被以“LOFT公寓”对外发售的沧州吾悦广场金牛座S3号楼
凭借“住宅+商业”双轮驱动，新城控股营业收入增速连续多年跑赢行业，却也日益加剧了品牌房企的信誉消耗。
2022年3月24日，一则河南商丘“吾悦广场罕见‘工抵房’”的视频发布在“小红书”社交平台网站，是继此前吾悦广场降价风波泛起后再次引发舆论关注。中国房地产报记者经梳理发现，吾悦广场“工抵房、工抵铺”变相促销手段并非孤例。山东滨州、江苏徐州、山西运城、河北沧州等城市，均有吾悦广场项目推出“工抵房、工抵铺”，有的降价幅度接近30%，此举引发已购房业主的质疑与不满。
同样被指去化剑走偏锋的是，近期河北沧州、浙江海盐等地的吾悦广场还打着销售LOFT公寓旗号进行“商改住”，并以“买一层送一层”的口头承诺招揽购房者。
3月底，新城控股2021年度报告发布，报告期内实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；期内实现归属上市公司股东的净利润125.98亿元，扣除非归属母公司净利润102.45亿元。报告显示，新城控股各项资本充足率指标均有不同程度提升，尤为“三道红线”全部绿档达标。
“新城控股已连续多年保持着稳定的盈利能力，实现公司收入与利润双升。”4月11日，一位不愿具名的房地产行业人士向记者表示，年报业绩亮眼背后，是得益于新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略。
从单一住宅开发转向“住宅+商业”，新城控股至今已迈入第11年，其布局多年的商业版图浮现。援引媒体报道，截至目前新城控股已在135个大中城市布局189座吾悦广场。从开业数量来看，新城控股的商业板块已经位居国内外上市公司前列。此外，吾悦广场数量至今仍然保持快速增长态势，这也为新城控股在地产寒冬期构筑业绩护城河提供可能。
“不过，伴随楼市转冷，‘住宅+商业’主导下的规模扩张，出现了诸多次生问题。因激进去化而出现的‘工抵房’‘工抵铺’‘商改住’等营销手段，或将加速透支品牌房企信誉。”上述行业人士对记者说。
截至发稿前，中国房地产报记者多次致电新城控股上海总部，但电话一直处于无人接听状态。
中原地产首席分析师张大伟在接受中国房地产报记者采访时表示，“工抵房”入市的销售优惠幅度应在不低于地方备案价的合理区间，但不排除有借此名义无限度降价销售行为，有扰乱房地产市场秩序之嫌。而对于市场反应不一的“商改住”，目前北京等地已相继出台了地方性限制措施，但暂无全国性政策可循，致使其在部分城市的市场上频繁出现，带来一定弊端。
张大伟建议，杜绝“商改住”类住宅入市，应从源头抓起，地方规划等部门对新建建筑楼层高加大规划前限高、规划后监管的力度，不给层高房屋中间做夹层留有出口。
“住宅+商业”下的吾悦广场近年来营销风波泛起
再现“工抵房”的河南商丘睢阳吾悦广场住宅楼盘效果展示图
“工抵铺”热销难改“运河印巷”萧条部分闲置商铺以对外出租求变
“买一层送一层”的“LOFT公寓”被海盐吾悦广场营销人员以卖点宣传
变相降价促销惹争议
随行就市的降价和前期购房业主的维权，是每一轮行业低迷、危机时的显现。
新城控股旗舰项目吾悦广场，统一以大型城市综合体入市，其标配房产类别包括商业综合体（购物中心）、沿街商铺、精品公寓及高端住宅。除购物中心产权自持并对外出租，其它板块均在加速去库存，在实际销售中，其变相降价的促销行为也埋下了隐患。
2021年下半年以来，国内多个城市陆续发布楼市“限跌令”，全面响应“稳地价、稳房价、稳预期”政策号召。
