12月20日重要提要
1、中央财办权威解读：研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡★★★
2、上海：1-11月房地产开发投资同比下降3.3%，住宅销售面积增2.6%
3、万科：拟制定发行境外上市外资股(H股)方案★★
4、恒大：持有恒大物业股份比例降至51.71%
5、新城发展：完成配股，获款项净额约19.43亿港元
6、华夏幸福：推出子公司股权抵债方案，计划抵偿债权400亿元
7、青岛：四批次首日李沧区3地块总成交额10.8亿元，市北地块流拍
8、天津：四批次24宗地收金99.8亿元，仅2宗溢价成交
一、市场回顾
12月19日，房地产开发行业下跌0.52%，房地产服务行业下跌0.48%。
房地产开发及房地产服务行业中涨幅前五的公司是珠江股份（10.13%）、中交地产（10.02%）、鲁商发展（9.98%）、深深房A（9.97%）和格力地产（9.97%）；跌幅前五的公司分别是海南高速（-4.40%）、招商蛇口（-4.58%）、粤泰股份（-5.10%）、中迪投资（-5.16%）和广汇物流（-8.15%）。
数据来源：大智慧信息研究院
二、时事政策
1、中央财办权威解读：研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡
12月19日，新华社发布题为《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读》的问答。问答提到，房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。
2、上海：1-11月房地产开发投资同比下降3.3%，住宅销售面积增2.6%
12月19日，上海市统计局公布最新楼市数据。1-11月上海市房地产开发投资比去年同期下降3.3%。商品房新开工面积2516.32万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积1356.97万平方米，下降8.7%。商品房销售面积1525.89万平方米，下降4.0%。其中，住宅销售面积1281.66万平方米，增长2.6%。
三、公司预警
3、万科：拟制定发行境外上市外资股(H股)方案
12月19日，万科公告称，公司2022年第一次临时股东大会已审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，董事会在股东大会授权范围内，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关连人士发行境外上市外资股(H股)的方案。本次发行尚需获得相关监管机构的核准批复。
“涉及境外H股的融资模式，是近期政策背景下，除了并购重组以及定向增发的第三种股权融资模式，这体现了第三支箭对于房企而言，开拓了新的股权融资市场，有助于优质房企再添新的融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
万科A近期的动作也被机构普遍看好。华泰证券认为，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次股东会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。此外，公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，机构看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。
4、恒大：持有恒大物业股份比例降至51.71%
12月19日，据财联社消息，中国恒大在恒大物业的持股比例降至51.71%。
根据公开资料，截至2022年8月31日，恒大物业在管面积约4.8亿平方米，管理项目2,541个，向320多万户住户提供物业管理服务。其中，2022年度新拓展第三方开发商开发的物业项目255个，合约面积约2,400万平方米，在管面积约1,600万平方米。
5、三湘印象：拟非公开发行股票，募集资金总额不超过16亿
12月19日，三湘印象股份有限公司发布非公开发行股票预案。本次非公开发行股票募集资金总额不超过16亿元(含本数)，数量不超过本次非公开发行前公司总股本的30%，即不超过361,311,138股(含本数)。扣除发行费用后，拟投入海尚苑西区住宅项目、海尚苑东区住宅项目(二期)以及补充流动资金及偿还银行借款。
6、新城发展：完成配股，获款项净额约19.43亿港元
12月19日，新城发展控股有限公司发布完成配售现有股份及根据一般授权先旧后新认购新股份的公告。新城发展于公告中称，配售事项及认购事项已分别于2022年12月14日及2022年12月19日完成，已收取认购事项所得款项净额总额约19.43亿港元，新城发展拟将认购事项所得款项净额用作偿还公司日后到期的境外债务及用作集团一般营运资金。
7、首开股份：完成发行10亿元中期票据，利率5%
12月19日，北京首都开发股份发布2022年度第七期中期票据发行情况公告。本期债券简称“22首开MTN007”，期限3年，起息日为2022年12月16日，兑付日为2025年12月16日，实际发行金额10亿元，利率5%。
8、华夏幸福：推出子公司股权抵债方案，计划抵偿债权400亿元
12月19日，华夏幸福披露债务重组新进展，华夏幸福梳理下属公司股权，搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”新增偿债资源实施以股抵债，预计这一方案将抵偿债权不超过400.39亿元。同时，公司还计划以两平台为基础推出股权激励计划。
华夏幸福认为，这一系列方案将上市公司、股东及债权人各方利益紧密结合，提升上市公司价值的同时，依法保障债权人的利益。
四、土地交易
9、青岛：四批次首日李沧区3地块总成交额10.8亿元，市北地块流拍
12月19日，青岛第四批次土拍首场迎来市北区和李沧区专场。此次市北区、李沧区共出让4宗地块，共计出让占地面积约8.23万平米，总建面约18.04万平米，出让总价17.53亿元。
最终，李沧区3宗地块全部成功出让，分别由青岛市北区锦麟置业有限公司、青岛城建、和达集团摘得，成交总金额10.8亿元，而市北邮轮港区启动区地块则因无人出价流拍。
10、天津：四批次24宗地收金99.8亿元，仅2宗溢价成交
12月19日，天津今年第四批集中供地收官。此次天津供应24宗地块，包含4宗商业地块、20宗涉宅用地，土地面积57.21万平方米。最终，24宗地块全部成交，其中22宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，共收金99.8亿元。
11、东莞：四批次4宗地块56亿元收官，华润联合体拿下交椅湾地块
12月19日，东莞第四轮集中拍地收官，4宗地块全部底价成交，总成交额56亿元。
其中，华润置地&滨海湾控股以约29亿元竞得滨海湾新区首宗商品房宅地交椅湾地块，住宅折合楼面价约18241万/平，商业约2529元/平。据悉，整个项目总投资不少于50亿元，建成后将成为滨海湾片区最高端的商业综合体，彻底弥补交椅湾半岛商业不足的短板。
五、楼市行情
12、深圳：楼市或已经进入调整恢复期
据焦点研究院统计，上周，深圳全市一手新房成交618套，环比减少约12%；成交面积约6.24万平方米，环比下跌约13.8%。而二手房成交546套，环比增加约7%；成交面积约5.24万平方米，环比增加约7.8%。
焦点研究院认为，目前政策端不断释放利好政策，房地产是国民经济的支柱产业重提，市场预期向好，楼市开始有回暖迹象，尤其体现在二手房住宅方面，根据业主及中介渠道的反馈，近期看房量有大大提升，部分业主已经开始提价或反价。深圳市场或已经进入调整恢复期。