上海在2021年最后一批集中供应的新建住房项目即将“开闸”，准备入市。日前，上海公布了第五批集中供应的名单，根据上海市房地产交易中心的官方网站公布的信息显示，此次供应的项目共计57个，房源数量共计1.52万套，是今年以来单批次供应量最多的一批。
10月末，在第五批新建住房的项目中，新湖中宝有限公司（以下简称“新湖中宝”）旗下的两个新房项目，即位于普陀区的新湖明珠城三期，以及静安区的新湖青蓝国际城二期已经开启认购。
新湖明珠城三期效果图
根据上海市发布的新建住房项目的相关信息显示，这两个项目都属于均价超过10万元/平方米的高端项目，且皆位于上海内环内，入围比达到了2.5。其中，新湖明珠城是新湖在上海的第一个旧改项目，该项目原为普陀区东新村旧改地块，总占地28公顷，当前已经成为了上海市的“旧改样本”。
新湖中宝方向笔者表示：“公司以‘价值地产’为理念，持续深耕长三角，持续布局国家发展战略前沿核心城市。其中，上海内环开发面积约200万平方米，在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。”
旧改项目稳步进入市场
进入2021年第四季度，上海加大了新房的供应量，新湖明珠三期和新湖青蓝国际城二期，在10月末也开启了认筹。
二期望星华庭效果图
根据新湖青蓝国际城项目公布的信息显示，此次共推出了255套房源，户型面积在97～159平方米之间，备案均价为11.48万元/平方米，位于青云路350弄，入围比同样为2.5。按照房源总数计算，当该项目的认筹数超过637组才会触发积分制。
新湖青蓝国际城项目的销售人员向笔者介绍称：“今年初，新湖青蓝二期首开时便基本已经被售罄，此次加推的是该项目二期的第二批次房源，都是精装交付。”
此外，新湖青蓝国际城项目的销售人员还告诉笔者：“认购时间是10月31日至11月6日。此外，该项目单套的最低价也已经接近1200万元。”与此同时，该项目工作人员还向笔者强调：“2017年底，新湖青蓝国际一期在交付使用时，曾因‘超配’的交付品质，获得了当年上海市建设工程白玉兰奖。”
而位于普陀区的新湖明珠城公布的项目，此次该项目共推出173套房源，户型面积在136～320平方米之间，备案均价为10.52万元/平方米，属于精装修项目。笔者了解到，该项目位于东新路99弄，属于内环内，其入围比被上调至了2.5。这也意味着，当该项目的认筹组数达到433组便会触发积分制。
笔者从该项目的销售人员处了解到：“这个项目的房源属于大面积的户型，单套的最低价不低于1500万元。并且该项目已经在10月29日开启认购，认购时间截至11月4日。”
与此同时，笔者还了解到，此次新湖明珠城三期加推的是第二批次的房源，该项目一批次房源在去年末便已经开盘入市。
新湖中宝相关负责人向笔者介绍道：“新湖明珠城，是体量约90万平方米的大盘，分四期开发，占据了1150米长的苏州河一线河岸，是上海旧改的一个样本。”该负责人指出，作为最早参与上海旧城改造的民营企业之一，新湖在2001年便与政府相关部门一起，拉开了在上海旧城改造的序幕。
新湖中宝相关负责人进一步解释道：“新湖明珠城项目，是新湖在上海的第一个旧改项目。该项目原为普陀区东新村旧改地块，总占地28公顷。迄今为止，新湖在上海共安置居困家庭近2万户，投入征收资金超千亿元。而漫长的旧改历程背后，是新湖中宝对上海这座国际大都市执着的认定和毅然的坚持。”
新湖·上海青蓝一期景观实景
事实上，除了新湖青蓝国际城、新湖明珠城之外，新湖中宝在上海的旧改项目还包括了位于虹口区的新湖天虹项目，以及位于黄浦区的新湖亚龙项目。新湖中宝相关负责人告诉笔者：“目前，这两个项目也都在稳步推进当中。”
稳健策略下的“逆势上行”
当前，房地产行业正在面临新一轮的信用危机。新湖明珠城三期和新湖青蓝国际城二期在年末开盘后，或将为其所属的房地产开发商，分别注入不低于30亿元的资金。
笔者通过计算发现，新湖明珠城三期此次加推的第二批次房源将为其所属的开发商，上海新湖房地产开发有限公司带来约32.27亿元的销售收入。而新湖青蓝国际城二期此次加推的房源将为其所属的开发商，上海中瀚置业有限公司带来约37.57亿元的销售收入。两个项目的销售额将共计69.84亿元左右，将近70亿元。
样板间实景图
经过股权穿透，笔者注意到，新湖中宝间接持有了上海新湖房地产开发有新公司63%的股权，并直接持有了上海中瀚置业有限公司65%的股权。
10月30日，新湖中宝发布了其第三季度报告。报告显示，在总营收上，新湖中宝在今年前三个季度，共实现89.89亿元，较去年同期增加了12%。
具体来看，今年1～9月，新湖中宝地产业务实现合同销售面积83.18万平方米，合同销售收入215.38亿元，分别同比增加了20.86%和126.32%。其中权益销售面积40.80万平方米、权益销售金额92.71亿元。
与此同时，今年前三个季度，该公司共新增土地储备18.9万平方米，新增总建筑面积54.89万平方米，其中，权益新增土地储备4.82万平方、权益新增总建筑面积14万平方米。
此外，新湖中宝的结算面积和结算收入分别达到了60.06万平方米和94.90亿元，同比增加34.87%和70.07%。其中，权益结算面积36.16万平方米、权益结算收入69.56亿元。
与此同时，今年以来，新湖中宝还进入了“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”以及“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”等。
此前，评级机构标普便表示，新湖中宝的主体信用评级展望稳定，反映了该公司保持审慎的支出和温和的增长偏好，比如公司将在未来12-18个月逐步去杠杆。此外，受助于稳健的房地产开发业务和可观且流动性较强的投资，新湖中宝具备可行计划偿还短期债务或为其再融资。
标普指出，新湖中宝2021年迄今的合同销售额与预期一致，上海可售资源的销售去化率良好且首付比率高，支撑着公司强劲的现金回款。此外，该公司的旧城改造项目周期长，可能造成其债务杠杆的改善步伐略慢于标普预期。不过，由于销售稳定和土地支出审慎，该公司未来12-18个月应能持续逐步改善杠杆水平。而新湖中宝的土储足够超过五年的开发所用。
随着房地产行业调控的深入，“以量取胜”的时代已经一去不复返，在稳健当道的背景下，市场正向“以质取胜”转变。
新湖中宝方曾表示：“新湖中宝正在践行新的公司发展战略，即与资本市场有效接轨，股东利益最大化；突出主业，合理配置资源，追求资本回报最大化等。在今年房地产行业进入下行趋势的背景之下，今年公司良好的市场表现，正是市场对新湖中宝战略的认可。”