受经济下行、房地产行业羸弱的基本面影响，转型、瘦身，成为近年来房地产企业的真实写照。
11月中旬，鲁商健康产业发展股份有限公司（下文简称“鲁商发展”，股票代码:600223.SH）发布筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告。鲁商发展拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。
交易如能顺利完成，鲁商发展将聚焦于化妆品、药品及添加剂等大健康业务。该次交易有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力。
消息一出，股价连拉4个涨停板，市值也从80.4亿元上升到117.7亿元，涨幅为37.3亿元或46.4%。由此可见，鲁商发展剥离房地产业务，转向处于朝阳的大健康产业受到投资者普遍看好。
图表 1：鲁商发展近期股价走势图
数据来源：Wind，睿和智库整理
剥离地产，聚焦大健康
自2021年业绩下滑以来，鲁商发展曾多次在公开场合表示转型大健康，事实上该公司也一直在转型之路中。2019年，公司的房地产营收为97.0亿元，整体占比87.8%，而到了2021年，房地产的营收占比下降到78.4%；与此同时，大健康产业的营收占比从2019年的12.2%上升到2021年的21.6%。如果剥离掉地产业务，则大健康及其他的业务营收为22.8亿元。
图表 2：2019年-2021年鲁商发展公司主营构成（%）
数据来源：公司历年财报，睿和智库整理
追溯过往，2018年鲁商发展提出整体转型目标，以持有的泰安银座房地产开发有限公司97%的股权、东营银座房地产开发有限公司100%的股权、济宁鲁商置业有限公司100%的股权和支付部分现金的方式受让鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权。
2020年，又以2.58亿元价款收购山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权。两笔交易建立起鲁商发展大健康产业发展蓝图。
2022年8月，鲁商发展定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决向大健康业转型，尤其要向生物医药、化妆品、医养、康养转型。“一方面加快转型速度，生物医药做大做强，快速发展成为主要业务，另一方面实现健康地产板块转型‘轻着陆’。”
在大健康领域发展道路上，鲁商发展进入的时机并不算早，但如今却即将成为与“主业”剥离最干净的。
鲁商发展为何要剥离地产业务？显而易见，是因为地产业务的低毛利和高负债对公司的业务形成严重拖累。2021年财报显示，房地产业务的毛利率为17.22%，而化妆品业务、药品、添加剂的毛利率分别为63.68%、57.86%和37.14%，远远高于房地产业务。此外，近几年，在疫情影响下，大健康行业越发受到投资者的青睐。
图表 3：2021年鲁商发展各细分领域毛利率
数据来源：2021年年报，睿和智库整理
事实上，近年来，房地产开发商向大健康产业转型成为“标配”。
除鲁商服务以外，包括中海、华润、万达、恒大、万科、招商蛇口、碧桂园、奥园等房企也在大健康领域探索。在房地产行业面临天花板的当下，不断增长的大健康市场，吸引多方盯上这块蛋糕。
房企布局大健康领域主要是通过投资相关产业企业，以及自身业务的多元化来实现，而投资相关企业往往也可借助建立企业间的合作，带来赋能协同的关联效应，例如借助房企优势，通过产业+康养、文旅+康养来打造地产项目。
加速去地产，探索新航道
在房地产行业增长乏力的背景下，选择转型发展的房企越来越多。据不完全统计，广宇发展、中国电建、厦门国贸、奥园美谷、大港股份、中天金融等企业已纷纷转变发展赛道。
2021年12月，广宇发展连发96条公告，宣布将与鲁能集团、都城伟业进行资产置换。交易完成后，广宇发展将持有鲁能新能源100%股权，并全面退出房地产市场，主要业务将变更为风能和太阳能的开发、投资和运营，实现回流现金132亿元。
2020年11月27日，厦门国贸发布五年发展战略规划纲要，宣布将逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展。“战略规划纲要”显示，在未来五年，公司将以供应链管理和金融服务作为核心赛道，同时积极投资发展大健康等战略新兴业务。
