一、经营情况讨论与分析
2022年，公司坚持全面做好统筹防疫和经营、统筹增收和节支、统筹整体和局部、统筹当下和长远、统筹效率和规范“五个统筹”，奋力打赢稳进提质、除险保安攻坚战。
(一)稳进提质，加快企稳回升向好
1.主业板块。杭州大厦在4月闭店3天、12月缩短营业时间的情况下，全年仍稳住了百亿销售，其中年度四大营销节点销售从破2亿攀升到破5亿，不断刷新纪录。百大置业更是首度实现了盈亏平衡。调整方面，一是围绕打造“全品类天花板”，加强独有品牌的引进和扶持力度，其中珠宝板块天花板的打造已进入落地阶段，Bucceati、Boucheron、DeBeers、HarryWinston等陆续开业。二是开启“会员欣计划”，完成了会员体系转轨并迈出了打开下沉市场的第一步，目前“欣”礼遇、“欣”沙龙、“欣”课堂等系列已初步成型;新B座4楼香奈儿、LV、宝格丽、卡地亚四大重奢品牌VICROOM陆续打开，其中卡地亚是全球首家，宝格丽是全国首家，香奈儿和LV均为华东首家，Dior、梵克雅宝等品牌在新B座5楼落位VICROOM也已达成初步意向，届时具备强大品牌阵容的VICROOM集群空间将精彩亮相。解百商业2022年启动去奥莱经营，并在稳定过渡期经营的同时，加快明确调整方向、做好调整准备，目前可行性研究、概念设计方案、目标品牌清单、招商手册、招商接洽等均在同步推进中。
2.“零售+”板块。全程医疗2022年营收超9,000万元。体检平均客单价超4,000元，是杭州市体检机构价格“天花板”;功能医学门诊已正式落地，有望成为新的业绩增长点;医美板块月营收均同比增长，涨幅最高近100%。同时完成了MedicaMa共享医疗企业团队标准发布，成为了全国医疗行业首批金钥匙会员，未来五年规划也已完成初稿起草。悦胜体育聚焦“跑模式、拓渠道、建规模”，目前运营中场馆5个，累计招生超1,600人，同时积极接洽潜在战略投资者，目前已达成初步意向。
3.投资板块。一是基于自身战略布局，结合同行业上市公司主业拓展情况调研，同时兼顾深度与广度，对公司主业拓展作了大量思考和分析。二是通过对消费、医美等行业赛道多个项目研究，积极寻找并购标的。三是积极寻找和接洽战略投资者。四是紧抓土地问题解决的契机，加快推进再融资研究。另外，在已投项目上，协同推进百秋IPO进程。
(二)除险保安，筑牢安全稳定屏障
一是结合实际经营管理需要，持续落实各项举措，保障正常经营秩序。二是针对经责审计中暴露出的相关问题，进行立整立改，并结合市国资委、市商旅集团相关督查要求，对采购项目等进行再梳理及多轮自查整改，同时举一反三，强化事前风险规避和整改闭环，探索大监督工作体系，进一步规范企业经营。三是严格做好生产安全、舆情管理等重点领域的风险管控，进一步完善制度体系，持续深入贯彻落实法治国企建设实施方案，营造和谐稳定的工作氛围。
(三)队伍建设，增效能、强动能、促活力
在组织架构优化上，建立财务中心、法务中心，实现合署办公及中心化工作流程梳理，审计中心也已进入筹建阶段。在人才梯队培育上，一方面大力推进骨干竞聘和晋升，厚实后备队伍;另一方面推进创新创效和“引力-悦讲堂”两大项目，进一步形成团队善于思考、敢于担当的氛围。在企业文化建设上，以宣贯落地为导向，系统化推进企业文化梳理和提炼工作，已陆续完成架构搭建、方案制定、调研和提炼等工作。
(四)党建引领，强党性、聚合力、促发展
集团党委坚持围绕“把方向、管大局、保落实”核心作用的发挥，凝心聚力推动企业发展。一是强化政治意识，站稳政治立场。健全落实“第一议题”制度，修订完善《党委会前置研究讨论事项清单》，坚持以党建引领企业科学决策、推动业务发展。二是规范干部管理，激发团队活力。持续推进干部档案专审工作，系统化修订《干部管理制度》，通过进一步优化任职考评体系，盘活干部人才资源。三是加强群团联动，凝聚团结力量。另外，年初出动百余人次参与滨江区、拱墅区志愿者活动，发挥党员模范带动作用，彰显企业社会责任。
二、报告期内公司所处行业情况
1、2022年零售行业总体情况
根据国家统计局发布的信息：2022年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%，但网上零售保持逆势增长。其中，新型消费发展态势较好，实物商品网上零售额增长6.2%，占社零总额比重进一步提升，达到27.2%。实体零售保持增长，限额以上零售业实体店商品零售额增长1%，消费场景不断拓展，消费体验不断提升。
