奔腾30年的房地产，呈现两条主线：规模为王转向质量为王，这是明线；“创一代”逐渐退隐、“新二代”加速向前，这是暗线。
从80后的杨惠妍、陈弘倪，到85后的朱桔榕，再到90后潘浩然以及95后杨武正，接班“二代”们愈发年轻。
面对百亿千亿大企的事无巨细，叠加“房住不炒”、融资三红等带来的行业巨变、周期重塑，相信聚光灯下的房企权力交替想低调都难。
能否成功接棒，无疑是个不小考验。所幸，多数一代父辈不是甩手掌柜，退而不隐，扶马再送一乘，进而平稳过渡。
那么，临危受命的王晓松又如何呢？
01
再次下滑不及行业水平
2019年6月，王振华被曝丑闻，其子王晓松提前完成“二代接班”。
这位仓促上任的85后“少帅”，接班后的首财年（2020年）喜忧参半。
经营性现金流大跌99.12%至3.82亿元，2020全年累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，同比下降3.42%。
另一厢，营收、利润双增，并完成了2500亿的年度销售目标。叠加疫情冲击，总体来说首份答卷不算光鲜，但能拿出手。
2021年3月，在2020年业绩会上，王晓松公布2021目标：完成2600亿元，计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数130座，全年商业运营总收入目标85亿元。
彼时，不少舆论认为，新目标中规中矩，2600亿十拿九稳。
要知道，2020年新城控股拿下120宗地块，总建筑面积4139.41万平方米，拥有总土地储备1.43亿平方米。结合新的一年，以王晓松为首的新班底，磨合度、驾驭力、行业经验必然更强。
然实际成绩单是，销售额不达目标、甚至再次下滑：
2021全年，新城控股累计实现合同销售金额约2337.75亿元，同比下降6.85%，累计销售面积约2354.73万平方米，同比增长0.25%。
由此计，销售额仅完成年目标的89.91%。据铑财查询，这也是新城控股2013年以来的第一个销售额未达目标年。
2013年销售额206.24亿元，同比增27.8%，超额完成200亿目标；
2014年销售额达到约245.10亿元，同比增长18.84%，超额完成240亿目标；
2015年销售额319.29亿元，超额完成全年目标114%；
2016年650.6亿元，超额完成年度销售目标人民币520.0亿元的125%；
2017年销售额1264.72亿元，同比增长94.39%，超额完成850亿目标；
2018年销售额2204亿元,同比增长74.9%，超额完成1800亿目标；
2019年销售额约2708亿元，同比增长22.48%，超额完成2700亿目标。
就算在销售额同比下滑的2020年，其也以全年2509.63亿元，完成了2500亿目标。
不仅与自身比处于弱势，与行业比亦不及平均水平。
2021年12月31日，中指研究院发布2021年房企经营状况显示，房企销售目标完成率总体明显低于去年，平均完成率90.1%。2021年百亿企业销售额平均增速4.2%。
《2021年1-12月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，新城控股全年以234.0亿元销售额排在16名，较上年下降三个名次。
纵向、横向双不利。王晓松2021成绩单有些难拿出手。
02
2021冰与火
数据显示：截至2021年12月31日收盘，新城控股报收于29.13元，较2020年末的33.05元（前复权价）下跌11.87%。
2022年1月13日，新城控股被沪股通减持103.79万股，已连续4日被减持，共计683.17万股，最新持股量3908.56万股，占公司A股总股本的1.73%。
资本观望情绪，并不全因业绩不达标。
对投资者来说，相比“看不到希望”，“看到希望后的落空”更难接受。
在喊出“2600亿”目标几个月后，2021上半年业绩发布会上，王晓松透露，1-6月合约销售金额1177亿元。截至6月末，已推未售货值1100亿元左右，下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年可售货值2900亿元，公司有信心完成全年销售目标。
此番言论，无疑一剂强心针。客观而言，按当时的市场环境，上述言论不算大话。
纵观2021全年，房市整体转化“冰火两重天”。上半年。整个市场成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高。
折射到新城控股，上半年营收791.05亿元，同比增长109.63%；净利43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利37.96亿元，同比增长38.19%。