奥园美谷也于2020年宣布将退出地产业务，聚焦医美行业，将公司打造成健康美丽产业的上市平台。2021年6月23日，奥园美谷更是发布重大资产出售预案，其将以10.2亿元转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权、蓬莱养老35%股权，收回现金用于医美产业投入。
中天金融发布公告称，称拟180亿元向佳源创盛出售旗下中天城投100%股权，自2017年定下“绿色实业金融服务”的战略后，中天金融一直在不断出售其旗下的地产板块。
未来或许还会有更多房企跟进。随着房地产市场的增速放缓，房企的多元化经营也将被战略转型所取代。
国资房企“退房”的两条路径
鲁商发展将旗下房地产业务转让给控股股东的做法并非孤例。就在半月前，另一家国企珠江股份决定置出房地产业务，转型物管及文体运营。
两家房企做了一个相同的选择，要将旗下房地产业务转让或置换给控股股东，鲁商发展背后是山东国资委旗下鲁商集团；珠江股份身后站着珠实集团，广州市属国企中唯一城市运营全产业链企业。
国资房企“退房阵营”，名单正在拉长。在此之前，广宇发展、高新发展已经剥离房地产业务，开启新业务发展；中国电建、顺鑫农业、海南椰岛、四川成渝、厦门钨业、漳州发展、厦门国贸等涉房国企也基本完成“去地产化”。
虽同为“退房”，但转型路径却不尽相同，主要分为两种：一种是“置换式”变更主业，即以房地产业务与控股母公司进行主业置换，从而完成转型；二是“剥离式”聚焦新航道，即直接剥离并退出房地产业务，再聚焦发力新开辟的主营业务。
路径一：“置换式”退房
从最新两家“退房”国资房企看，珠江股份是典型的“置换式”，鲁商发展则是“剥离式”。前者主要是“以旧换新”，后者强调的是“移旧守新。”
具体而言，珠江股份是计划以旗下房地产业务置换“珠江城市服务”100%股权，后者由珠实集团、珠江健康共同持有，置换的差额部分将用债权及现金补足。
珠江城市服务是珠实集团旗下“城市运营与服务板块”链条的主要责任单位，主营业务为物业管理服务、文体运营服务，这意味着珠江股份欲实现“轻重转换”，由重资产属性地产向轻资产物业管理转型。
另一家国企广宇发展转型采取的也是“置换式”，将旗下23家地产子公司股权全部置出的同时，再置入鲁能新能源100股权，于2022年1月完成重大资产重组，主营业务由房地产开发销售变更为新能源投资建设运营。
其之所以能从一家房企摇身一变为新能源企业，主要源于背后母公司鲁能集团甚至是中国绿发整合新能源资产，为其装入鲁能新能源。
路径二：“剥离式”退房
鲁商发展并未置换，而是选择将房地产业务直接剥离至鲁商集团，从而聚焦生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务，彻底转型成为一家大健康企业。
早在2015年起，鲁商发展便开始尝试健康养老产业，从地产项目向大健康方向转型。2018年收购山东福瑞达医药集团有限公司，聚焦药品和化妆品；2019年底又并购焦点生物，拓展原料及添加剂行业，形成了地产主业之外新航道。
厦门国贸也是如此，2021年公司将房地产公司股权转让给控股股东国贸控股，逐步退出房地产业务。上半年仅剩的两个地产项目营收占比不足1%，预计今年底将交付后，不再有房地产业务。
过去，厦门国贸主营业务框架是“供应链+地产+金融”，而如今聚焦供应链管理核心主业，继续深化金融服务的同时，在积极拓展健康科技新赛道。
“剥离式”路径之下，还存在一类涉房国资企业，主营业务虽不是房地产开发，但业务占比并不小，中国电建（601669.SH）便属此类，6月份通过资产置换的方式，将其所持房地产板块资产置出，置入母公司电建集团的优质电网辅业相关资产，成功“去房地产化”。
这些国资房企或涉房央国企“退房”，既与国家下发的“退房令”强相关，也受地产下行业绩承压影响，若成功剥离地产业务则盈利水平有望得到恢复。
以鲁商发展为例，2021年房地产业务收入同比下降18.4%，年末地产项目计提减值1.88亿；反观化妆品业务，营收从2018年的2.21亿元提升至2021年的14.95亿元，营收占比从2.5%提升至12.1%，2022前三季度进一步提升至16.8%，增长迅猛。今年“双11”期间，每秒卖出6瓶玻尿酸喷雾。
但这两种转型路径，具备很高的门槛，需要背后国央企母公司业务多元，具备整合能力。珠江股份之所以转向物管行业，是因其背后的珠实集团是广州最大国有住房租赁、城市更新平台，获取物管业务具备天然优势。
国资房企的两种转型路径，“置换”更加依赖控股母公司输送新主营业务，“剥离”则对新开辟航道的发展力要求颇高。