引言
行业阵痛已经持续2年多的时间，面对复杂的市场环境及外部挑战，仍有一些企业在时刻坚守，成为逆势中的“少数”。
行业缩量回归已是不争的事实，企业也已从“规模信仰”中走出，不再刻意求大，而是保有一定的量，维持稳健的经营。新城控股可以算的上是头部房企中的稳健型企业代表，提前主动放缓节奏、控制杠杆，所以能够在各项调控政策到来时，有效应对外部挑战，收获更稳健的成长。可以看到的是，新城控股一直在按照自己的节奏向前，行业排位稳定在TOP20房企之列，2023年1-7月实现合约销售金额484亿元。
困局之下，大家也在一致性找寻新的出路和可能性，重新梳理业务条线，新城控股则找到了一条清晰的路径，商业地产的前瞻铺排为企业的长久存续提供了更广阔的空间。2023年1-7月公司商业运营总收入为61.36亿元（即含税租金收入），完成全年110亿租金目标的56%；商业全国化布局深入，至2023年8月底，在手商场数量已达206座。凭借稳健的发展风格，新城控股成功入选示范性民企，获得增信支持，并多次成功发债，融资成本同步下行。
放眼全行业，即使房地产规模从18万亿缩量到10万亿，也仍然是国民经济中不可或缺的组成部分，仍是支柱性产业，是压舱石，是顶梁柱。稳健型企业仍然大有可为，关键在于找到一条通向长远的路。新城控股已经找到一条确定可行的路径，并已走在前列，不渝的坚守或能将企业带向更广阔的未来。
“双轮驱动”基础夯实，抗住压力正向盈利
行业的利润回归已是共识，在如此大势之下，亏损成为常态。而新城控股顶住了行业压力，实现正向盈利。上半年，新城控股实现营业收入417.68亿元，净利润33.97亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元；公司整体毛利润率保持稳定，为19.04%。此外，截至报告期末，企业已售未结转面积（含合联营项目）达到2949万平米，提前锁定业绩，保障了业绩释放的可持续性。
在商业地产发展上，新城控股找到了属于自己的模式，积累了丰富的运营经验，“吾悦广场”家喻户晓，并以稳健的步伐开拓向前。2023年1-8月，企业共计新开业吾悦广场11座，截止 8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数达到151座，开业数量在境内上市公司中位居首位，开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。
商业运营成熟，持续贡献稳定的业绩。2023年上半年，商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占总毛利润的比例由2022年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利润率达69.55%。
值得一提的是，自2021年以来，商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。
稳健一如既往，示范企业优势彰显
作为稳健型民企的代表，新城控股始终坚持稳健的财务策略，守底线，严要求。截止2023年6月30日，新城控股拥有现金余额284.89亿元，经营性现金流净额74.34亿元，连续五年保持正值。
新城控股始终坚持底线思维，提前做好债务规划，按时偿还到期债务。2023年全年到期境内外公开市场债券117亿元，1-8月已如期偿还债务97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。截至期末，公司的融资余额为666.03亿元，较年初减少46.67亿元，合联营公司权益有息负债降至57.76亿元，净负债率继续保持在行业低位，为49.52%。
值得一提的是，凭借稳健的发展和良好的经营，新城控股被选为示范民营房企，获得增信支持，并成功完成多笔融资。
2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据。同年 9月和12月，在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据。
2023年延续融资发债向好势头。5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券；6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，票面利率5.65%，该笔融资分为两个品种，品种一发行规模为4亿元，债券期限3年期，发行利率4.5%；品种二发行规模为7亿元，债券期限2年期，发行利率6.3%，是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。同日，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
另外，2023年1-8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元，这一融资方式兼具了“融资期限长”与“还款安全”的双重优势。
银行授信充足，截止2023年6月30日，获得各大银行总授信额度合计为1156亿元，其中，公司及子公司已使用授信307亿元。
融资成本稳步降低，截止2023年6月30日，公司整体加权平均融资成本较2022年末下降0.11个百分点，至6.41%。
在稳健运营之外，新城控股也在坚持履行对消费者的责任，对环境的责任，为消费者提供高质量居所，为生态文明建设贡献微薄之力。产品端，持续践行工匠精神，以毫厘之间的精工态度和严苛的工艺流程，雕琢产品品质，以极致的产品满足人们日益增长的美好生活需求。最新系列高端产品系“品悦”将持续为消费者提供品质产品与服务体系。在可持续发展方面，新城控股持续响应“碳达峰、碳中和”的国家战略，不断推进绿色建筑发展，以ESG理念为指引，积极提升绿色建筑研发能力、推进绿建认证申报工作，持续增加各类国际级及国家级可持续发展建筑认证的项目数量和绿色建筑认证面积，在响应国家节约资源和保护环境政策的同时，助力城市与社会的绿色、低碳发展。
行业发展至今，已然到了历史转折期，中央政治局会议也已明确提出“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，规模竞争已不再是房企所关注的焦点，保有稳健的规模，并在地产开发之外锁定更多的确定性或是长远发展的关键。行业公认的是，新城控股在商业运营上已经走在前列，并在不断实现价值兑现。稳健风格的坚守、前瞻的商业地产布局或能带领企业走向更远的未来。