在房地产行业深度变局下，以“住宅+商业”双轮驱动的新城控股（601155.SH）正在稳健穿越行业周期。
2021年12月25日，重庆渝北吾悦广场开业，在成为重庆中央公园商圈开门迎客的商业项目同时，也成为新城控股在川渝地区落子的第11座吾悦广场。新城控股数据显示，截至12月25日，新城旗下开业及管理输出的吾悦广场已达125座，商场开业数量国内领先。
受益于长期坚持“住宅+商业”的双轮驱动战略，2021年前11个月，新城控股累计合同销售金额约2129.67亿元，累计销售面积约2096.32万平方米。
在行业人士看来，新城控股先发布局商业地产，通过打造优质成长标杆，在消费升级浪潮中占据领先优势。而双轮驱动战略也已成为新城控股核心竞争优势。站在新起点，新城控股有望持续夯实双轮驱动基本盘，实现稳健高质量增长。
经营稳健实现可持续发展
房企年终“冲刺战”中，新城控股依然保持了一贯的稳健之势。
2021年，公司始终围绕市场需求，不断加强运营、营销端交圈，以销定产，避免无效的库存积压，通过每月定期梳理供货情况，滚动更新供货计划，确保产销同频，优先保障高流量、高利润项目持续供货，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。
在2021年前三季度，新城控股业绩也呈现了较为稳健的增长表现。
西南证券数据显示，2021年1~9月，新城控股实现营收1091.2亿元，同比增长55.7%，归母净利润为58.8亿元，同比增长24.2%，此外，其扣非后归母净利润达53.7亿元，同比增长25.7%。
西南证券分析师表示，新城控股“营收利润稳定增长，利润率较中期有所回升”。中信建投分析师也认为，随着未来吾悦广场的逐步开业以及进入成熟运营期，租金收入占营收比重将会进一步提高，“有望带动利润率回升”。
此外，在备受房企关注的土储扩张方面，新城控股凭借双轮驱动战略，在审慎中“破局前行”。
土地投资方面，新城控股通过保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，科学研判，提高多元取地能力。据新城控股2021年半年报，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平方米。截至该年6月底，其总土地储备达到1.5亿平方米。
2020年全年新城控股获取的项目86%位于高潜力城市。而在2021年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。
国际评级机构惠誉曾预计，新城控股土地储备可有力支持未来三年的销售，公司深耕长三角、同时也持续向其他地区扩张的土储战略，能够为其在区域市场状况不确定的情况下提供良好缓冲。
依托综合体拿地优势，新城控股2021年上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。中信建投分析师认为，新城控股“拿地楼板价保持在较低水平，房地比合理”，“综合体拿地卓有成效”。
三大评级机构维持正向评级
根据新城控股2021年半年报，截至报告期末，其剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，维持行业低位。
“事实上，在‘三条红线’政策出来之前，公司就长期保持财务自律，除扣预资产负债率之外，皆处于绿档标准之下，”中信建投证券研报认为，新城控股在财务方面始终保持克制的态度，“有助于公司稳健持久经营”。
此外，在流动性方面，截至2021年上半年末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。
中信建投研报认为，自2016年以来，新城控股短期借款占比始终保持在40%以下，“公司在债务结构方面控制得当”，截至2021年6月30日，长期借款占比75%，短期借款占比仅25%，同比下降18个百分点，债务期限结构得到优化。
而在颇受市场关注的融资成本方面，财务数据显示，截至2021年6月30日，新城控股“加权平均融资成本6.60%，同比下降25BPS”，中信建投研报还认为，新城控股“未来融资成本具备进一步下行空间”。
在业绩表现稳健、财务结构健康的大背景下，新城控股正持续得到资本市场的正向反馈。
继2021年12月1日国际三大评级机构之一惠誉宣布维持新城发展（01030.HK）及新城控股（601155.SH）“BB+”评级后，该年12月2日，标普发布报告宣布，维持新城发展和其子公司新城控股的长期发行人信用评级为“BB+”，展望维持“稳定”。
而早在2021年9月份，穆迪也发布报告宣布，维持新城发展及新城控股的“BA1”企业家族评级。
在复杂多变的行业形势下，基于对新城发展、新城控股稳健业绩表现和充裕流动性的认可，三大国际评级机构均宣布维持新城发展、新城控股正向评级，实属难得。
此外，2021年9月下旬，全球知名指数公司MSCI明晟也公布了新城控股和新城发展的ESG（环境、社会及公司治理）评级结果。基于在产品安全与质量以及公司治理等多方面的优异表现，本次MSCI将新城的ESG评级上调至BB级，体现了资本市场对企业长期投资价值和ESG管理水平的充分肯定。
新城控股团队稳定，其高管团队平均司龄长达10年以上，其中近20人已为公司服务15年以上。在经营策略中新城也曾明确表示，全面提升员工与组织的利益共享关系，建立中长期的员工激励机制，采取多种积极措施保障员工利益，实现员工与公司的共同成长。
第二增长曲线亮点纷呈
在坚持“住宅+商业”双轮驱动战略下，吾悦广场已成为新城控股第二增长曲线以及新城穿越周期的核心竞争力之一。
新城控股2021年第三季度报告显示，该年前三季度，其实现商业运营总收入60.91亿元，同比增长67.4%。
此外，在市场颇为关注的出租率方面，吾悦广场的表现也堪称优异。
中信建投数据显示，2021年上半年，吾悦广场平均出租率即达到97.12%，在此情况下，新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%。
而截至2021年12月25日，新城控股旗下开业及管理输出的吾悦广场达125座，商场开业数量国内领先；开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到187座，进驻全国135个城市。
在抢抓消费升级浪潮、助力提升三四线城市商业能级的同时，秉持“有情怀、不复制、具规模”理念的新城控股商业，也致力于在项目落地过程中，实现“一城一店”的效果。
重庆渝北吾悦广场，在设计上取义“两江新生”“重庆之门”等概念，采用参数化手法解构山水，形成具有流动感的外立面造型；苏州高铁吾悦广场，使用镜像设计的“空中平江路”，再现800年姑苏繁华影像；南京建邺吾悦广场设计的秦淮水岸，浓缩400米秦淮运河盛景……
“通过视觉化的呈现，消费者可以直观感受，新城商业体系化的设计理念和空间创新，用深刻的情感洞察与消费者建立情感纽带，”新城控股相关负责人表示，通过“将本地人文融入商业设计和商业空间”，“定制难以复制的每一座吾悦广场”。
“新城商业具备先发优势，抓住三四线城市发展机遇，提前抢占市场，另外全国化布局的规模优势，可为新城带来更为丰富的品牌资源，降低招商运营成本，”中信建投证券分析师同时也认为，新城控股的“商业地产布局已具规模，未来将对公司业绩提供有力支撑”。