乐居财经讯 4月12日，惠誉将新城发展（01030.HK）的“BB+”长期本外币发行人违约评级，以及其持股67%的子公司新城控股（601155.SH）的“BB+”长期外币发行人违约评级，以及他们的未偿债券和高级无抵押评级列入负面观察名单(RWN)。
负面观察名单映了惠誉的观点，即如果新城发展和新城控股(以下统称为“新城”)不能在短期内通过资本市场筹集资金，它们的资本市场渠道可能会恶化。
新城的评级受到以下因素的支撑:2021年，该公司有1500亿元人民币的巨额权益销售额，充足的土地储备和42%的适度杠杆。惠誉认为，新城的流动性仍然充足。该集团维持着强劲的银行贷款渠道并拥有可产生100亿元人民币经常性收入的投资性地产组合，为其提供包括担保贷款在内的其他融资选择。
惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》对新城发展和新城控股进行评级。惠誉基于两家公司的独立信用状况一致，得出两家公司的发行人违约评级一致。惠誉在对新城发展的独立信用状况进行评估是，采用了并表的方式，将其子公司新城控股包含在内。新城发展持有新城控股 67%的股份，代表了该集团在中国住宅建筑业务的全部敞口。
关键评级驱动因素
资本市场渠道至关重要：新城获得资本市场融资的机会低于惠誉的预期。新城计划近期在海外发行债券，并可能动用52亿元人民币的在岸中期债券额度。但惠誉认为，如果新城近期未能发行新的资本市场工具，其市场渠道可能会进一步收窄，或将会对其评级产生负面影响。
销售压力可能会持续：惠誉认为，新城一直依赖销售收入来偿还债务。新城2022年第一季度的销售额同比下降37%，与同行的表现基本一致。然而，惠誉认为，由于其土地储备集中在长三角地区的低线城市，疫情的反复和相关的社会限制可能会影响该集团的短期销售。
经常性收入支撑流动性：新城在2021开业了32家吾悦广场，并将在2022至2023年平均每年开业25到30个商场，其中30%-40%将以轻资产模式运营。惠誉预计，到2022年，新城的租金和管理费收入将增至100亿元人民币(2021年:77亿元)。此外，2023-2024年，经常性收入占总收入的比例将上升到9%-12%(2021年:5%)。惠誉认为，新城的购物中心投资组合有利于信用指标，并可能为该集团提供另一种融资渠道。
稳定的杠杆率：新城发展的杠杆比率(净债务+担保/净物业资产+担保之比衡量)在2021年为42%，低于惠誉45%的负面评级阈值。惠誉预计，随着公司在2022年放缓土地收购，新城发展的杠杆率将在2022年降至40%以下。惠誉还估计，其2022年权益建设成本将占现金收入的45%(2021年:40%)。
评级推导摘要
2021年，新城的权益销售额为1500亿元，高于旭辉控股(集团)有限公司(BB/稳定)的1280亿元。新城发展和新城控股在2021年的杠杆率分别为42%和40%，与“BB+”评级相当。其杠杆率与碧桂园控股有限公司(BBB-/负面)在2021年的43%的水平相似，低于旭辉控股的50%左右。旭辉控股比新城拥有更强的流动性和更长的业务稳定性历史。然而，新城的投资地产业务比旭辉控股的规模更大，这些投资地产在2021年产生了约80亿元的经常性收入。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2022年合同总销售额将下降15%;
- 2022年，土地溢价将占隐含现金收入的15%;
- 2022年房地产开发、吾悦广场建设费用占现金收入的45%;
- 2022年投资地产收入达到100亿元，毛利率稳定在71%;
- 2022年整体EBITDA利润率约为12%。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
-如果新城在短时间内通过资本市场筹集资金，证明其可以进入资本市场，那么RWN问题就会得到解决。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
-如果新城无法通过资本市场筹集资金，其评级可能会被下调
-销售收入持续恶化
流动性及债务结构
流动性充足但不断下降:新城发展的现金总额从2020年的634亿元和2021年上半年的570亿元，降至2021年的557亿元。惠誉估计，新城发展的可用现金约为人民币390亿元(不包括预售资金和17亿元人民币的流动金融资产)，大致能够覆盖新城发展的短期债务总额。
然而，在偿还了2022年第一季度所有资本市场到期债务后，新城发展和新城控股持有的现金余额有所下降。惠誉认为，这两家实体的流动性仍然充足，因为它们继续拥有良好的银行渠道。到2022年3月底，该集团拥有70多个未抵押的吾悦广场项目，这提供了额外的融资选择。
短期离岸债务到期:新城控股在5月份有3亿美元债券到期，在8月份有2亿美元债券到期。除新城控股外，新城发展在5月份有1亿美元的银团离岸贷款到期，6月份有4亿美元债券到期，9月份有2亿美元债券到期。惠誉认为，短期内未能发行新的资本市场工具可能会对流动性和市场准入产生负面影响，并可能导致负面评级行动。
发行人简介
新城发展是一家专注于中国长三角地区的房企，在香港联交所上市。按销售额衡量，新城发展位列2021年中国房企20强。
新城控股是新城发展持有67%股份的主要子公司，负责经营母公司在中国的所有房地产开发业务和投资物业业务。新城控股在上海证券交易所上市。