来源 :南方都市报2026-04-29
4月29日，南山控股披露2025年年度报告。这份年报备受市场瞩目，这也是原招商蛇口董事长蒋铁峰于2025年11月履新中国南山集团董事长后，集团核心上市平台向市场交出的首份完整年度报告。
资料显示，原招商蛇口董事长蒋铁峰已于2025年11月出任中国南山集团董事长。此后，原招商蛇口副总经理刘晔亦于2026年3月调任中国南山集团党委副书记。“招商蛇口系”高管的接连进驻，曾引发市场关于“招商局意图对中国南山实施强管控”“招商蛇口或将整合南山地产业务”等诸多猜测。但最新财报显示，新管理团队尚未扭转业绩下滑态势。
财报显示，作为南山集团旗下上市公司，南山控股在2025年实现营业收入130.63亿元，同比增长55.55%，但归属于上市公司股东的净利润为亏损19.70亿元，较2024年亏损17.73亿元有所扩大。这份增收不增利的业绩，客观反映出公司在房地产行业深度调整期所面临的巨大压力，同时也凸显了在新管理层主导下，公司聚焦主业、加速业务转型的阵痛。
业绩承压，地产板块计提减值成主要拖累
财报数据显示，南山控股2025年的亏损根源主要指向了其一度作为支撑性业务的房地产板块。尽管房地产开发业务的营业收入同比增长99.01%，达到84.54亿元，成为营收增长的主要动力，但其盈利能力却严重承压。
亏损扩大的核心原因在于大规模的资产减值。根据年报，公司2025年度计提的资产减值损失高达10.96亿元，同时信用减值损失也达到6.13亿元。这两项合计超过17亿元，是导致公司陷入净利润亏损的主要因素。其中，作为房地产业务主体的子公司“深圳市南山房地产开发有限公司”2025年净利润亏损高达17.31亿元，成为集团业绩的拖累。
业内分析人士认为，这一方面反映了房地产市场下行周期中，部分项目去化压力增大、价值重估的客观现实；另一方面也表明，公司正视存量资产风险，通过计提减值来“挤水分”，为后续稳健经营和转型发展夯实资产基础。此举虽短期内对利润表造成巨大冲击，但长期看有助于公司更为真实地反映资产质量，防范未来风险。
值得注意的是，公司经营性现金流表现亮眼，全年经营活动产生的现金流量净额由负转正，录得40.75亿元。这主要得益于报告期内房地产项目销售回款情况良好，表明公司在“促销售、抓回款”方面取得了显著成效，为维持公司流动性安全提供了有力支撑。
物流基本盘稳健，多元业务表现分化
在地产业务面临挑战的同时，南山控股的其他业务板块则呈现出分化态势，其中仓储物流业务的“压舱石”作用尤为突出。
作为公司明确的战略性主业，由子公司宝湾物流运营的仓储物流业务在2025年表现稳健。年报显示，该板块实现营业收入18.62亿元，虽因行业竞争加剧、租金水平承压同比微降4.2%，但其毛利率高达42.26%，远超其他业务。更值得关注的是，在市场量价双降的背景下，宝湾物流的仓库平均使用率同比提升了4.2个百分点，达到92.9%，显示出优秀的运营管理能力。同时，公司积极推进华泰宝湾物流REIT的运营与扩募，展现了向“募投建管退”的资产管理模式转型的清晰路径。
相比之下，制造业业务和产城综合开发业务表现各异。制造业全年实现营收21.79亿元，同比增长47.53%，但12.77%的毛利率水平相对较低，盈利贡献有限；产城综合开发业务收入4.49亿元，同比有所下降，仍处于培育阶段。
整体来看，多元化业务格局中，物流板块的稳定性和高利润率，为公司应对地产风险、推进整体转型提供了坚实的基本盘。
战略重塑进行时，新团队面临破局考验
面对复杂的经营环境，南山控股在年报中明确了新的战略定位，即“以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务”。这一战略重塑，标志着公司正式从传统的地产驱动模式，向以物流为核心的新型基础设施投资运营商转型。
南都湾财社记者注意到，以蒋铁峰为代表的“招商系”核心团队，在城市综合开发、资产运营与风险管控方面拥有丰富经验。市场普遍预期，新团队的入主，将加速推动南山控股内部的业务协同与管理重塑，尤其是在两个关键层面：一是对地产业务进行“提品质、提效益、减负债、减风险”的精细化管控与风险出清；二是将招商局体系的资源与市场化机制更深度地导入，全力支持宝湾物流的规模化扩张与全球化布局。
值得一提的是，根据南山控股同日披露的2026年一季报来看，公司营业收入13.66亿元，同比下降66.35%；净利润亏损1.22亿元，同比由盈转亏。
短期业绩压力仍在持续释放，也意味着新管理层的整合与转型成效尚需时间验证。未来，南山控股能否在新战略的指引下，稳住地产基本盘、做强物流长板，并培育出新的增长点，将是市场评判新团队“成绩单”的关键，也是公司能否穿越周期、实现高质量发展的核心所在。