按经营单位所在地分，2022年，城镇消费品零售额380,448亿元，比上年下降0.3%;乡村消费品零售额59,285亿元，与上年基本持平。按消费类型分，2022年，商品零售395,792亿元，比上年增长0.5%，餐饮收入43,941亿元，比上年下降6.3%。按零售业态分，2022年，限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，百货店下降9.3%。
2、杭州市零售行业总体情况
2022年，杭州市社会消费品零售总额7,294亿元，比上年增长5.8%，增速分别高于全国、全省6.0和1.5个百分点。从限额以上单位主要商品类别看，汽车类、石油及制品类、中西药品类和文化办公用品类呈两位数增长，分别增长26.1%、10.6%、27.8%和36.8%;新能源汽车销售火爆，新能源汽车零售额增长119.8%。2022年，全市社零50强企业实现零售额2,175亿元，占限上零售额比重46.4%，较去年提高2.6个百分点;增速16.9%，高于社零增速11.1个百分点，龙头带动效应明显。重点商贸企业是稳住消费基本盘的重要支撑。
杭州市商贸主体积极探索大数据、云计算、人工智能等新技术与消费场景的深度融合，数字化转型扎实推进。全市百家大型商场(综合体)、超过4,000家传统便利店实现数字化升级。目前，市商务局正在积极推进智慧商圈、商业特色街区、夜间经济集聚区建设，抓住亚运赛事、餐饮美食、首店首发、国潮老字号等消费热点，开展更多、更丰富的活动。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务为商品零售，主要业态有百货商场、购物中心。目前，公司的营业收入主要来源于旗下各门店的商品销售收入及商场内功能商户的租金收入。公司主要拥有解百购物广场、杭州大厦购物城两家主要门店。同时，公司积极尝试向体育、健康医疗等行业拓展。
公司的商品销售以联营模式为主，辅之少量自营(经销)和租赁模式。
1、联营模式是由供应商在公司商场内指定区域设立品牌专柜，由公司的营业员及供应商的销售人员共同负责销售。在商品尚未售出的情况下，该商品仍属供应商所有，公司不承担该商品的跌价损失及其他风险。在商品售出后，供应商按售价扣除与公司约定的分成比例后开具发票给公司，公司按企业会计准则的规定将所得分成额确认为主营业务收入，并在规定期限内将货款支付给供应商。联营模式是公司目前采用的主要商品销售方式，涉及的商品品类主要有：服装、化妆品、首饰、家电、床上用品、鞋帽等。
2、自营模式即公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，通常公司与供应商约定可有一定比例的退货换货率，以及因市场变化而发生的调价补偿，其利润来源于公司的进销差价。公司目前采用自营模式经营的商品品类主要有：部分化妆品、部分家电、烟草和超市内商品等。
3、租赁模式指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源于租金收入扣除物业成本后的余额。目前公司采用租赁模式涉及的项目主要有个别顶级奢侈品牌、部分潮流品牌、以及餐饮、休闲、娱乐等。
四、报告期内核心竞争力分析
本报告期内公司的核心竞争力主要体现在以下方面：
1、战略发展方向明确。公司围绕建立“新窗口、新商业、新名片、新生态”的“四新”战略定位;坚定以消费者价值诉求为出发点，以零售主业为核心，向横、纵两个方向进行链条延伸的商业链条，横向为在需求侧打造“价值链”，纵向为在供给侧打造“产业链”，并将链条串联的“美好生活”价值最终回馈给消费者，实现企业战略从“零售+”(相关多元化)到“零售链”(产业链一体化)的重要转变的战略发展思路;以实现成为深耕杭州、立足浙江、放眼全国，成为零售领域精致时尚和品质生活的引领者的战略愿景。
2、市场形象和品牌知名度较高。公司是国内知名的百货零售企业集团，公司及旗下企业被商务部评定为“金鼎”百货，在区域内具有较强的竞争力，公司以专业、优质的服务赢得消费者、合作伙伴的普遍认可，具有较高的市场号召力。
3、专业的管理模式。公司具有健全的治理结构、完善的经营管理体系、系统的人才培养机制，确保了公司经营质量和业绩的稳定。公司通过全面预算、绩效考核等管控方式，在确保主业稳固的基础上，积极涉足体育、健康医疗、教育培训等新兴业务，为公司后续发展打下基础。
