观点网在最新披露的半年报中，首开股份的营收增长令人惊喜。
8月25日，首开股份发布2023年半年度报告。报告期内，首开股份实现营业收入约194.01亿元，同比增长173.12%。增长原因主要是与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大。
数据显示，2023上半年首开股份实现竣工面积同比增长。开复工面积1471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。期内全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。
作为公司主业和最主要的利润来源，地产板块业务贡献了营业收入中的绝大部分，实现结算收入188.51亿元。资金方面，期内共实现经营性收入378亿元，经营性支出229亿元，经营性收支差149亿元。
首开股份在这份半年报中明确指出，开发项目成本控制和产品溢价能力需要强化；自持项目盈利模式需要进一步探索。“项目运作增效”“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。
在错综复杂的行业背景下，首开股份也迎来了发展“变奏”。
盈利课题下的“独立”发展
首开股份的业务包括房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业务，以及服务各类重点工程五大板块。
其中，房地产开发为该公司主业，也是最主要的利润来源。报告期内，首开股份房产销售结算收入188.51亿元、结算成本168.51亿元。
至报告期末，首开股份拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。
从区域布局看，首开股份已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。
具体而言，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。
上半年，物业经营业绩回暖，实现物业租赁面积126万平米；酒店客房销售数量13.3万间·天；物业经营管理经营性收入8.6亿元，同比均有大幅增长。
期内，福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业；各项物业经营管理有效推进。当期租金收益增长明显，酒店物业经营等结算收入4.42亿元，上年同期约为2.96亿元，同比增长49.3%。
其中，首开龙湖苏州胥江天街在6月30日正式开业，项目以“姑苏繁华新中心”为定位，整体招商率、品牌同步开业率分别达到了99%和98%。
首开股份曾在2022年度报告中提出，2023年，公司项目计划销售面积369万平方米，签约金额880亿元。
而在2023上半年，首开股份按全口径统计完成销售面积 131 万平米，签约金额 349亿元。以此计算，销售面积完成年度目标的35.5%，签约金额达年度目标的39.66%。
据观点指数发布的“2023年1-6月房地产企业销售表现·观点月度指数”显示，期内，首开股份全口径销售面积排名同比上升11位，逆势销售稳定，行业销售排名稳步提升。下半年，首开股份仍需多方发力，促销售回款，保项目交付。
面对内生动力不足的宏观经济环境和市场调整压力持续加大的房地产行业形势，今年上半年，首开股份仍实现开复工面积1471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。上半年全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。
另外，报告期内，首开股份以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82 万平米。7月，首开股份又在北京、厦门等地获得多块土地。
具体包括，在北京先后摘得昌平沙河高教园四期地块和顺义区顺义新城第1街区地块；在厦门土地市场竞得湖里区马厝地块。
综合首开股份今年在全国土拍市场的表现，该公司持续参与北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、厦门等高能级城市的公开市场土拍，且多数独立报名参拍，原因或许有三。
其一，行业竞争加剧，全国房地产市场今年“开局向好”的趋势未能延续，城市分化仍然存在，下行周期中，房企在核心城市及核心区域的补货意愿普遍增强，越来越多企业涌入北京上海等高能级城市。首开股份基于业务基础，在全国范围内整体加大投拓力度，也可缓释局部市场波动风险、稳定公司销售规模。
其二，本轮深度调整影响下，行业风险仍未出尽，部分企业徘徊在风险边缘，在此情况下，独立获取项目也是一种风险防控手段。
其三，独自开发项目，避免让渡利润空间，有利于提高利润水平，长远来看改善企业资金情况。
不过，独立操盘也是对企业综合实力的一种考验。一方面是开发建设所需的资金投入，另一方面则围绕项目展开，包括产品打造、项目开发管理、营销推广等。
显然，首开股份正在为此做更多准备。今年上半年，首开股份用于产品标准化等研究的研发费用同比增加71.18%，约为542.79万元。
此外，该公司从事房地产业数十年积累的专业管理经验、知识和人才，以及基于良好信誉拥有的融资能力，都将使得首开股份的“独立”发展之路水到渠成。
资金管理考验与城市复兴进行时
首开股份向来承担着“城市复兴”重任。2015年，该公司开启“城市更新”业务的探索，秉承该理念，首开盈信成立。
作为首开股份的投资平台，首开盈信定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。目前，首开盈信在北京、上海等城市先后实践十余个项目投资，累计投资三十余亿元。
经过数年发展，首开股份城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面积累了丰富经验，也基本形成了比较稳定的业务模式。报告期内，实际退出项目回款近9000万元。
具体的项目进展方面，首开股份于期内继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。
首开LONG街作为“回天计划”的重要组成部分，承载着“北京国际消费中心城市建设”的部署任务，打造成为商业与产业融合发展的更新样板。
项目于今年6月30日正式开业，由南北两区组成，南区商业板块打造品质生活街区，北区产业板块打造“智能物联未来产业社区”。
首开LONG街整体以城市绿洲的理念将绿色生态与商业空间、产业空间紧密结合，营造了有品牌、有活力的城市公共空间，以更精准的生活方式和品牌引领区域的消费升级。项目开门迎客前三天，创下21W+的优异客流表现，刷新了区域商业新高度。
另一方面，今年7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。《意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
广发证券在研报中提到，具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。中信证券同样指出，在开发业务领域，城中村改造的受益者更加聚焦于个别具备经验的央企和地方国企。
显然，作为北京市属国企，首开股份有望继续承担企业社会责任，深度参与其中，在巩固基础、充分发挥资源积累的同时，推进城中村改造相关工作。
8月1日，首开股份在互动平台表示，公司过往在北京参与了多个棚改项目，正积极研判最新的城中村改造政策内容，结合自身情况积极参与未来城中村改造及棚改业务。
事实上，2020年末，随着三道红线出台，房企融资通道也被收紧。近两年的房企出险事件，更令全行业的融资环境进一步恶化。在此背景下，2023年上半年，首开股份创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿元（含公司债50亿元，中期票据97亿元）。
经营性物业贷方面，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿元融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。
此前，天风证券地产研究团队发布报告显示，2023年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，预计境内债偿还高峰集中在6-8月。2024年境内债到期约1.38万亿元，较2023年缩窄超30%，行业偿债压力或将进一步趋缓。
就首开股份而言，截至期末，公司资产总计2732.36亿元，货币资金229.09亿元；负债合计2104.54亿元，其中短期借款2000万元，一年内到期的非流动负债186.70亿元。
中报显示，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21倍。
公司“现金短债比”保持达标，但偿债总额仍然较大，融资创新拓展仍需进一步探索。首开股份表示，资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。
面向未来，首开股份表示将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。