观点指数(GDIRI）在房地产行业深度调整的周期下，房企普遍将“去库存、保现金流、稳经营”作为核心经营主线。城建发展也不例外。
2025年以来，其持续推进“以价换量”的去库存策略，在销售端实现了销售面积的正向增长，同时依托核心项目结转带动2025年营收规模提升、亏损幅度大幅收窄，2026年一季度实现归母净利润近280%的同比大幅增长。
与此同时，却面临销售均价大幅下滑、合同负债持续收缩、异地存量资产去化缓慢等问题。这也让公司营收的持续性增长面临考验。
业绩短期修复
2025年，房地产行业供需两端持续承压，市场整体销售规模下行。城建发展期内实现了营收规模的逆势增长，亏损幅度显著收窄。
公司发布的2025年年度报告显示，其实现营业总收入302.81亿元，同比增长19.02%；归属于上市公司股东的净利润为-4.13亿元，较2024年同期-9.51亿元的亏损额收窄56.55%；扣非归母净利润-7.57亿元后，同比减亏51.10%；整体毛利率为19.96%，同比上升4.13个百分点，盈利能力出现边际修复。
进入2026年，公司业绩修复趋势进一步强化。2026年一季报数据显示，公司第一季度实现营业总收入78.07亿元，同比上升18.04%；归母净利润1.64亿元，同比大幅上升279.90%；扣非归母净利润4.84亿元，同比增长147.31%；基本每股收益0.0628元，实现由负转正。
营收与盈利的修复，主要在于城建发展核心优质项目的集中结转。2025年末至2026年初，公司核心标杆项目天坛府结转规模持续扩大，2025年该项目结转金额达到102亿元，较2024年的76亿元同比增长34.2%，成为营收增长的核心压舱石。同时，城建发展的都文源府、星誉BEIJING、国誉燕园等优质项目在2025年进入集中结转周期，多重因素叠加下，不仅推动了公司开发业务营收规模的增长，同时带动开发业务毛利率同比上行，成为城建发展盈利能力边际修复的核心支撑。
值得关注的是，支撑公司营收增长的待结转资源正在快速消耗，核心指标合同负债呈现持续大幅下滑的趋势。
截至2025年末，公司合同负债同比大幅下降55.47%至136.34亿元；进入2026年一季度，合同负债进一步降至76.30亿元，较2025年初的规模出现大幅收缩。合同负债作为房企营收的“蓄水池”，其规模直接决定了未来1-2年的营收结转规模和增长潜力。当前公司合同负债的持续大幅下滑，意味着未来1-2年的结转规模将高度依赖于现房去化情况，若后续销售端不能实现显著改善，公司营收规模可能面临进一步下降的风险，营收增长的持续性存在显著不确定性。
“以价换量”难持续
在行业下行周期中，城建发展将去库存作为核心的经营任务，全面推行“以价换量”的销售策略。公司在2025年至2026年一季度采取了多元化的去化手段，包括充分利用销售“四件套”、搭建自销自渠体系、开展多盘联动营销、推广工抵房等多种方式，全力加快存量房源去化，尤其是现房项目的去化进度。
2025年全年，公司实现销售面积47.79万平方米，同比增长2.32%；但受销售均价大幅下滑影响，全年实现销售金额140.39亿元，同比下降30.75%；全年销售均价为2.94万元/平方米，同比下降32.32%，量增额减的趋势贯穿全年。
2026年一季度，公司延续“以价换量”的销售模式，且力度有所加大。一季度公司累计实现销售金额26.31亿元，同比大幅减少51.11%；累计销售面积6.34万平方米，同比小幅增加2.59%；销售均价4.14万元/平方米，同比下降52.35%。尽管销售面积保持了正向增长，但价格端的大幅让利，使得公司销售收入的下滑幅度远超市场预期。
整体来看，以价换量的策略确实在去化端取得了一定成效，公司销售面积在行业下行周期中保持了正向增长，库存去化效率有所提升。但不可忽视的是，大幅的价格让利也对公司的盈利空间形成了持续侵蚀，同时销售收入的持续下滑，将对后续项目结转和营收增长形成直接制约。
与此同时，公司盈利修复的基础仍不稳固。2026年一季度，公司毛利率为17.41%，同比下降2.42个百分点，环比2025年全年下降2.55个百分点，以价换量带来的价格下行，开始对结转项目的毛利率形成侵蚀。此外，2025年公司经营活动产生的现金流量净额为6.23亿元，同比大幅下降88.83%；2026年一季度经营活动现金流净额为-18.88亿元，同比下降148.77%，现金流的承压也将对公司后续的项目投资和稳定经营形成制约。
异地存量去化难题
在土地投资端，2025年城建发展调整了投资策略，拿地强度显著恢复，且聚焦北京核心区域，持续夯实核心城市的货值储备。2025年全年，城建发展斥资近百亿元，在北京市场以底价或低溢价获取了北四村、岳各庄、东小口和祈西4宗核心地块，新增土地储备总建筑面积25.07万平方米，新开工面积114.52万平方米，同比增长57%，为后续销售和结转补充了优质货值。
从新项目的市场表现来看，城建发展2025年获取的地块已陆续入市，市场反馈分化。
其中，2025年9月城建发展以29亿元底价摘得的丰台区岳各庄地块，打造的嘉棠璟樾项目于2026年3月末入市，推出437套房源，截至目前已签约146套，签约均价7.8万元/平方米，该地块住宅成交楼面价约5万元/平方米，仍保留了一定的盈利空间。
城建发展与昌平国资联手摘得的东小口地块，打造的高端“龙樾系”新作龙樾海序项目于2026年4月正式开放营销中心，该项目位于昌平、海淀、朝阳三区交汇处，区域内5年未有新建住宅供应，具备显著的稀缺性，成为城建发展2026年销售端的核心发力点。
此外，城建发展2023年拿地的三亚鹿城壹号项目已达到现房销售条件，于2026年3月开盘，有望为2026年销售金额的恢复增长提供支撑。
尽管城建发展在北京核心区域的土储布局和项目去化具备显著优势，但其他市场的存量去化难题，依然成为其发展的瓶颈。城建发展超80%的销售收入来自北京市场，但在安徽黄山、重庆、青岛等外地市场，仍有数百万平方米的存量面临去化缓慢的困境，大量资金沉淀在异地项目中，不仅拖累了城建发展整体的周转效率，也难以对新区域的扩张带来有效输血。
其中，据城建发展4月份在交易所互动平台信息中披露的，其重点开发运作的东黄山国际度假小镇项目，涵盖住宅、会展、酒店等多种业态，目前住宅项目已开始交付，黄山国际会展中心、酒店项目预计2026年内投入运营。
但文旅项目具备投资规模大、回报周期长、去化难度高的特征，在当前的市场环境下，项目能否实现预期的运营收益和去化进度，仍存在较大的不确定性。
整体来看，在房地产行业深度调整的背景下，城建发展短期仍需持续推进去库存工作，保障经营现金流的稳定；中长期则需要在深耕北京核心市场的同时，加快异地存量资产的盘活处置，优化区域布局结构，同时平衡好去化让利与盈利稳定的关系。同时，依托国企全产业链优势提升产品力，在行业深度出清的周期中，夯实长期稳健发展的基础。