4、经验丰富和勇于创新的管理团队。公司现有管理团队具有多年百货零售行业耕耘的经验，对于行业的内涵有着深刻的认识和前瞻性的理解，为公司的运营提供了有力的保障。
5、较为丰富的客户资源。本报告期末，公司拥有103.37万名VIP会员客户资源，旗下各门店依托大数据技术与会员互动，及时了解和满足客户品质生活的多元需求，增加会员的粘度。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入19.88亿元，同比减少6.62%，主要系受营业时间缩短影响，销售同比下降，以及实施租金减免政策所致;实现归属于上市公司股东的净利润2.38亿元，同比减少32.23%，主要系受营业时间缩短影响，销售同比下降，以及实施租金减免政策所致。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、行业格局和现状
随着中央“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的“双循环”发展思路的提出，进一步扩大内需，提升国民消费意愿，已成为国家战略级决策部署。伴随经济发展与城镇化水平的提高，中国的消费者的收入水平、年龄结构、消费意愿等特征已与日本“第三消费时代”高度趋同，消费进入到“个性化”、“品质化”为主导的阶段。在这一背景下，定位中高端、彰显品质生活价值的零售卖场将迎来更大的发展，同时带有本土、“国潮”、设计师、“IP化”等鲜明特色的品牌及业态将日渐兴起。同时，零售主业行业竞争加剧。零售行业已全面从“卖方市场”演变为“买方市场”，消费者占据市场话语权，实体百货零售行业竞争愈发激烈。
2、行业趋势
(1)技术是第一驱动力，数字化成为更多企业的标配。技术是新零售发展的第一驱动力，需要有坚实的技术支持，新零售才能稳定运行。新零售的本质是互联网+消费者体验为中心+数据驱动+泛零售，可以说新零售的产生也归功于互联网、物流和大数据这些技术的日渐成熟。通过坚实的技术支撑，不仅提升消费者体验，也同时降低运营效率以及成本。另外，随着消费者购物习惯的改变，及购物场景的不断丰富，零售市场发生了巨大变化，传统的零售技术已经无法满足顾客的基本需求，以数字化为手段的新型技术成为行业共识，将是企业精细化运营的重要助力。
(2)新消费需求。随着新一代消费群体的崛起，也带来了新的消费需求。相较于价格，他们更在意品质以及相应的性价比，愿意为高端产品付出更高的费用，消费升级成了顺应消费者需求转变的解决方案。为留住消费者，不管传统零售企业还是电商企业都开始寻求转型，向更新的智能零售模式发展。
(3)回归零售本质，聚焦消费需求。无论是线上还是线下，零售额的增速均明显放缓。零售业整体增长陷入瓶颈，寻找新的增长点成为当务之急。面对愈加复杂和高要求的消费者，零售业创新将更多的从原来的渠道创新，不断向零售本质上进行发力，回归零售本质，从消费者的诉求出发，即商品和服务创新。
(二)公司发展战略
1、战略愿景
深耕杭州、立足浙江、放眼全国，成为零售领域精致时尚和品质生活的引领者。
2、战略定位
建立“新窗口、新商业、新名片、新生态”的“四新”战略定位：
(1)国际化定位——“新窗口”：成为国际国内“双循环”之间的消费流动窗口。立足于杭州市“重要窗口”建设的重要契机，一方面，打造出“国际消费中心”的新样本，链接国际“外循环”;另一方面，对标国际一流标杆零售企业推进消费创新，并不断聚集国际优质消费资源，向国内“内循环”持续注入“美好生活”价值。
(2)数字化定位——“新商业”：成为长三角地区数字化商业的重要“试验田”。依托杭州打造“数智杭州-宜居天堂”的发展势能，充分将数字化手段应用到商业效率升级之中，提升对消费者价值的深度洞察，为消费者提供多样化、个性化的商品和服务，引领商业变革。
(3)品牌化定位——“新名片”：成为中国品质生活型零售企业的标杆代表。借助杭州大厦在行业内已有的良好口碑与全国商业头部企业影响力，深化打造集团品牌形象，强化集团“软性”核心竞争力。
(4)资本化定位——“新生态”：成为国内大消费产业链中具有代表性的消费生态价值投资平台。充分发挥上市公司平台优势，以产业投资为手段，构建产融互动的发展模式，积极搭建高质量，高效率，高品质、高回报、高协同的消费产业生态。
(三)经营计划
