中天精装（002989）2023年半年度董事会经营评述内容如下：
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的主要业务
公司是国内领先的精装修服务提供商，为国内大型房地产商等提供批量精装修施工和设计服务。批量精装修属于建筑装饰行业的一个新兴的细分市场，自2007年起至报告期内，对公司收入贡献比重一直在99%以上。
（二）公司的经营模式
公司经营模式为自主经营，自主承揽业务并组织实施，项目不挂靠、不转包。报告期内，公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）公司所属行业发展情况
2023年上半年，房地产调控政策依旧延续宽松态势，但整体复苏节奏低于市场预期。根据国家统计局官网2023年07月17日公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》中的相关数据：2023年上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
其次，作为与房地产行业紧密相关的装饰行业，根据奥维云网(证券代码:831101)发布的《2023年6月精装工程市场快报》，2023年1-6月，全国新开盘项目1663个，同比下降26.5%，新开盘套数121.19万套，同比下降32.6%；2023年1-6月，全国精装修开盘项目627个，项目渗透率为37.7%，同比下跌2.7个百分点。
2023年7月召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。可见，国家部署的经济工作中，对房地产行业仍将持续调整优化房地产政策，公司也将继续顺应政策导向，探索保障房市场和政府客户。
（四）公司在行业中的发展情况
公司是领先的批量精装修解决方案提供商。
2023年上半年公司收入规模明显下降，毛利率保持稳定，净利润下降幅度较大，但仍然保持盈利水平。报告期末时点，公司资产负债率48.57%，较去年末下降2.76个百分点，进一步降低了公司的财务风险，保证了公司的运营安全。同时，在当下的市场形势下，公司继续保持高度关注收款，实现经营活动现金流入小计约7.35亿，显著高于营业收入，公司持有的货币现金和交易性金融资产达到12.2亿。总的来说，公司目前处于财务安全的状态。
（五）公司在报告期内主要的经营情况
1、市场维度
报告期内，公司继续聚焦核心城市及稳健型房企，顺应客户自身的布局调整和客户结构的变化。截止期末，严格意义上的在手业务中，百强合作从年初20家下降为18家，覆盖城市从年初62个下降为33个。报告期内，公司仍坚守审慎开拓客户和承接订单的原则，在研判评估预计可产生的承接风险后再进行投标，按标段的中标率为6.5%，按金额的中标率为7%，没有发生大的失误。截止报告期末，公司前五大客户占营业收入的比例之和为54.41%，同时，客户之间的营业收入差距继续缩小，最大客户约为14%，显示公司不存在对单一客户的依赖或重大影响。国有控股的客户占比接近60%。对客户的入围标准进一步提高，对不同风险等级的客户进行区别对待，公司高度重视客户的付款安全，以工程款支付及时性、工程款支付现金比例等支付条件作为选择客户最重要的标准。 公司订单下降明显。百强民营企业，刚性债务违约案例较多且比例较高，公司终止了这类企业新的合作。头部的民营企业，要求工程款抵房比较普遍而且比例较高，因消耗公司现金流，公司不得已选择了谨慎合作。国企客户，房产销售额普遍上升，付款信誉能够维持，但是供应商之间的竞争加剧。国企客户对抵房也有诉求，对工程进度和质量的要求趋于更加严格。公司认为，市场环境整体趋于严峻，契约精神遭受挑战。当下，依然以保存实力为首选。
2、收支情况
报告期内，公司始终坚持收款为先，销售商品、提供劳务收到的现金为7.09亿，占营业收入之比约为143.91%。此外，公司严格控制收取商业承兑汇票和有追索权的保理，报告期末持票总额仅为0.25亿元。公司应收款项融资和合同资产总额13.81亿元，与去年末总额相比减少2.47亿元。公司账龄在二年以上的应收账款占比为25.32%，公司应收账款坏账计提比例占应收账款账面原值的18.58%。 公司坚持商业伦理和同理心，基本没有向劳务班组和供应商转移资金压力，经营活动支出的现金超过了营业额，应付账款较去年末下降2.42亿元。
3、盈利维度
本报告期，公司营业收入4.93亿，较上年同期减少48.69%。公司净利润3,754.45万元，较上年同期减少23.12%；净利润率为7.62%，较上年同期上升2.53个百分点。加权平均净资产收益率2.13%。
