大秦铁路：本次土地评估增值率是账面增值率较高主要是因评估价值为全地价及土地账面净值是按照使用年限平均摊销后的余值

　　大秦铁路(601006)贵司在此前回复中称“根据《中国地价信息服务平台》，华北区的工业用地地价动态监测数据显示，从2009年至2021年，华北区地价水平增幅为183%，增幅较大。”然而，自2022年起，全国房地产价格及各类用地交易价格大幅下挫，今年已经2025年。贵司关联交易为何要参考2009至2021年涨幅较大的时期呢？况且即便按照这个涨幅较大的均值，也只有183%。贵司土地收购溢价率高达286%？这怎能令人信服？

　　感谢您的关注。本次土地评估增值率是账面增值率（评估价值相对于账面净值的增值率），增值率较高主要有两个原因：第一，评估价值为全地价，但土地账面原值并非全地价，而是转增资本金金额（约为全地价的45%）。第二，土地账面净值是按照使用年限平均摊销后的余值，而评估价值是按照复利折现的方式计算，计算模型原因导致评估价值要高于账面净值，土地增值幅度在合理范围内。