问题在于，“过去好”和“现在好”，与“未来好”间并没必然联系。
进入下半年，房地产业陡转直下，迎来“最冷一冬”。百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。
折射到新城控股身上，2021年前三季，营收1091亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.85亿元，同比增24.24%。
看似仍持续双增，然单看第三季，营收300.17亿元，同比下降7.22%；归属于上市公司股东的净利15.78亿元，同比仅增3.01%。
5月份就有征兆：合同销售金额约242.21亿元，虽比上年同期增长8.07%，但平均销售每平11076元，较上月环比下降823元，降幅6.92%。
6-10月的销售额分别同比下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%、20.5%。
最后两月更糟，11月合同销售金额约200.56亿元，下降30.99%；销售面积约213.33万平方米，下降15.35%；12月合同销售金额约208.09亿元，同比下降32.99%；销售面积约258.41万平方米，同比下降19.21%。
“先扬后抑”，造就了年度难看成绩单。相比频频喊话“活下去”的郁亮，王晓松似乎仍需领悟市场万变、“话不能太满”的真谛。
03
退地、降价、“裁员”风波
马拉松思考
是大意失荆州，还是经验不足，仁者见仁。
不过，一些实操值得深思。
2021半年报显示，上半年新城控股总拿地额626.36亿元，平均楼面地价3419.75元/平米。上半年拿地金额占销售额的53.23%，超过40%水平。
其中，不乏溢价之作。
如3月12日，浙江省台州市温岭市以挂牌方式成功出让一宗商住用地。经过100轮竞价，台州新城鸿盛企业管理有限公司（新城控股）以4.8亿元竞得城西街道中华路西侧、阳光大道北侧地块，楼面价15784元/㎡，溢价率37.14%。
再如《新城控股2021年6月及第二季度经营简报》显示，新城控股近期新增土地中，包括位于咸阳兴平的两宗土地，2021年5月21日通过公开竞拍，以8.2265亿元竞得，溢价率173.6%，折合地价549万元/亩，楼面地价2839元/㎡。
高溢价、频出手，显然上半年的市场红利，让新城控股打开了激进模式。
这也加剧资金压力。截至2021年6月底，新城控股剔除预收款项的资产负债率76%，净负债率56.6%，现金短债比为1.53倍。踩一条红线，属于黄档房企。
然这还只是纸面负债。
梳理舆论，近年针对新城控股明股实债的质疑声不少。
长江商报报道，近年来，新城控股少数股东权益与损益不相匹配。2020年，少数股东权益为占比约38.41%，损益占比约7.35%。少数股东拥有近四成净资产，却只获7.35%收益，投资回报率约3.84%，略低于银行长期理财产品收益率。
据该报估算，2020年底，新城控股表外债务可能超300亿元，加上表内1097亿元，实际债务预计超1400亿元，公司净负债率可能超120%。
现金流方面，2021上半年，新城控股经营性现金流净额为-75.72亿元，上年同期为-88.99亿元。
融资融券方面，截至2021年12月30日收盘，新城控股融资余额19.71亿元，较期初减少4.69亿元；融资余额占流通市值比例为3.07%，低于期初的3.11%。
“钱紧”，也让其下半年衍生系列问题。
例如退地风波。2021年7月28日，新城控股彻底退出了西咸新区新城悦泽，该公司变更为陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司的全资子公司。
公开信息显示，西咸新区新城悦泽是新城控股“孙公司”。2019年后者以78460万元，溢价率158%拿到的“地王”，即秦汉新城秦汉中学西侧的110.056亩土地，便登记于此。
上述彻底转让，也意味着新城控股与这块“地王”再无关系。
例如拿地节奏。2021年7月-10月，新城控股总拿地金额仅66.88亿元，平均楼面地价降至2197.18元/平米。相比上半年，可谓冰火两重。
再如降价。据新浪财经消息，新城控股的销售均价有所下降。从6月起销售面积一直少于2020年同期，销售均价从8月起一直下降，低于上年同期。量价齐跌，导致企业下半年来销售回款不乐观。
即便降价，去化压力仍不小。
IPG中国区首席经济学家柏文喜对铑财表示：新城控股在三四线城市布局较大，而这些市场目前更加冷淡，从而导致其销售去化压力较大未达预期，这也是2021新城控股合同销售金额下降的主要原因。
