继业绩预告“大变脸”后，在最后披露时间的前夕，大名城（600094.SH）终于发布了2021年的财报。
报告期内，大名城实现销售金额137.67亿元，同比下滑8.4%；营业收入76.61亿元，同比下降48.36%；归属上市公司净利润亏损4.12亿元，同比下降192.01%。
这是大名城重组上市以来的首次亏损。
管理层解释称，亏损主要系计提存货跌价准备增加等因素，扣除该因素带来的减计影响，报告期公司实现的经营利润为4.65亿元。
凤凰网风财讯发现，存货减值损失固然是其业绩下跌的直接原因，但究其深层次原因，其背后却是公司东南区域势弱，华东区域薄利所致。
东南势弱，楼王变“鸡肋”
2021年，大名城东南地区的总营收约35亿元，同比减少45.99%。销售进度表显示，大名城在东南地区共计10个在售项目，较2020年同期相比，并无任何变动。
10个项目中，给大名城带来结转收入的主要是名城港湾（11.6亿元）、名城永鸿紫金轩（9.38亿元）、南昌大名城（7.38亿元）和福清大名城（1.56亿元）4个项目。
然而，名城港湾却成为了2021年业绩变脸的主因。
4月21日，大名城发布了一则业绩预告更正的公告。
原预告中的“预计2021年度实现归属上市公司股东的净利润27817.18万元”，变更为“预计2021年年度实现归属上市公司股东的净利润为-40500万元左右”。
一增一减之间，便产生了约6.83亿元的巨额利润差。
对此，资本市场的反馈很是直接。大名城股价持续跌了4个交易日，累计跌幅近20%。
大名城对此给出的解释是，受疫情影响，出于审慎原则，对福建名城港湾九区项目、江西南昌项目、各项目车位等存货资产计提减值金额约7.71亿元，较业绩预告对应的减值金额增加了4.75亿元。
其中，报告期实际投资金额最大的住宅项目名城港湾（5.49亿元），计提存货跌价准备约2.91亿元，尾盘车位计提了1.77亿元。
曾经的福州快安楼王，如今似乎变成了最大的“鸡肋”。
2017年9月1日，大名城以6.69亿竞配建13950㎡拿下的马尾2017-05号地块，成交楼面价14405元/平，备案名：名城港湾九区。
但据当时媒体测算，算上无偿配建部分，项目隐形楼面价高达20684元/平，刷新了马尾地价纪录。
按照大名城发布的减值公告，截至2021年底，名城港湾项目累计销售101套，销售均价21787元/平。按照20684元/平来算的话，利润空间可以说是极其稀薄。
不过，从财报中披露的投资及待结转项目情况来看，不出意外，名城港湾及凯邦公馆，将成为未来几年大名城东南区域的主要收入来源。
名城港湾之外，福州凯邦公馆（楼盘名：福州紫金九号）为大名城在东南区域的最大投资项目，总投资额31.67亿元。
2020年2月27日，名城地产经过100多轮的报价，以24.6亿拿下2020-11号仓山金山绿轴旧改项目二，楼面价约22253.88元/平，溢价率30.9%，刷新了金山最高楼面价。
据悉，凯邦公馆的销售均价一度达到33000元/平，而彼时周边售价最高的龙湖兰园天序均价仅29700元/平。
不过，2022年以来，凯邦公馆售价逐渐走低至28817元/平，并被曝出鼓励业主倒板违建、推荐办理假离婚等销售乱象。项目未来的利润空间仍尚待验证。
押注华东，刷新低利率
稀薄的利润，在华东区域上得到了更为彻底的体现。
2021年全年，大名城华东区域的营收约18.88亿元，同比减少71.09%，对房地产业务收入的贡献度仅25%（2020年为44.39%）。
与营收同比下滑的还有毛利率。截至2021年末，大名城华东区域的毛利率仅4.69%，较去年同期减少了7.03个百分点，而同期的房地产业务平均毛利率为17.74%。
大名城管理层在业绩报中解释称，毛利下降主要系本期该区域新结转项目2017年拿地成本楼板价较高，当期结转影响整体区域毛利降低。
风财讯注意到，2021年华东区域的营收主要来自于杭州大名城（项目名：雅棠轩）的结转收入15.45亿元。
2017年，大名城参与杭州萧山北东地块的竞拍，第一轮报价就投报到了价格上限，最终以63.77亿元竞得，楼面价22950元/㎡，溢价率70%，自持7%。这是大名城首入萧山。
然而，限价政策下，坐拥三条地铁线的雅棠轩利润空间却不断收窄，该盘近一年的价格更是持续走低，且低于萧山的均价。
这在大名城的华东区域所推项目上，并不是孤例。
2019年，折戟金控的大名城重回地产主业，第二年的2-7月，便迅速拿下7宗地块，其中6块位于上海。态势之猛，在一众入沪的“闽系”房企中，可谓少见。
风财讯注意到，2021年大名城华东区域销售的12个项目中，仅上海便占了7个。然而，除上海紫金九号之外，其余项目的地理位置多为青浦、奉贤、临港等区域的“偏僻”地带，尽管其拿地的楼面价较低，但伴随而至的低售价、低认购率，也几乎成为了“普遍现象”。
2021年新开盘或加推的5个项目，销售情况均不容乐观。
据媒体报道，映园（二期）的认购率97%；大名城映云间首次开盘认购率69%；映湖首次开盘认购率91%，二次开盘认购率70%；大名城映晖认购率129%，但其“姐妹盘”大名城映玥的有效认购率却只有47%。
然而，大名城仍坚持“剑走偏锋”。
2021年下半年，大名城在上海的奉贤、青浦重固镇、临港拿了3块地，总投资约32.77亿元。
地理位置上，三个地块均处于上海较为偏僻的郊外，其中重固项目更是处于物流园区与农田之间，其未来销售情况尚待观察。
华东区域薄利的情况，或仍将持续。