彼时，新城控股旗下多个吾悦广场项目启动“工抵房、铺”等变相降价促销活动。有媒体报道称，在山东滨州、江苏徐州、山西运城等城市，吾悦广场项目推出“工抵房”或“员工福利房”，有的降价幅度接近30%。其中，徐州吾悦广场项目推出100套“工抵房”，单价低至每平方米5388元，已远低于当地每平方米7000元的备案均价。
这一现象即招致吾悦华府已购房业主的不满，并向当地相关部门进行了投诉。经调查，徐州吾悦广场开发商以“工抵房”名义宣传降价销售商品房的行为，被当地相关部门依据规定叫停并责令改正。
时隔数月，“工抵房”销售在河南商丘市睢阳区吾悦广场（吾悦和府）再次上演。
一条销售信息显示：河南商丘睢阳区吾悦广场组团住宅项目——吾悦和府，现推出2套性价比较高的“工抵房”，分别位于该楼盘24层和27层，每套首付仅为17万元。发布者自称为商丘新纪元房产昊某。
4月8日，河南商丘吾悦广场营销中心有工作人员电话里向记者证实，新近推出的2套“工抵房”房源为吾悦和府一期5号楼2403户和9号楼2705户。不仅如此，该项目2号楼405户也是新推的一套“工抵房”，售价均在每平方米5000元，相比同一小区其他房源每平方米5600元的价格，降幅在10%以上。相较周边小区房源售价每平方米6700元，该项目的“工抵房”每平方米售价降幅高达25%,相当于7.5折在售。
这位工作人员向记者表示，该楼盘一期清盘在即，所剩房源有限。不过，目前还有几套“特价房”在售，户型层高均与“工抵房”类似，均为每栋楼顶层房源，价格也大体相当。该工作人员还坦言，“工抵房”与“特价房”性价比相差无几，只是叫法不同。
在商丘吾悦广场营销中心另一位工作人员看来，“工抵房”就是“特价房”。在她的印象里，该项目只推过“特价房”，如有“工抵房”也可能是宣传口径问题。
事实上，真正的“工抵房”即工程抵账房，是房企抵押给施工方（含材料供应商）的正常房源，由于房企缺乏现金难以如期结算，将此房产作为向工程方抵扣工程款的一种结算方式。通常这类“真工抵”房源数量偏少，售价相对较低。但另一类则是打着“工抵房”名义降价促销房源，借此形式的价格调整主要为平衡老业主的情绪，避免出现维权问题。该类房源的出现，也往往印证房企在楼市低迷期快速去化的决心。
值得一提的是，吾悦广场除了有“工抵房”，“工抵铺”也加入了变相降价销售的序列。
4月中旬，河北沧州吾悦广场营销中心有工作人员向记者介绍，沧州吾悦广场现推近30套“工抵铺”，单套商铺面积50平方米至70平方米，一层商铺为每平方米25000元，二层商铺为每平方米15000元。该工作人员强调称，商铺销售接近尾声，剩下的这些“工抵铺”统一打包给吾悦广场施工总包单位（广厦建设集团），现在营销中心是代为销售并办理更名等手续，现行售价要比以往同类户型商铺优惠每平方米2000元。
记者在现场走访时了解到，沧州吾悦广场所售商铺为室外商街，对外推广名为“运河印巷”（标注为S1号楼），是继购物中心、住宅与公寓等项目之后，沧州吾悦广场又一核心组团项目。该项目分为上下两层，“凹”字形布局中间设有一条步行街，环绕于吾悦广场购物中心(标注为S2号楼)东、北、西三面，大小商铺共331套，2020年8月开始对外发售。
据已购商铺业主提供数据显示，该商铺初始售价为每平方米27000元。目前，整个“运河印巷”仅有三四户商铺投入使用外，其余均处于闲置和少量室内装修阶段，还有10余户欲直接将商铺对外出租。对于有商铺转给施工方的说法，部分已购“运河印巷”商铺业主表示并不知情。
4月11日，中国房地产报记者多次致电广厦建设集团有限责任公司沧州分公司，该公司电话始终处于无人接听状态，采访未果。