4、运营维度
报告期内，公司运营较为平稳。没有出现重大进度风险项目或重大质量风险项目。
二、核心竞争力分析 公司的核心竞争力，包括丰富的业务经验、高效的“1+N”平台化经营管理、强大的标准化精细化项目管理体系、较强的采购成本管控能力、广泛的跨区域经营能力、良好的市场声誉和口碑、优质的客户资源和优秀的人才储备、系统化的人才培训体系及有力的财务支持。最主要的，还是精细化的管理能力。
本报告期内，公司的核心竞争力未发生变化。
三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济形势带来的风险
装饰装修行业与房地产行业密切相关，房地产市场政策环境近期有所松动，但市场反应还需要时间，且市场对政策的敏感程度也亟待观察。
应对措施：密切跟紧政府政策，充分了解客户的现状，争取与优质客户合作并优先与国企性质的房企合作，以帮助企业规避重大风险，打通企业经营的关键模块，形成经营的闭环系统。
2.业绩下滑的风险
现阶段，一方面房地产销售市场低迷带来的房屋新开工面积的减少，公司短期内可承接的订单量可能会减少；另一方面如果市场预期不变，终端销售尚未根本性回暖，可能导致公司订单量减少、营业额下滑。
应对措施：在现行市场环境下，公司坚持“稳字当头、稳中求进”的经营策略，积极选取承接优质安全、回款及时有保障的项目，提升运营质效。
3.应收款项收回的风险
尽管公司客户主要为行业或区域龙头企业，经济实力较强、信誉度高，且公司已制定了严格的应收账款管理制度，资金回收具有一定的保障：对于经营、财务状况稳健的客户，公司积极采用收取现金的回款方式；对于经营、财务状况已存在或潜在存在重大风险的客户，公司积极与客户沟通协商以房产抵付工程款并将相应房产网签到公司名下。但因地产行业目前暂未迅速恢复，不排除公司的地产客户可能会出现资不抵债等情况，公司应收款项仍可能发生实际坏账损失，进而可能对公司经营业绩和资金管理造成不利影响。
应对措施：从源头上进行第一步的筛选，选取带有国企性质、资金积累较雄厚等的客户，并继续坚持“现金为王”的收款策略，收回公司应有的权益，全面保全公司资产。
4.工程款抵房收款占用资金流的风险
因房地产开发企业显现出资金紧缺，以房产来抵付工程款、拖欠工程款的现象现实存在，在报告期内公司因工程款抵房达到预定使用状态转为固定资产的增加及因工程款抵房计入预付房款的其他非流动资产的增加，导致公司资金流被固定资产或客户占用，增加了公司营运的风险。
应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，加大对公司所持有房产的销售力度，减少房产对公司资金流的占用，同时积极采用多种方式催收延迟支付的工程款，保证公司营运安全。
5.出售工程款抵房的市场风险
政府对房产销售市场不断出台暖风政策，但目前商品房销售市场依然存在压力，部分地区销售不畅，将可能导致公司出售工程款抵房的房产进度缓慢。
应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，推行各区域销售目标，结合雇佣房产中介等方式，积极推进房产的销售。
6.房价波动的风险
为了收回公司应有的权益，保全公司资产，公司对存在或潜在存在信用风险的客户用工程款抵回了较多的房产，鉴于商品房销售市场的低迷，公司预计短时间内无法迅速变现，使得公司后期在市场上出售房产时，存在房价波动的风险，进而对公司利润产生或正向或负向的影响。
应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，结合当地的经济发展状况、常驻人口与流动人口比例、商品房销售市场价格，估测当地房价走向趋势，作出相应的销售价格判断，减少因房价波动所带来的风险。
7.相关行业价格波动的风险
公司装饰装修所需要的原材料受供求变动和宏观经济波动等方面因素影响，若未来原材料发生大幅波动，将造成公司的直接材料成本出现一定波动；同时，装饰装修也属于劳动密集型行业，受市场劳务工人工资标准波动的影响，若未来人工工资标准大幅波动，也将造成公司的直接人工成本出现一定的波动。相关行业的价格波动具有不确定性。
应对措施：公司将持续重要原材料的市场价格，持续开展动态分析和研判，通过采用招标竞价、调整货款结算方式等方式选取匹配度更高的供应商；同时，利用公司多片区多城市的布局优势，共享优质的供应链资源，有效降低采购成本、合理规划施工用量、高效配置劳动力资源、提高施工效率、减少浪费。