来源 :新浪证券2024-01-23
近日，光大嘉宝股份有限公司（下文简称“光大嘉宝”或“公司”）的董事长张明翱因工作变动辞职，并不再担任公司任何职务；在今年年初，张明翱就已经辞去光大控股执行董事、总裁等职位。
就光大嘉宝来说，公司主要从事的业务分为3类：不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。其中不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额。基金通过股权收购或资产收购的方式获取各类持有型物业如商业综合体、工业地产等，光大安石平台同时作为资产管理人对基金的底层资产项目进行运营管理，通过对项目重新定位、规划等服务提升资产价值，实现投资增值收益。光控安石及光大安石平台就提供的基金和资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台也向第三方机构提供价值分析、问题诊断、咨询等综合性服务。
从前三季度的经营情况来看，公司实现营业收入34.75亿元，同比下降23.50%；实现净利润和归母净利润-5.95亿元和-5.29亿元，同比下降418.20%和966.74%。根据Wind，公司去年1-9月份销售毛利率为28.84%，较前一年同期的29.74%有所下降。
对于营业收入的下降，公司转型大力发展资管和不动产投资或为主要原因之一。根据近两年的年报，可以发现房地产开发所带来的收入依然占到营业收入的大头。2021年和2022年，房地产开发业务实现营业收入分别为34.08亿元和49.01亿元，分别占当年营业总收入的83.24%和87.99%。而公司的转型使得其住宅开发板块多年未有新增项目，三季度报告显示公司仅余下梦之春和梦之悦2个项目，其中梦之春项目公司所占权益比例仅为39%，总体可结转的收入金额也将逐步下降。
资料来源：公司公告
公司对于归母净利润等指标下降的解释为，在房地产行业严峻形势下，为了加快资金回笼，公司在管基金项目加大了非持有型可售公寓的去化力度，导致投资亏损。而结合中期报告中来看，更具体来说，一定程度上是以降价来推进去化导致的。通过利润表可知，前三季度公司的投资收益为-4.89亿元，较去年同期的0.11亿元，由正转负，降幅达到4434.61%。值得后续关注的是，在目前地产行业仍处于下行区间的情况下，公司在管资产中还存在多少非持有性资产有待消化，这又会对后续利润空间产生多少影响。
根据公开信息及报道来看，从前两年开始，由于公司自身主营不动产资产管理业务，同时具有管理运营、改造升级等全流程的经验，在当时REITs被认为是公司后续可能的发展路径之一，实现不动产私募基金和REITs的联动。从公司在上证e平台回复投资者提问来看，目前有一只以“光大安石科技园”为底层资产的华安张江产业园REIT于2021年6月在上交所挂牌交易。根据公司去年中期披露的信息，公司在管资产中消费基础设施管理规模为196.72亿元，占去年6月底在管规模的46.34%。在去年公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，公司后续相关安排有待观察。
除REITs外，公司的资管项目管理规模有所下降，从三季度报告来看，截至2023年9月底，投资管理类项目在管基金规模、在管资产规模分别比去年年初减少40.01亿元、18.42亿元，在管面积比去年年初减少2.46万平方米；受托资产管理类项目在管面积比去年年初减少9.71万平方米。而资管业务带来的收入也随之收窄，1-9月份不动产资管项目的营业收入为2.98亿元，较前一年同期的4.36亿元，同比下降约31.63%。
综上来看，在房地产开发业务可实现收入逐渐收窄的情况下，不动产资管业务的规模和收入也在下滑，后续如何支撑起公司有待市场验证。