一位熟悉沧州吾悦广场开发建设的知情人士向记者透露，在售“工抵铺”实为吾悦广场开发商规避降价风险的一种营销方式，这样既不会表露出因去化不畅而让利，又能安抚已购商铺老业主情绪。早在2020年10月，沧州吾悦广场住宅项目（吾悦华府）曾因降价导致的业主维权风波，令其品牌信誉受到影响，最终取消了降价。
将以毛坯房交付的“金牛座”（3-13层）每层均隔成了23套“LOFT公寓”
“金牛座”中“LOFT公寓”样板间俨然高档复式住宅
“金牛座”对外展示的“LOFT公寓”内上下两层厨卫设施俱全
商改住“LOFT公寓”大行其道
“品牌房企开发+成熟的商业资源，是（业主）购买商铺主要动力之一。”“运河印巷”商铺业主汪先生告诉记者，当初决定投资商铺，看中的就是吾悦广场品牌影响力，其次是“LOFT商铺”空间上的实惠，等同于买一层送一层。
据汪先生回忆称，2021年9月，他投资135万元购买了一套“运河印巷”一层沿街商铺，套内建筑面积50平方米。负责接待他的销售人员表示，“运河印巷”一层商铺层高5.9米，二层商铺层高普遍为5.1米，相比之下，汪先生所购买的商铺更具实用性，适宜在中间加层，做成LOFT，居住办公两不误。
将商业用房改成住宅或办公用房，即属典型“商改住”“商改办”，该类房源曾在早些年受到市场广泛追捧，但近年该类房源多存在未经批准擅自建设的问题，地方规划等部门对此不予规划验收合格。为此，一些“商改住”选择绕开规划、施工等监管环节，等到原有报建工程验收后，再擅自对其进行内部加层、增加建筑面积，这也往往成为地方监管盲区。
早在2018年，河北省住建厅、省发改委、省国土资源厅、省工商行政管理局、省公安厅联合印发并实施《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》，其中要求，对未取得规划许可或违反许可规定建设的一律依法拆除（或没收）违法建筑物或其他设施，切实加大违法行为查处力度，坚决遏制新增违法建设，规范房地产开发建设秩序，保护人民群众合法权益。在此之前，北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途成为基本原则。
然而，汪先生并没有意识到将商铺做夹层改成商住两用会触及政策红线，他听信了商铺销售人员对其可做夹层的承诺。为此，沧州吾悦广场营销中心工作人员表示，待商铺工程验收后方可允许业主自行做隔层施工，至于隔出来的房屋用途，开发商和地方相关部门未做要求。
值得注意的是，商铺“商改住”在沧州吾悦广场并不是个案。同样承诺工程验收后可以“商改住”的还有沧州吾悦广场S3、S4号楼“LOFT公寓”。据了解，层高分别为13层的S3、S4号楼对外推广名为沧州吾悦广场金牛座。有资料显示，2栋楼房屋用途为零售商业，产权期限为40年，预计2022年9月份将交付使用。
已明确房屋属性为零售商业的沧州吾悦广场金牛座，却被沧州吾悦广场营销中心宣传成可居住办公于一体的“LOFT公寓”，并且以楼层层高（可做夹层）、价格低、户型多元等优势，作为宣传卖点对外推广。“由于该公寓售价较低，每平方米7700元至8200元，而周边商品房住宅价格已达每平方米12000元左右。截至目前，金牛座3层、11层、13层仅剩有少量房源外，其余已销售一空。”沧州吾悦广场营销中心工作人员说。
记者在现场走访发现，“金牛座”里的“LOFT公寓”为单套面积在40余平方米的大开间毛坯房，两扇屋门外加两组暖气片成为层高5.25米公寓现有标配，根据公寓内现有管道布局，已为加建夹层预留出厨房、卫生间所需排水管道和排风口。记者据统计，这样的公寓主要分布在S3、S4号楼3至13层，每层23套。那么，这也意味着，“金牛座”将有506套“LOFT公寓”房源出售。
