来源 :新浪财经2021-08-23
8月23日，世茂股份（600823.HK）公告披露了8月20日2021 年中期业绩线上发布会情况。公司高管当天与投资者就公司经营状况、财务指标、发展战略等进行充分沟通交流。从财报上看，世茂股份发展稳健，2021年上半年，世茂股份实现营业收入119.01亿元，同比增长30%：住宅方面，房地产销售收入110.03亿元，同比增长28.25%；商业方面，房地产租赁收入（租金+物管费）6.53亿元，同比增长29%。
营收增长明显、规模做大的同时，世茂股份利润可期。世茂股份的综合毛利润45.9亿元，同比大涨33%；综合毛利率 38.6%，较去年同期提升 0.84 个百分点，净利润 21.80 亿元，同比增长 26%，归属于上市公司股东净利润 11.43亿元，同比增长 10%。与利润增长相对应的是，在报告期末，世茂股份剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%；1004.2亿总负债，对应1547.6亿元总资产，资产负债率约为64.9%；有息负债率为18.83%，现金短债比2.10倍，三道红线指标全部绿线达标。
此前的8月20日，世茂股份获上交所批准发行一笔79亿元5年期公司债，用于偿还存量公司债。融资畅通，且负债可控，世茂股份借旧还新，发债规模不小，背后原因是什么？
欲减少对母公司的依赖
业绩会上，世茂股份执行总裁吴凌华透露，公司现已签约落地 8 个轻资产管理项目，包括 3 个商业运营管理、1个乐园运营管理、4 个商办物业管理，物业类型和服务模式多元。公司同时还在洽谈五十多个合作，有十几个已经进入到实质性洽谈阶段。据透露，世茂股份将采取灵活的合作模式。轻资产模式包括有管理输出、委托管理、整租模式等。
世茂股份强调公司自身会轻重结合，可接受小股操盘的模式。目前母公司世茂集团的支持是拓展的重要优势。母公司给世茂股份提供全国性的业务，但这类项目世茂股份占比51%，利润也要与母公司分成。减少对母公司的依赖，是提升净利润的办法之一。世茂股份透露，公司积极与和地方性的房企、国企合作，这是商办类项目的重要来源。
近两年世茂股份着力商办项目的增长，目前商办项目占比超过 50%。商办项目的营销费用高于住宅，仅装修费用（包括商场、办公场地、酒店等）半年便耗资593万元。
公司在手非受限资金约 172 亿元，明年年底到期贷款规模约 80 亿元左右。公司在手货币资金足以覆盖今年乃至明年年底的贷款偿付压力。
但财报数据中也可见世茂股份对财务结构的优化：由于资产减值损失对营业利润有一定影响，从财报上来看，世茂股份2021年上半年资产减值准备，同比2020年上半年大幅下调了。
2020年，世茂股份资产减值准备了大约533万元，而在2021年上半年，资产减值准备只有大约2.3万元。一方面，资产减值准备同比少了500多万，但公允价值变动损失同比却多了1197万。另一方面，信用减值准备又比去年同期多了500多万。整体而言，世茂股份今年上半年的营业利润并没有明显增长，那么为了保住利润增长，世茂股份只有尽量减少所得税费用。但2021年上半年财报显示，世茂股份所得税费用为7.6亿元，相比上期增长大约31%。
商业运营仍需努力
世茂股份表示，下半年会全力以赴完成既定的380亿销售额，实现 40%的签约销售增长目标。上半年 166 亿销售额中回款 152 亿元，接近90%的回款率。年中发公司债，对于下半年的流动性帮助不小，也将影响世茂股份商办项目的运营水平。
据中房指数调研数据，上半年主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较 2020 年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。基于此，业内多个商业地产商的出租率与租金水平也有所增长。整体商业市场回暖态势虽明显，受限于宏观环境、偶发疫情等影响，与 2019 年同期水平相比仍有差距。
为了发展，世茂股份大部分商办项目都做了经营性物业贷，目前按公允价值算比例确实不算高。对此，世茂股份表示不需把资源都用尽，后续可视政策变化情况，适当利用余量做一些安排。
世茂股份方面认为，重资产是轻资产的母体，应该是轻资产寻找重资产。重资产现在的问题是趋向同质化，公司将集中把某一类型的产品做强，做出特色。据透露，世茂股份正在和一些专业公司洽谈长期合作。