4月7日，招商证券发布了一份让市场看不懂的研报。
他们给了万科A“增持”评级，但同时又预测：万科2026年还要亏损310.6亿元！
这到底是怎么回事？一边喊大家买，一边说公司要巨亏，招商证券在打什么算盘？
万科的现状：亏得比去年还多
先看看万科的真实情况。
2025年，万科营收2334.3亿元，同比下降32%。归母净利润亏损885.6亿元，比2024年多亏了78.98%。
简单说，万科去年亏了近900亿，平均每天亏掉2.4亿元！
销售端同样惨淡。2025年合同销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%。房子越来越难卖了。
债务大山：1600亿今年要还
比亏损更可怕的是债务。
截至2025年底，万科有息负债合计3584.8亿元。其中一年内到期的就有1605.6亿元，占比高达44.8%。
今年4月至7月，万科面临112.7亿元公开债集中到期。兑付压力像悬在头顶的剑。
为了还债，万科已经使出了浑身解数。大股东深铁集团累计提供了335.2亿元股东借款。公司也完成了332.1亿元的公开债务偿付。
但债务压力依然巨大。
为什么还要“增持”？
这就是最让人困惑的地方。
招商证券预测万科2026年每股收益-2.60元，2027年-1.76元，2028年-1.18元。连续三年亏损！
那为什么还要给“增持”评级呢？
业内人士分析，可能有几个原因：
第一，最坏的时候可能已经过去。万科2025年亏了885亿，2026年预测亏310亿，虽然还是巨亏，但亏损幅度在收窄。
第二，万科在积极自救。除了股东支持，公司还在推动存量土地和项目资源盘活。物管、长租、物流等经营业务收入保持稳定增长。
第三，债务重组有进展。万科已经成功展期多笔债券，包括“22万科MTN004”“22万科MTN005”等。
机构分歧：有人更乐观
招商证券不是唯一看好万科的机构。
近六个月，共有2家机构发布了万科研究报告。两家都给了“增持”评级。
但他们对2026年净利润的预测差异巨大。
长江证券预测万科2026年亏损56.79亿元。招商证券预测亏损310.60亿元。两者相差超过250亿！
平均预测值是亏损183.70亿元。无论哪个数字，都意味着万科今年还要继续亏钱。
房地产的春天来了吗？
万科的困境，是整个房地产行业的缩影。
但政策层面正在发力。2026年中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”。政策目标从“推动止跌”变为“着力稳定”。
一线城市已经出现回暖迹象。
3月份，北京二手住房网签近2万套，同比增长3.4%。上海二手房成交量达3.1万套，较1月大幅增长37%。
政策、金融双向发力，正在降低居民购房门槛。这对于万科这样的房企来说，无疑是利好。
万科的未来：化险攻坚仍在路上
万科管理层在年报中坦言：“要化解过往‘高负债、高周转、高杠杆’发展模式所形成的负担和问题仍需时日”。
公司正在寻求债务长效化解方案。但方案落地前，资金面可能仍有较大波动。
对于投资者来说，招商证券的“增持”评级更像是一种长期看好。他们认为万科能够度过难关，但短期内阵痛难免。
房地产行业的调整还在继续。万科能否真正“上岸”，不仅要看债务重组，更要看销售能否回暖，经营能否改善。
这场翻身仗，才刚刚开始。