进入2023年，随着社会面人员流动的恢复，消费场景恢复叠加春节消费需求的释放，公司旗下商场线下人流显著增长，春节当月销售创历史新高，消费者消费热情加速升温，线下消费回暖明显。2023年，公司将坚持以谨慎积极的态度，以团结奋斗的姿态，进一步增强核心竞争力，推动企业高质量发展行稳致远。
(一)战略引领，规划先行。杭州大厦将进一步深化、优化细化购物城三年期规划，加快启动，并对品类、业态、前后场形成科学合理的系统性布局。解百商业在深入分析以往调改失败原因和广泛开展市场调研的基础上，明确商业业态规划，加大品牌储备力度，加快招商洽谈。全程医疗在确定五年发展规划的基础上，推进分解和落地。悦胜体育借引进战略投资者之机，链接更广泛资源，重构业务布局，进一步丰富业务内容和收入来源。
(二)统筹并进，双向赋能。杭州大厦主要做好四个坚持：一是坚持差异化经营策略，以实实在在的销售和市场份额，掌握行业影响力和话语权;二是坚持打造“全品类天花板”，进一步巩固和提升杭州大厦区域头部地位和行业引领地位;三是坚持深化会员运营，触达下沉会员，继续“进化”会员“欣”计划;四是坚持推进中央商城、A座整体改造、B座局部改造、AB座外环境改造以及CD座内外环境整体提升等重点项目攻坚。解百商业将加快制定调改方案，紧盯目标，倒排时间表，尽快启动改造。全程医疗将争取达成亿元级营收，进一步提升口碑和行业影响力。悦胜体育争取尽快落地股权结构调整，充分发挥资源整合的力量，快速打开新局面。同时进一步对主业与“零售+”板块间的会员互导、营销互通等进行深度对接，使资源协同更高效，持续深化和践行好“零售+”的战略初心。
(三)资本运作，双轮驱动。一是继续开展主业和“零售+”板块的深度研究以及多行业赛道的深度分析，尽快明确杭州解百可持续发展方向和更大的发展空间，同时积极寻找并购标的和潜在战略投资者，推动项目的储备、落地及整合、运营，并适时推进股权结构优化。二是利用好上市公司平台，灵活运用资本市场，根据解百商业物业改造项目、战略投资者引进的进度和实际需求，尝试募集发展资金，积极探索产业和资本“产融结合”的互动运作模式。三是以继续做强做大零售主业、突破行业发展瓶颈为目标，寻找和把握市场机遇，包括一些优质商业项目的布局机会，积极争取股权投资、财务投资等项目落地，同时继续倾力推动解百投资管理公司、产业投资基金的设立，丰富项目储备，逐步构筑零售主业护城河。四是在融资、投资、风控和项目运营管理领域全方位打磨团队，利用项目实践积累培育团队业务专业性，不断孵化培育自我投资能力。
(四)人才培养，文化支撑。一是进一步优化组织架构。继续强化条线上的纵向打通、板块间的横向联动，以及在需要跨部门合作的工作任务上的相互配合，形成更强合力，同时降低沟通成本，提高组织效率。二是进一步培育人才梯队。让有基层管理经验和听得见炮火的年轻人走上重点岗位，同时升级优化“三支队伍”并加快培养，畅通人才引进渠道，调整和优化人才结构。三是进一步渗透企业文化。在企业文化提炼的基础上，通过人才选拔、先进评选等多种方式，通过公众号等载体，开展企业文化宣贯，使各项文化内容真正落地。
(五)党建引领，廉洁规范。坚持将党建引领融入组织治理，发挥企业党委“把方向、管大局、保落实”作用，同时积极推动基层党建和中心工作互融互促，推动实现“党建强、发展强”的目标。一是深入学习和领会党的二十大精神，提升思想认识，坚持党的正确领导，并将其贯彻落实到日常工作中。二是加强干部队伍建设，进一步完善干部管理体系、考核和评价体系，打造一支思想过硬、敢于担当、勇于创新的干部人才队伍，持续发挥党员干部先锋模范作用。三是把从严治党和依规治企、从严治企结合起来。坚持强化党风廉政建设，落地和逐步完善大监督工作体系，推动企业规范化经营，营造风清气正的企业生态和干事创业氛围。
2023年度，公司的经营目标：营业收入21.66亿元，归属于母公司所有者的净利润2.40亿元。
(四)可能面对的风险
1、主业市场份额下降的风险
未来几年，新的商业物业将在杭州市内陆续开业，以及国际形势变化、国门打开，客人和货品的分流压力都在加大。面对外部激烈竞争及市场环境的变化，原有的单店发展模式难以适应新消费时代变化，可能面临供应链体系逐年弱化、主业市场份额下降的风险。
2、盈利增长面临压力的风险
公司目前营收及利润增长主要来源于零售主业，“零售+”板块尚未形成规模，与主业之间的双向赋能也仍需进一步提升，公司盈利增长面临压力，亟需通过投资、并购等手段寻找和培育业务增长新的发展空间。