自12月开始，新城控股启动组织架构调整，人员分流优化，即“裁员”。
21世纪商业评论引述新城控股员工表述：身边50%的人都被HR约谈了，裁员补偿没有统一标准，视个人谈判能力而定，不少人按照n+1的补偿方案在谈。
“新城控股在销售回款不畅，现金流承压的情况下节省管理费开支和资本性支出就成节衣缩食过冬的必然选择，而近期裁员、退地风波就是旨在压缩管理费开支和减少资本性支出之举”柏文喜对铑财说道。
某业内人士对铑财表示：市场降温，业绩数据不好看，这是行业普遍问题。而一些类似裁员等传闻，确实需要企业层面积极回应，否则投资者关注度高、猜忌较多，反而不利后续经营环境。
没错，驾驭大型房企，犹如马拉松比赛，行稳致远是关键，需要及时调整、快速查漏补缺、高效定风波。
前半程怒放狂奔，后半程则乏力不支。回望2021，新城控股、王晓松是否该有马拉松深思？
04
二代们的烦心事
寒冬之下的房二代众生相
放眼行业，类似发问也不鲜见。
例如大发地产。
接过葛和凯战旗，80后葛一暘完成了2021年度销售目标。
但2021下半年开始，销售下滑态势也不容小视：7月-10月的单月销售额分别为30亿、25亿、23亿以及不足20亿。销售额下滑，也使资金回笼压力较大，进而影响企业经营稳健力。
2022年1月10日，穆迪投资者服务公司宣布将大发地产集团有限公司的企业家族评级从“B2”调至“Caa2”，并将其高级无抵押评级从“B3”调至“Caa3”。将公司评级展望从“稳定”调为“负面”。
穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示，由于大发地产的现金缓冲区间收窄、融资渠道受限，且面临大量短期债务到期，其流动性风险已有所增加。展望“负面”则反映了在未来6-12个月内，大发地产偿还所有到期/可回售债务的能力存在不确定性。
再看85后朱桔榕，其掌舵的合生创展，2021年1-11月总合约销售额约388.98亿元，较2020年同期约人民币302.05亿元同比上升约28.8%。
但12月单月，合约销售金额约34.0亿元，同比减少39.6%，合约销售面积约6.93万平方米。
对应了2021年10月穆迪的预测，穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：展望调整至负面，反映出穆迪预期合生创展集团的合同销售额将在未来6-12个月下降，因在资金紧张情况下，消费者信心减弱，这将导致公司财务指标和流动性的恶化。”
05
2022“稳”字诀什么是关键
LAOCAI
不难发现，2021年“寒冬”中，不少新接班人挑战不小，难言轻松应对。
但相比一些暴雷违约的前浪大佬已经好了很多。
另一方面，得益于新业务的创新思维，二代后浪们亦在2021年为行业带来新希望。
以新城控股为例，凭借“住宅+商业”双轮驱动模式，其被称“小万科”+“小万达”。
2021年商业业务，发展出色。全新获取商场32 座，其中轻资产17 座。截至2021 年末，已开业及管理输出的吾悦广场达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位，并在全国135个城市布局189 座吾悦广场，其中轻资产32 座。
申万宏源研报显示，2021年第四季，新城控股商业运营收入25.5 亿元，同比增长22.4%，环比增长18.3%。新城控股也显示，截至2021年末商业运营总收入86.39亿元，同比大增51%，超额完成85亿元的既定目标。
2021年12月1日，惠誉确认新城发展的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股的长期外币发行人评级为“BB+”，评级展望维持为“稳定”。
大发地产，产品升级方面有长足进步。而合生创展旗下地产、商业、基建、合生活、投资的布局，也已初具规模。
总体看，虽难点槽点不同，但二代们的这份努力改变是共情的。
代表新希望，继承父辈荣光。聚光灯下，急于自证可谓人之常情。不过，任何事物发展，都有一定之规，在房地产业由快向稳、由大向优的转型期。除了干劲冲劲，前瞻眼光、质量定力、大势敬畏更是关键。
2021年12月，中央经济工作会议上，强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。但“房住不炒”的定位不变，并还提出加强预期引导，坚持租购并举。
细品不难发现，虽营商环境不乏暖意、不乏改善，但监管层仍不会搞“大水漫灌”，“良性循环”方向坚定。
一切都是新的，一切又没改变。2022，稳优依然是主旋律。