3月27日，信达地产发布与中国信达及其子公司的债务重组、融资、关联交易等事项公告，中国信达及其子公司将对信达地产进行债务重组、贷款等共计200亿元。
信达地产近年来经营指标下滑，此次交易旨在满足公司业务发展需要，有利于保障股东利益。然而，中国信达本身也面临营收下滑和资产负债双“缩表”的问题。
在信达地产的《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的公告》中明确说明：根据公司业务发展需要，至2024年度股东大会召开前：
1.预计中国信达（含其控制单位）通过收购第三方对公司（含各级控股子公司及其他重要子公司，下同）的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁、担保增信等事项预计200亿元，期限不超过5年，公司为此提供连带责任担保；
2.与中国信达（含其控制单位）与中国信达（含其控制单位）进行（包括但不限于股权、债权和有限合伙等方式的）共同投资预计90亿元；
3.与中国信达（含其控制单位）进行资产收购和出售交易，需经具有相应资格的会计师事务所、评估机构对交易事项进行审计、评估（共同参与公开市场招拍挂，可在符合其他监管要求的前提下免于审计、评估）预计50亿元；
4.向中国信达（含其控制单位）提供代建管理或商业运营等服务预计20亿元。
除了涉及中国信达本体之外，还包括信达投资、信达证券、金谷信托、信达金融租赁、信达香港、信达资本等。也可以理解为，中国信达举旗下所有持金融牌照的子公司之合力驰援信达地产，阵容强大。
信达地产资产总额才826.55亿元，中国信达等对其进行债务重组、向其提供委托贷款、增信担保等就合计200亿。这其中还包括发生的单笔交易达到信达地产净资产绝对值5%以上的交易。金额巨大。
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浅谈不良资产法拍配资业务
来源：JIC建投控股
不良资产法拍配资为AMC参与不良资产投资的一种业务模式，本文以合伙企业制交易结构为例，浅谈法拍配资业务投研工作的四个维度：劣后方企业画像、底层资产画像、风险控制措施、交易结构设计。
01
劣后方企业画像
劣后方是法拍配资业务中的资金需求方，劣后方的基本画像对判断项目的安全性至关重要。结合劣后方自有资金、经营情况及发展规划，可从以下几个方面开展对劣后方的分析：
1.劣后方现存借贷关系及金额，判断其未来还款压力。
2.劣后方业务经营的可持续性，判断其未来风险防控能力。
3.劣后方财务状况，判断其未来再融资能力及本次配资金额的合理性。
4.劣后方未来发展规划，判断其投资的动机。
具体来看，法拍配资业务中劣后方自有资金情况由优至劣可分为：（1）有小钱没大钱，无金融借款，有短期资金周转需求；（2）资金较为紧张，有一定借款，具备偿债能力；（3）经营现金流难以支撑企业运转，杠杆率高，资金缺口大。
劣后方经营情况由优至劣可分为：（1）正常经营，有业务扩张需求；（2）经营出现暂时性问题，未来发展预期向好；（3）经营情况差，甚至有破产风险。
02
底层资产画像
受限于配资方在项目中控制权相对较弱的影响，底层资产是法拍配资业务的压舱石。配资方要保证投资的安全性，需要对底层资产的市场价值、流动性、创现能力进行分析：
1.资产价值覆盖率及流动性
通过运用市场法、收益法、重置成本法等估值方法，对资产价值进行合理判断，计算资产可变现价值对投资成本的覆盖率。资产价值覆盖率越高，项目安全垫越高。资产价值通过资产流动实现，故在项目投研中需判断资产是否具有流动性，如产证是否齐全，是否存在违建等影响资产流动的事项。
2.资产创现能力
法拍配资业务中，有持久稳定现金流的底层资产为首选。从过往投研经验中看，有持久稳定现金流的资产一般为契合属地政治、文化、经济属性的资产。该类资产因为符合周边用户需求，从而为投资优选。例如，商务区的餐饮底商，旅游地区的酒店资产，或是交通枢纽周边的独栋写字楼等。位于核心城市的资产，若其定位不符合周边人文或商业环境，资产收益得不到保障，也不属于投资的优选项。
03
风险控制措施
投资业务未来会面临多种不确定因素，所以需设置风险控制措施网，从各个维度防控风险。
（一）担保措施
通过对底层资产市场价值、创现能力的判断，以及未来市场变化、风险因素的分析，确定项目的风险系数。根据不同的风险大小，可选择性采取以下担保措施：底层资产抵押担保；底层资产经营收益权质押担保；劣后方其他额外资产抵押担保；第三方保证担保；劣后方份额质押担保（合伙企业份额）；劣后方自身股权质押担保；劣后方其他主营业务经营收益权质押担保等。
（二）还款来源控制措施
1.资金账户监管：可约定标的资产经营资金往来均通过法拍主体账户进行，配资方对账户进行监管，对外支出款项需配资方复核等管控措施。
2.担保权利的实现：抵押、质押、保证等协议均进行强制执行公证，保证未来权利实现。
（三）项目整体风险控制措施
1.章证照监管：配资方监管合伙企业、法拍主体章证照。
2.设置收益浮动机制。
3.配资方参与合伙企业、法拍主体决策：
（1）担任合伙企业执行事务合伙人；
（2）委派合伙企业投资决策委员会委员；
（3）根据项目安排，对合伙人会议、投资决策委员会的职责及表决规则进行约定。如收益分配、投资方更替、风险事件等重大事项需一致决或配资方拥有一票否决权等。
04
交易结构设计
投资结构若过于复杂，则结构性成本过高，若结构过于简单，可能无法实现风险控制等目的。因此设计精炼有效灵活的投资结构，是全体投资方需要达到的一个平衡点。
（一）合伙企业制结构（本文所述）
合伙企业制结构中企业层次设置取决于投资各方诉求的平衡，一般在配资业务中，配资方为优先级LP。同时可通过商谈确定执行事务合伙人，保证对重大风险事项拥有决策权。
作为优先级，拥有优先退出的优势，则对于日常收益及超额收益不宜要求过高，需合理考虑资产收益情况进行确定；而劣后方为获取更多超额收益，则需承担相较于优先级更高的风险，以及在资产价值实现过程中发挥更大作用。
（二）保证金式结构
法拍配资业务中，除本文所述合伙企业制结构，另有保证金式强监管结构。该结构要求投资意向方将投资款作为意向金转入AMC，AMC参与法拍资产竞拍。双方通过签署相关协议对风控条件进行约定。
不良资产法拍配资业务中收益与风险平衡是项目的关键。通过对合作方及底层资产分析，设计交易结构及风控措施，从而实现各方利益平衡，并保证各方权利。