4月17日，上海老牌产业园区运营商市北高新披露了2025年年报，交出了一份令市场意外的成绩单。报告期内，公司实现营业收入11亿元，同比大降57.40%，近乎腰斩；而归属于上市公司股东的净利润更是直接由盈转亏，从上年的盈利3053.09万元转为亏损3.15亿元，同比降幅高达1132.59%，扣非净利润的降幅更是达到1272.08%。
与之形成鲜明反差的是，公司高管团队的薪酬总额近三年来大增57.06%，这一反差也引发了资本市场的关注。与此同时，公司债务压力持续高企，短期债务达到26.5亿元，资金链持续承压，曾经的上海园区龙头，如今却陷入了项目收尾后的收入断层困局，转型能否破局仍待时间验证。
收入断层，营收近乎腰斩，主业结构生变
业绩承压的背后，是公司核心收入来源的突然断层。究其原因，上年支撑公司营收的市北华庭住宅项目已经基本售罄，本期仅剩余少量尾盘交付确认收入；同时上海区域并未实现新的产业载体销售，两大曾经的核心收入来源同时出现断层，直接导致了营收的大幅下滑。
分业务来看，公司房地产业务营收同比暴跌85.66%，仅剩余2.16亿元，仅为上年同期的14.34%；其中园区产业载体销售营收更是同比骤降96.74%，仅剩下742.80万元，几乎完全停摆；住宅销售营收也同比大降83.69%，仅剩2.09亿元。
不过，公司的租赁业务成为了当期营收的唯一支撑，园区产业载体租赁营收基本持平，达到4.95亿元，成为公司最稳定的收入板块，租赁和其他服务业营收达到8.83亿元，撑起了当期的营收基本盘。
有业内人士向蓝鲸新闻记者表示，市北高新此前的收入结构高度依赖载体和住宅的销售，这种“卖一块吃一块”的模式，很容易在项目收尾后出现收入断层，而当前公司的新园区项目还处于培育期，无法及时补上收入缺口，这也是去年业绩大幅下滑的核心原因。
净利由盈转亏，管理费用逆市大涨
营收的断层直接导致了利润的由盈转亏，2025年公司归母净利润同比暴跌1132.59%，从盈利3053万直接转为亏损3.15亿，扣非净利润的亏损更是达到3.31亿，同比降幅超过12倍。
亏损扩大的原因，除了营收的大幅减少之外，新竣工项目的摊销成本大幅增加也是核心拖累。更为关键的是，公司的管理费用在营收大降的背景下，反而逆市增长了26.98%，从上年的5900.78万元增至7493.04万元，主要是新项目竣工后，相关人员成本从资本化转为费用化，进一步加大了当期的费用压力。
值得注意的是，尽管财务费用同比下降了11.13%，但仍达到2.62亿元的高位，利息支出的压力依然巨大，利息保障倍数已经从上年的1.50转为-0.17，这也意味着公司的盈利已经完全无法覆盖利息支出，债务压力直接吞噬了利润空间。
与此同时，公司的毛利率也出现了大幅下滑，同比下降12.12个百分点至15.24%，租赁业务的毛利率更是大降19.74个百分点，进一步压缩了利润空间，净资产收益率也从上年的0.48%转为-5.04%，公司的净资产盈利能力出现了彻底的恶化。
现金流扭负为正，难掩债务高企的压力
不过，现金流层面，公司的经营活动现金流却出现了明显的好转，从上年的净流出3.09亿元转为净流入5131.25万元，实现了扭负为正。主要系本期购买商品、接受劳务支付的现金降幅远超收入的降幅，同时税费返还等现金流入有所增加。
但这依然无法掩盖公司的债务压力。截至报告期末，公司的资产负债率已经达到60.67%，较上年进一步提升，总债务规模接近98亿元，其中短期债务就达到26.5亿元，而公司的广义货币资金仅为13.5亿元，货币资金对短期债务的覆盖比例仅为0.51，资金链持续承压。
总债务/净资产的比值更是达到了123.1%，同比持续上涨，这也意味着公司的债务规模已经超过了净资产，财务杠杆已经拉到了极高的水平。近三年来，公司的资本性支出持续高于经营活动现金流，自由现金流的压力始终存在，新项目的培育投入也进一步加大了资金的压力。
股东格局生变，北向资金大幅减持
股东层面，2025年末公司的十大流通股东格局也出现了明显的变动。北向资金在报告期内大幅减持了17.72%的持股，从1020万股降至839.25万股；南方中证房地产ETF、中证上海国企ETF也分别减持了32.97%和22.02%，资金出逃的迹象明显。
与此同时，南方中证1000ETF等资金则直接退出了前十大流通股东的行列，而自然人股东宋秋玲、吴强则新进成为前十大流通股东，周永山则小幅增持了2500股，股东结构出现了明显的散户化迹象。
截至报告期末，公司的股东总户数达到8.21万户，筹码集中度持续走低，户均持股市值仅为12.64万元，投资者的信心出现了明显的下滑。
高管薪酬三年涨超五成，业绩薪酬反差引关注
更为市场所关注的是，在公司业绩大幅亏损、营收砍半的背景下，公司高管团队的薪酬却出现了大幅的增长。年报数据显示，2025年公司董事和高管的薪酬总额达到223.83万元，较上年的211.91万元增长了5.62%，而从2023年到2025年，这一数据更是从142.51万元增长了57.06%。
其中，总经理马慧民的薪酬最高，达到60.33万元，较上年增加了26.56万元；副总经理成佳的薪酬最低，为43.47万元。拉长时间线来看，近三年公司的净资产收益率持续下滑，去年更是转为大幅亏损，但高管的薪酬却持续走高，这一反差也引发了投资者的质疑。
园区转型阵痛，未来能否破局仍待验证
总的来说，2025年市北高新的业绩大幅下滑，核心源于此前的销售型业务的收入断层，而新的园区运营业务还处于培育期，无法及时补上收入和利润的缺口，叠加债务成本的压力，最终导致了业绩的由盈转亏。
尽管公司已经在向数字化产业园区运营商转型，推进“数通链谷”“静安国际科创社区”等新项目的建设，试图摆脱传统的“卖楼”模式，但这些项目目前还处于培育期，产业集聚效应尚未完全显现，招商进度、盈利兑现都存在较大的不确定性。
眼下，产业地产行业正在从增量扩张转向存量优化，市北高新作为上海老牌的园区运营商，能否抓住这一轮转型的机遇，消化当前的债务压力，实现业绩的扭亏为盈，仍需时间给出答案。