来源 :合肥楼市2022-06-05
从2021年下半年房地产市场下行之后，开发商的日子们越来越难过，在这近一年的时间里，我们目睹了大量开发商暴雷，尤其是全国型规模民企，由于债务无法按时偿还，陆续进入躺平状态。但有一家“有故事”的民企，在历经去年市场的大起大落后，仍活跃在市场各类榜单上，今天就让我们来深度探究一下这家房企——新城控股。
NO.1丨壹
新城的老故事
说起新城，在上一波市场行情降温前夕，它就以特立独行的新闻引爆了全行业乃至国内——当时的董事长王某某，在上海因涉嫌猥亵儿童罪遭到警方刑事拘留，新城受此影响，股价连续暴跌。
图片来源：上海市公安局普陀分局
次日，王某某便卸任了新城的主席职务。作为企业的实际控制人，从公司董事会离任有可能触发公司有关银行贷款和其它融资的违约条款。因此新城只能开启甩卖之路：7月24日晚，新城控股对外公告，当天公司召开的董事会通过了《关于明确公司经营策略及优化资产结构的议案》，决定出售不超过150亿元的项目公司股权债权，其中在丑闻曝光的一个月内，新城已至少转让15个项目，借此获得68亿的融资。要知道新建项目是房企发展的根本，从新城杀鸡取卵的行为，就能够看出当时的资金状况有多窘迫。
董事长离职、甩卖项目回笼资金
信息来源：东方财富APP-新城控股截止2019年6月30日止中期业绩公告
那么新城又是如何跨过这个坎，重新活跃在市场上的呢？
NO.2丨贰
塞翁失马，仍元气大伤
融资渠道收紧、项目甩卖，意味着发展规模缩小、杠杆率下降，恰恰是这些迫于无奈的动作，在2020年三道红线发布、资金通路被堵死，民企全面溃退的前夕，让新城从政策、市场的包围网中暂时安全撤离。但在这场市场风暴中，新城也付出了不少代价。
信息来源：易居克而瑞
新城的近三年操盘成交金额面积数据全面下降，这意味着新城在这三年的发展在开倒车，也会影响各类机构对于新城未来发展潜力的判断，进一步影响股价和融资。再让我们看看新城各类的核心指标数据：
信息来源：东方财富APP
信息来源：东方财富APP
信息来源：东方财富APP
营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、资本投入回报率、总资产净利率等多项核心经营指标都发生了明显下降，由此引发的连锁反应是，国外各大机构下调了新城相关上市公司的评级：
一、2月22日，穆迪将新城发展控股有限公司、新城控股集团股份有限公司及新城环球有限公司的展望由“稳定”调整至“负面”。穆迪预计，在未来12-18个月，由于运营环境和融资条件受限，新城的合同销售额和收入确认将减弱。
二、4月27日，惠誉将新城发展控股有限公司的“BB+”长期本外币发行人违约评级，以及其持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司的“BB+”长期外币发行人违约评级下调至“BB”，展望“负面”。此外，惠誉还将其未偿付债券和高级无抵押评级从“BB+”下调至“BB”，并将所有评级从负面观察评级列表中移除。
三、数据显示，目前新城发展共存续4只美元债，存续规模有11.5亿美元。
数据来源：企业预警通APP
虽然今年仅有一笔价值4亿的美元债需要偿还，但新城1-4月销售业绩已出现较大下滑，中长期的回款与偿债仍存在一定压力。因此新城今年并未发布业绩目标，相信也是为了避免业绩目标大幅下降，对市场信心和股价造成进一步的冲击。
数据来源：新城控股官网
NO.3丨叁
合肥业务收缩、安徽高价拿地
前些年的新城，在合肥大举拿地，滨湖、瑶海、北城等地均有项目落地。但近两年，新城在合肥的发展近乎停滞，安徽省内的斩获也屈指可数：2021年7月，新城旗下的江苏兰华与金鹏地产合作拿下敬梓路与西涧路交叉口西南侧地块，楼面价高达9132元/㎡，创下滁州楼面价历史新高，而周边市场住宅价格仅12000-13000元/㎡。除了滁州，新城仅在芜湖湾沚、颍上等区县有新增的项目。由上可见，新城在安徽省的发展不甚理想。
信息来源：滁州公共资源交易中心
布局有问题，建筑品质也遭到广泛诟病。新城大都会、肥东吾悦华府等项目在交付时和交付后都遭到维权投诉，房屋漏水、橱柜泡发、电梯质量等问题比比皆是。这样看来，新城在拿地、销售、交付各阶段均遭遇滑铁卢，即使能够在市场震荡下侥幸存活，后期预计也很难在愈发注重品质的住宅市场上站稳脚跟了。
信息来源：合肥市政府
NO.4丨肆
总结与展望
作为硕果仅存的少数规模型民企，能够在丑闻和市场的夹击中暂时求得生存，不可谓不幸运。虽然近期凭借按时还债、融资路演、“三条红线”绿档等事件为自身不断镶金，但在各类经营指标的严重下滑和近期销售不利的双重影响下，新城能否行业大浪中站稳脚跟，只有时间能给我们答案。
