来源 :证券之星2021-08-09
2021-08-09国盛证券有限责任公司杨倩雯对新城控股进行研究并发布了研究报告《1-7月销售额同比增长13.6%，拟分拆9座商业项目于新加坡成立REITs》，本报告对新城控股给出买入评级，其2021-08-09收盘价为32.5元。
新城控股(601155)
事件： 8 月 7 日，公司发布 2021 年 7 月经营简报。
1-7 月销售额 1345.5 亿元同比增长 13.6%，已完成今年销售目标 2600 亿的51.7%。 7 月公司实现销售金额 168.9 亿元，同比下降 19.4%，环比下降 26.7%；实现销售面积 155.4 万方，同比下降 21.5%。累计方面：公司 1-7 月累计实现销售额 1345.5 亿元，同比增长 13.6%，较 2019 年数据下降 8.4%，已完成今年销售目标 2600 亿的 51.7%；累计实现销售面积 1242.4 万方，同比增长 15.5%；销售均价 10831 元/平，较 2020 年水平 10685 元/平持平。
1-7 月权益拿地金额 449.8 亿同降 15%；金额口径投销比 38.5%，楼面价较去年水平提升 38.7%。公司 7 月拿地金额 56.6 亿元，同比下降 31.0%；权益拿地金额46.1 亿元，同比下降 41.9%；楼面价 4465 元/平。累计方面：公司 1-7 月实现累计新增项目建面 1232.0 万方；累计拿地金额 517.8 亿元，同比下降 10.5%；累计权益拿地金额 449.8 亿元，同比减少 15.0%；金额口径的投销比为 38.5%；平均楼面价 4203 元/平，较去年水平 3031 元/平提升 38.7%，主要原因为拿地城市能级提升。
公司于乌鲁木齐溢价 21%以 12.2 亿获取综合体地块。 7 月新增项目共 6 个。二三线城市拿地金额占比分别为 21.6%和 78.4%。分城市群看，主要集中在长三角城市群（常州、南通，拿地金额占比 54.3%）和天山北坡城市群（乌鲁木齐，拿地金额占比 21.6%）。其中位于乌鲁木齐高新区的两宗土地其中一宗为纯商务金融用地，预计将建造乌鲁木齐第三座吾悦广场，建筑面积 12.25 万方，起拍价 2.68 亿元，公司最终溢价 34%以 3.59 亿元成交。另一宗为住宅、商务金融用地。两宗土地合计成交价 12.2 亿，溢价率 21%，高溢价率也反映了该综合体地块的激烈竞争。
公司计划以 9 个商业项目于新加坡成立 REITs。 7 月 30 日，公司公告称正筹划通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的 9 个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金并上市。公司预计将间接持有该信托基金 51%-55%的信托份额。我们认为这将至少回笼 9 个商业项目约 45%-49%的投入资金（未考虑评估增值），有利于公司改善三道红线指标改善，降低公司财务杠杆，同时公司依然对项目拥有管理权，有利于公司打通商业地产开发全流程，实现公司的长期可持续发展。
投资建议：我们预测公司 2021/2022/2023 年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32 亿元。归母净利润分别为 179.74/202.71/217.66 亿元，增速分别为 17.8%/12.8%/7.4%， EPS 为 7.95/8.97/9.63 元/股，对应的 PE 为4.1/3.6/3.4X。维持“买入”评级。
风险提示：疫情反复超预期；房地产政策收紧超预期；低线城市租金增长不及预期；实际控制人声誉风险。