“S3号楼3层有7套毛坯公寓已被改造成‘LOFT公寓’样板间，用于对外展示暂未有出售计划。”沧州吾悦广场营销中心有工作人员向记者表示，除了在售数套尾房外，还有7套公寓已被改造成3套“LOFT公寓”样板间，除1套是在原单套公寓面积基础上改建外，另外2套分别为“2合1”和“4合1”式组建。根据销售人员指引，记者在“LOFT公寓”样本间现场墙上看到了房屋改造结构平面图，上面分别载明“2合1”和“4合1”改造成LOFT后一层和二层的空间布局情况。随后，记者从销售人员提供的3套“LOFT公寓”样板间拍摄视频中发现，改造后房屋格局普遍为一层是办公与厨卫区，二层为沐浴和住宿区。
沧州市住建局房地产科有工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示，通过中间加建夹层，将原规划为零售商业用途的房屋，调整为具有居住办公功能的商住房，通常是要先履行房屋规划设计变更手续，其改建后也需经规划、建设、消防等职能部门重新组织联合验收。
前述知情者向记者表示，吾悦广场金牛座的“LOFT公寓”实际是以零售商业报建，按照这一规划用途办理各项审批手续，经竣工验收备案后，再通过分隔单元、设立厨房和卫生间，加建夹层等操作手法，试图掩盖将零售商业用房改建成居住办公性质公寓的事实。
4月8日，沧州市自规局利用管制科相关负责人也向记者证实，吾悦广场金牛座“LOFT公寓”的“商改住”，属未经批准擅自改建的个人行为，不受法律保护。
目前，浙江嘉兴市海盐县吾悦广场同样正在推销总价40至60万元的“LOFT公寓”。海盐吾悦广场营销中心工作人员在接受记者采访时称，该类公寓为海盐市场上唯一的“买一套得两套”产品，是标准层层高4.79米的全能LOFT，双层多元化空间拓展兼顾居住办公。户型面积为37、40、50平方米，销售均价每平方米12000元，相当于单层每平方米6000元。
资料显示，海盐吾悦广场是新城控股在全国的第91座、浙江布局的第13座吾悦广场。项目总占地约11.4万平方米，总建筑面积约45万平方米，由大型国际购物中心、山海印巷特色室外步行街、精品公寓和高端住宅四部分组成。
据了解，首付20万元起，40年产权，买一层送一层的海盐吾悦广场精品“LOFT公寓”，主要分布在2栋小高层的4~15层，每层20套，每栋240套。照此推算，海盐吾悦广场将向市场释放480套、总建筑面积约2万余平方米的精品“LOFT公寓”。目前该楼盘售罄在即。
“精品公寓‘买一层送一层’，可以口头承诺，但购房合同中不能载明，只可约定面积和层高，毛坯房交付，以及分层是需要后期装修时才能分隔的。”海盐吾悦广场营销中心工作人员在向记者提供该公寓样板间视频时补充说。
4月12日，海盐县自规局开发利用科有工作人员向中国房地产报记者表示，海盐吾悦广场推出可兼顾居住办公的“LOFT公寓”如果是在商业用途房产上改造，显然已改变批准用途，违反了相关政策规定。
同日，海盐县住建局房管中心相关负责人在接受记者采访时表示，将商业用房改建“LOFT公寓”进行销售属违规行为，建议将相关证据资料搜集齐备向海盐县市场监管局投诉处理。
前述行业人士表示，原本以商业用途立项的楼盘，却以“LOFT公寓”等“类住宅”的形式对外宣传并销售，涉嫌违反了《商品房销售管理办法》中对于商品房销售宣传的相关规定。由于该类房源普遍是通过竣工验收及备案后，再默许业主自行改造，这样的方式具有一定隐蔽性，将为行业监管带来一定难度。与此同时，“LOFT公寓”的“商改住”，不仅涉及增加隔墙、加建夹层等建筑结构改造，也涉及增加水电等管线的布设。由此以来，改动房屋承重结构、主体结构，或会导致建筑存在结构性风险。