来源 :亿翰智库2021-08-24
世茂股份秉持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，2021年上半年，地产销售和商业经营并驾齐驱，均实现了可观的业绩。其中，销售金额同比增长77%；商业租赁收入（包含租金收入和物业管理费）达到6.53亿元，创4年来同期新高。地产与商业运营两轮发力，也使企业实现了营业收入与净利润双双增长。
01 营业收入与利润同增，毛利润率高达38.57%
2021年上半年，世茂股份实现了营业收入与毛利润率双重增长。具体来看，营业收入总额为119.0亿元，同比增长30.0%；毛利润率为38.57%，处于行业内较高水平。其中各项业务也表现出了营业收入增长与盈利能力突出的双重特征。世茂股份是“地产开发与销售+商业运营与管理”双引擎驱动企业，从这两大引擎的营业收入和毛利润率表现来看，上半年住宅销售结转的利润为56.4亿元，毛利润率为29.83%，营业收入不仅保持增长，毛利润率还明显高于同行。除了住宅销售方面表现亮眼外，2021年上半年商业方面也取得令人瞩目的成绩。一是商业地产销售结转的收入达到了53.7亿元，同比高增45.0%，同时，毛利润率高达40.06%。二是在商业运营方面，房地产租赁收入合计4.1亿元，物业管理合计2.4亿元，并且酒店服务业务的收入达到了1.2亿元，在商业运营方面，也均实现了高速增长和高毛利润率并行的态势。
高增长以及高毛利润将为企业贡献高额利润。上半年世茂股份净利润为21.8亿元，同比增长25.86%，净利润率也高达18.3%。
02 地产签约金额同比增长77%，持有类业态多点开花
从上半年的经营情况看，世茂股份在地产开发和持有类业务管理等方面均取得了优异成绩。
第一、上半年实现销售签约166亿元，同比增长77%，其中销售签约面积78万平米，同比增长95%，而销售均价为2.13万元/平米。表现更为优异的是上半年销售回款达到165亿元，创历史新高。从企业年报中得知，上半年企业供货占比仅3成，因此，随着下半年供货量增加，预计销售业绩以及回款将更上一个台阶。
第二、土地储备充足，但为了可持续发展，新增3幅商办综合用地。2021年上半年，世茂股份耗资45.7亿元，新增土地储备计容建筑面积46万平。截至2021年中期，企业拥有的土地储备合计1892万平米，并且二线及以上城市能级的占比高达75%，当前充足的土地储备有助于企业可持续发展以及运营需求。
第三、注重持有类资产的运营管理，购物中心、办公楼和主体乐园多点开花。一是随着疫情好转，上半年在管的商业项目的销售客流同比增长86%，累计销售同比增长61%。二是公司在管的8栋写字楼有4栋进入稳定经营状态，出租率始终保持在90%以上，并且刚入市一年半的深圳前海世茂大厦出租率也达到了83%。三是主题乐园方面，企业通过引入新的设备，就业办各类活动等，提升游乐园的吸引力，2021年上半年上海世茂精灵之城主体乐园接待游客达到35万人次，实现销售收入4000万元。
综合来看，企业在地产开发方面取得了良好的销售业绩和回款，既增加了现金流入，也为未来利润结转打下良好基础。此外，商业运营作为企业双轮驱动中的重要组成部分，随着疫情缓解，营商环境改善，企业在商业、写字楼和主题乐园等业务上也取得了明显的成效，其中，上半年公司实现商业租赁收入（包含租金收入和物业管理费）6.53亿元，创4年来同期新高。
03 重视防控风险，三道红线保持绿档
截至报告期末，世茂股份三道红线指标全部达标，净负债率为18.83%，剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，现金短债比为2.1倍，重视财务质量管控一方面有助于防控财务风险，另一方面也有助于企业可持续发展。我们认为，在当下，三道红线限制融资增速，融资环境收紧，融资难度增加的环境下，企业维持稳健的财务质量至关重要，而企业经营方面，销售回款增长，商业租赁收入提升，也将增强企业资金的流动性，提升风险抵御能力，此外，拥有更多的资金，还有利于投资活动开展。