为切入口，与格鲁吉亚、摩尔多瓦等?“一带一路”成员国开展了红酒、苏打水等当地优质物资的进口贸易业务，并持续探索电商业务，抢抓互联网发展机遇。
对南国置业来说，商业的边界是可以无限扩宽的，与城市同行，与城市共生。
未来，南国置业将继续肩负“建设精彩城市生活”的战略使命，持续探索多元合作模式、整合优质资源，持续加强品牌建设，催生经济新动能，为社会提供更高品质的文化、消费和服务，为消费者带来全方位新潮体验，推动城市商业能级活力提升，推动城市发展，共筑美好生活。