观点网 1月9日，保利发展控股集团股份有限公司公布了2025年全年销售简报。
公告显示，2025年12月，保利发展实现签约金额121.64亿元，同比减少18.94%；实现签约面积69.71万平方米，同比减少19.33%。纵观全年，保利累计实现签约金额2530.30亿元，同比减少21.67%；累计签约面积1235.34万平方米，同比减少31.24%。
根据观点指数发布的《2025年1-12月房地产市场分析报告》显示，保利发展以2530亿元的全口径销售额成功卫冕行业第一。
而在反映企业实际控制项目销售的权益金额榜单上，格局有所不同：中海地产以2141亿元位居第一，保利发展以约2000亿元位列第二，华润置地以1593亿元排名第三。
销售冠军与追赶者们
保利发展以2530亿元的销售额，守住了2025年全口径销售额的行业头把交椅，但这一领先优势已大幅收窄，目前与第二名绿城中国之间有11亿元的微弱差距。
显然保利发展在行业蝉联多年的“王座”正面临严峻挑战，此前积累的优势城墙有所削弱。
回顾近年数据，2023年保利曾以约4246亿元的全口径销售额断层领先，比当时行业第二万科（3755.4亿元）多出近500亿元，并同时摘得权益销售金额与全口径销售金额“双冠”收入囊中。
然而，形势在2024年发生变化：保利的权益销售额冠军头衔被中海地产取代，全口径销售额的领先优势也收窄至约124亿元。
进入2025年，追赶者兵临城下。与2023年近500亿的领先幅度相比，如今保利仅10亿出头的优势。
而在反映企业自身造血能力与利润质量的权益销售额榜单上，2025年，保利权益销售额为2000亿元，而中海则以2140.45亿元保持领先。
不过，中海这一领先地位并非高枕无忧--从2024年权益销售额的2847.40亿元，一年间大幅减少706.95亿元，降幅高达24.8%，在头部房企中收缩也最为显著。
此前观点新媒体报道，中海虽守住了权益销售额第一，但其全口径销售额已被绿城中国超越、排名下滑。
至此，保利所面临挑战已来临，在全口径销售方面，正承受绿城的紧跟追赶；而在权益销售额方面，则有着对于老对手中海的突破任务。
在整体市场承压的背景下，保利发展的业绩得益于核心城市的高端项目。
广州市场的“地王”项目--天河保利·玥玺湾于2025年11月7日入市，开盘当日成交236套，销售额一举突破106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超过30万元/平方米。该项目所在的南方面粉厂地块，是保利于2024年9月历经5小时、148轮激战，以117.55亿元、溢价率33.35%竞得，楼面价高居广州土拍史第二。
同年，保利在金融城板块开发的保利天曜（原绢麻厂地块）首开两天即售出210套，揽金33亿元。
在“重塑上海顶豪天际线”的口号之下，“保利天字系”产品线成为上海市场业绩重要贡献。
浦东唐镇的“保利天奕”于6月首开，231套房源三小时内售罄。而位于世博板块的“保利世博天悦”年度销售金额超105亿元，稳居上海顶豪成交前列，自2024年至今，该项目整盘销售金额已近240亿元，登顶全市顶豪销冠。
规模与利润的平衡任务
与销售策略相匹配，保利发展在2025年积极投资高能级城市地块项目。这一年，保利权益拿地金额约671亿元，新增货值1606亿元，新增项目近50宗。
管理层也明确表示：“只拿核心地段，只做200平方米以上的大平层，利润率不足8%则免谈”。
全年投资不乏高光时刻：4月，在杭州萧山世纪城地块的竞拍中，经过168轮厮杀，以45.37亿元、溢价率58.8%竞得，创下板块楼面价新高。6月，在上海杨浦区内环地块的争夺中，保利历经95轮竞价，以35亿元、溢价率30.79%拿下，楼面价高达9.55万元/平方米，刷新区域纪录。12月，在广州海珠区，经过76轮报价，以35亿元、溢价率27.27%摘得南泰路地块。
从布局看，投资高度集中于上海、北京、广州、杭州、西安等核心城市，仅上海一城，保利就通过公开市场及合作等方式获取了杨浦滨江、虹口北外滩、青浦等多宗优质地块。
然而，这种拿地的方式，也推高了土地成本，加大了财务压力。
高端项目普遍存在的开发投入大、回款周期长等问题带来压力，例如高端房源按揭审批时间拉长，显著影响了资金周转效率。此外，合作项目带来的少数股东损益，也侵蚀了上市公司主体的利润。
面对市场变化，保利发展近期进行了组织架构调整。1月12日的董事会决议公告显示，保利拟提拔一批在江西、华南、武汉等区域市场取得突出销售业绩的负责人至集团要职，如带领团队实现51亿销售额的江西公司王伟、深耕营销领域的华南公司文灵等。
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