3月15日，外高桥（SH600648，股价12.43元，市值141亿元）召开2023年第二次临时股东大会，审议公司向特定对象发行A股股票的相关议案，根据当日晚间发布的决议公告，10项议案均获通过。
在解答股东询问环节，《每日经济新闻》记者提问本次提请股东大会审议的再融资项目中，第四项募投项目发生更换的原因。外高桥董事长俞勇解释，此前A4-2项目是位于外高桥森兰国际社区板块的一个社区型商业综合体，配合地铁轨交站点，项目将进行地下三层的开发建设，向居民提供生活便利化服务，但考虑到实体商业受电商冲击较大，为确保募投项目的收益率，因此做了相应的调整。
募资35亿元加码生物医药产业链
据上述修订后的股票发行预案，外高桥拟募集不超过35亿元用于新发展公司H2、H4-15地块建设，联发公司D1、F9地块厂房建设以及补充流动资金。通过本次募资，外高桥将聚焦两大新赛道，一是打造上海自贸区保税区域国际医疗器械制造基地，二是打造细胞与基因治疗跨境研发生产先行区。
图片来源：公告截图
经调整的F9C-95#厂房项目则围绕大健康创业产业进行投建，是外高桥全资子公司上海外高桥保税区联合发展有限公司所属地块。俞勇表示，这个项目公司将打造以生物医药产业为主的集办公、研发、生产、检测、培训、展示等功能一体的现代化生物医药产业综合体。
“这次更换的募投项目也是专注于为产业链相关企业提供专业化第三方物业服务复合空间，对我们来讲，建成后，相比A4-2的商业综合体，服务客群、项目收益更有把握，”俞勇进一步表示，在议案中也明确了该募投项目的收益率将不低于6%，对得起公司股东入场资金的使用。
为何本次募投项目重点聚焦生物医药产业链？俞勇表示，2020年，外高桥生物医药产业成为经上海市经信委认定的特色产业，截至去年年末，保税区集聚了生物医药产业链相关企业约884家，包括全球十大医疗器械企业中9家在保税区内设立了贸易公司，有知名药品类、研发类、流通类、诊断类、检测类企业及细分的细胞与基因治疗领域企业落户，还有永远幸医院、阿特蒙医院以及正在筹建中的肿瘤医院等。
“外高桥的整个生物医药产业链也不是一朝一夕形成的，得益于外高桥保税区的海关特殊监管优势，这些企业从事的都是药品或器械进口和国内分销，将研发成果与国内和国际共享。所以我们专注于打造两大赛道也是结合了这样一个产业集群的基础。”俞勇进一步表示。
上述议案显示，截至2022年9月30日，外高桥合并口径的资产负债率为70.69%，若发行完成，35亿元的募投资金将有利于优化公司资本结构。近年来，房地产市场整体步入调整通道，涉房企业融资难度和经营压力大幅提升，目前，公司的运营资金主要通过银行借款，资金成本压力较大，受房产市场调控和行业信贷环境收紧影响，公司现有较为单一的融资渠道已经较难满足未来稳健发展需要。
“如果审批通过，公司的资产负债率将下降至65.06%。”俞勇表示，不仅仅是8亿的流动资金可以优化公司财务状况和资产负债结构，“募投项目使用的资金如果不通过股票发行，我们会以银行借款的方式进行，入股成功后则是集团自有资金，两者都对我们降低资产负债率有帮助”。
关注邮轮供应链产业的集聚
股东大会后，外高桥董秘张毅敏向《每日经济新闻》记者表示：“外界对我们公司的印象（可能）主要还觉得是一个传统的房地产企业，但其实我们的大部分精力放在园区开发，上世纪90年代是外高桥保税区，2013年成为全国自贸区首个片区，无论是对外开放政策还是产业政策都是最敏感最先行的区域”。
“如果把我们看成是一个普通的房地产企业，肯定是没有什么发展前景的，我们不像招保万金有那么多土地资源和那么快的周转率，我们只不过在开发初期有了一部分商业地产资源，现在逐年有一些商业项目在出售，”张毅敏坦言，公司大部分主营是在城区融合建设，辐射外高桥周边的高桥镇、高行镇和高东镇，森兰区域打造的是商业生活配套，另有邮轮经济、智能制造、生物医药都是园区开发的重点产业。
据外高桥3月4日发布的2022年业绩快报，公司去年实现营业收入92.33亿元，较上年增长3.93%，主要因房产销售收入有较大增长，抵消了受疫情影响导致的房产租赁收入、贸易物流收入和其他服务收入的下降。
在贸易物流方面，外高桥董事长俞勇表示，外高桥港综合保税区自整合优化后，最近也在对符合中转、维修、检测、加工、结算等竞争优势企业进行进一步推介和宣讲，以让园区物业发挥出更好的效果。去年来看，在大宗商品方面，铜的交易量占上海期货交易所月均的50%，整车进口保税车辆在去年的交易数量也趋于非常长足的增长，年度约达2600辆，这些都是转型为综保区后取得的新突破，今年贸易业态将更加丰富。
另外，有现场股东关心邮轮产业集聚区开发项目的进展情况，外高桥董事、副总经理李伟介绍，2019年中船集团在高东镇外高桥造船厂始建第一艘国产豪华邮轮，于是公司从服务国家战略、产业培育和资源拓展的角度出发，与中船集团和相关镇政府进行了研究，于2020年年底，在高东工业园区拿了一块70亩的土地拟建造6.7万平方米的内装工厂基地。
目前该工厂基地已经交付到中船集团下属的供应链平台公司，李伟进一步提到，今年2月15日浦东新区发布了《外高桥地区邮轮产业发展规划》，相关支持政策提出在2035年外高桥将形成世界级邮轮产业集聚区。
“因此公司下一步也非常关注邮轮供应链产业的集聚，我们也会发挥多方面的资源，如外高桥将发挥保税政策优势集聚邮轮产业供应链，森兰区域从邮轮产业服务角度引领人才培训、设计研发企业聚集，外高桥造船厂也将根据自身内装平台打造产业制造集聚区，专注于整个邮轮产业的培育和发展，”李伟相信这个产业在5-10年中会带来百亿级和千亿级的资产，也将为公司后期资源拓展提供有力支持。