当地产行业风向转换，稳健型的保利发展（600048）迎来进阶的契机。
日前，保利发展发布2022年一季报。数据显示，保利发展一季度销售下滑，但降幅小于同行，由此，其销售排名上升一位至第三名。
今年一季度，保利发展的累计签约金额为906.95亿元，同比下降27.02%，签约面积553.87万平方米，同比下降22.89%。据克而瑞统计，一季度百强房企的整体销售规模同比降低47%。
保利上一次位列第三，还是在2012年。
此后十年间，有的房企凭借高负债与高周转冲规模，有的房企大打收并购牌，而保利中规中矩，排名一度受压制。
2017年，保利地产（保利发展曾用名）前董事长宋广菊抛出“重回行业前三”的目标。直至去年7月，宋广菊退休，这一目标也未能实现。
进入2021年下半年，地产行业深度去杠杆，保利发展财务稳健、央企背景等优势开始凸显。同时，在冷清的土拍市场，保利发展大手笔扫货，向高能级城市拓展。
在4月的年度业绩会上，保利发展董事长刘平透露升级版目标：“进三争一！”
增收不增利
当下，房企普遍增收不增利，保利发展也不例外。
2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降的影响。
今年一季度，保利发展的营收增速进一步加大，带动归母净利润增速转正。一季度，保利发展实现营业总收入335.55亿元，同比增长33.74%；归母净利润25.31亿元，同比增长1.18%。
今年一季度，其归母净利润仅有个位数增长，主要原因在于：
1）公司毛利率为27.93%，较2021年第一季度下降7.53个百分点；
2）公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元；
3）公允价值变动净收益为-0.07亿元，同比减少0.1亿元。
毛利率下降的主因在于高价地进入结算期。投资净收益下降，在于对合联营企业的投资收益大幅下降。今年一季度，这一数字为1.02亿元，去年同期为4.89亿元。
“公允价值变动”则是房企手中地皮的价值变动。在行业下行时期，保利发展的降幅不算显著。
财报数据也透露出积极的一面，今年一季度，保利发展的销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%，分别同比下降0.58、0.70个百分点。
多家券商看好保利发展未来的业绩表现。万联证券指出，2022年，保利发展计划竣工面积为4321万平方，同比增长5.8%，对于全年的结算收入有一定支撑。
不过，也有投资者指出，2021年，部分房企“洗报表”，扣非净利润大幅下降，以此实现业绩筑底回升。而保利发展并未做此选择，其2021年扣非净利润同比仅下降4.87%，其后续业绩增速或不及部分轻装上阵的头部房企。
逆势出手
2021年下半年开始，大部分房企流动性承压，减少或停止拿地。央企背景的保利发展选择逆势抄底。
保利发展在2021年财报中称：“在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，公司迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。”
据中指院数据，2021年保利发展以累计新增4287亿元的货值居榜首；万科、碧桂园紧随其后，累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。
在2021财年业绩会上，刘平表示，希望保利发展更加积极，2022年拟投资额达3650亿元。
保利发展财务总监王一夫则称，公司对大势的判读是“聚焦”：市场规模见顶后，需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且集中于这些城市的成熟区域。
2022年一季度，保利发展的新增容积率面积为194万平方米，同比减少76.1%，总获取成本341亿元，同比减少24.7%。
王一夫对此解释，一二线核心城市的供地在一季度相对有限，所以公司较少出手。随着二季度中心城市陆续供地，保利发展将适当提升拓展力度。此外，公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会。
具体来看，今年一季度，保利发展在38个核心城市的拓展金额占比接近90%，土储结构进一步优化；拓展平均楼面价17577元/平米，较2021年全年拓展平均楼面价上涨57.6%；一季度新增土储权益占比73.1%，维持较高水平。
在截至2022年3月底的12个月内，保利发展在一二线城市的拿地金额比重为60.0%，三四线的比重为为40.0%，拿地金额占比较高的城市有：厦门（8.6%）、东莞（6.9%）、佛山（6.7%）、上海（6.0%）、广州（5.6%）。
过往，房企大举冲规模，保利发展显得不急不缓。现在，同行渐渐慢下来，部分房企甚至出局，保利发展换挡加速。
“我经常说，做企业就像跑马拉松，短时间的一二三，有时候按照我们自己的节奏就水到渠成。”刘平在2021财年业绩会上如此表示。